13
de Desembre
de
2016
Act.
16
de Gener
de
2017
L'economia col·laborativa o la Internet de les Coses estan de moda. L'Ajuntament de Barcelona va imposar una multa de 600.000 euros el 25 de novembre a l'empresa Airbnb al·legant que al seu portal hi ha anuncis de pisos turístics sense llicència, igual que la Generalitat de Catalunya, que va imposar a l'estiu del 2014 la primera gran sanció, 30.000 euros. Ara, un jutjat de Barcelona ha anul·lat la multa de la Generalitat a la plataforma digital en considerar que hi ha un buit legal que no deixa clar si l'activitat de la web d'intermediació és il·legal o no.
Al gener 2016 el 78% dels pisos turístics anunciats no disposaven de la llicència requerida. En aquest cas, l'Ajuntament vol tractar Airbnb com una immobiliària més però l'empresa al·lega que només és un intermediari i que oferents i demandants fan els tractes de forma privada. És a dir, ells només gestionen la infraestructura. Aquest conflicte d'interessos pot semblar que és un afer de caràcter legal, però què diu la teoria econòmica al respecte?
La resposta no és senzilla. La teoria diu que una empresa maximitza beneficis fixant un preu equivalent al cost marginal, és a dir, el cost de vendre una unitat addicional de producte en aquell moment. Ara bé, això no és aplicable a l'economia col·laborativa. El motiu és que el cost marginal d'aquestes empreses és zero, ja que el cost d'entrada d'un usuari addicional a la plataforma o el cost addicional de llogar un pis tendeix a ser zero. Si forcem els models macroeconòmics clàssics, trobarem solucions de cantonada, és a dir extremes, on la quantitat s'assigna sense restriccions tal com sembla ser el cas.
Aquesta particularitat no és banal i la regulació no pot ser la mateixa en cap cas. El motiu és que aquest tipus d'empreses internalitzen economia submergida i, per tant, fan visibles problemes que ja existeixen. Com ja he explicat diversos cops en aquesta columna, les barreres d'entrada generen economia submergida i el mercat de lloguer de pisos turístics n'és un bon exemple. Moltes ciutats han declarat la guerra a Airbnb com Nova York, altres, com San Francisco, han optat per la via de la negociació sense èxit; a Europa també tenim nombrosos casos com París, Amsterdam o Berlín. El que tenen totes en comú és no entendre la importància del cost marginal zero. El resultat és esperable: economia submergida perquè donar-se d'alta a Airbnb resulta molt més ràpid, senzill i barat que anar a fer tràmits i cues a l'Administració. L'economia col·laborativa és imbatible per a l'Administració i, per tant, les solucions tradicionals no funcionaran.
L'espenta de l'oferta turística
Des del punt de vista de la demanda, l'augment de visitants a la ciutat de Barcelona és espectacular. Segons BBVA Research, el 50% de l'augment dels turistes a Barcelona es deu als conflictes al Mediterrani. Si l'objectiu és modular aquesta demanda, el camí és fer-ho com a Londres, on Heathrow va augmentar les taxes per passatger de forma ostensible i això va augmentar els seus ingressos i va reduir els passatgers per l'impacte sobre la venda de bitllets. El mateix val per al port i els creuers. Malauradament aquesta opció no està disponible a causa de la incomprensible centralització de la gestió d'infraestructures.
Des del punt de vista de l'oferta hi ha dos condicionants. El primer és l'escassetat d'oferta, tant d'immobles com d'hotels. Aquesta escassetat provoca el que es coneix com a bombolla d'alarma. El mercat es converteix en una subhasta on els demandants ofereixen preus cada vegada més alts. El segon és els baixos tipus d'interès. Aquests tipus baixos generen rendibilitats baixes arreu i això dóna lloc a què es coneix com una guerra d'actiu: els inversors es barallen per capturar yield (rendibilitat). El resultat és un creixement de l'oferta i del preu d'aquests pisos turístics a través dels immobles que estaven ociosos i de la inversió estrangera, ja que generen rendibilitats superiors a les dels mercats financers internacionals. La moratòria hotelera també ajuda a aquesta alça incontrolada de preus, ja que els pisos turístics tenen menys competència a causa del menor nombre total de places disponibles. Preus amunt, el que forçosament implica l'aparició de mercat negre si existeixen barreres d'entrada.
Cal buscar complicitats
La regulació de l'economia col·laborativa té dificultats, ja que la relació cost marginal zero i economia submergida van molt agafades de la mà. L'objectiu que cal assolir és entendre la composició d'aquest mercat alternatiu i buscar normes simples i clares perquè Airbnb sigui un aliat de l'Ajuntament i no pas un rival.
He obtingut dades d'Airbnb amb tècniques d'scraping i les he emprat per donar una ullada al nombre d'usuaris, de pisos i de preus. La primera dada és que el 78% de pisos turístics són il·legals (11.520 de 14.699), ja que la llei catalana obliga a inscriure en el registre aquells pisos que són usats per turistes durant menys de 30 dies l'any. La primera pregunta que m'he fet és si els pisos són gestionats per particulars o per empreses. Donat que aquesta dada no és visible, he filtrat el nombre total d'anuncis per usuari, ja que les empreses solen tenir molta més activitat que un usuari particular:
El resultat és que el 51,12% dels pisos anunciats són de particulars. He assumit que aquells anuncis amb un o dos usuaris són particulars, malgrat segur que un petit percentatge deuen ser empreses. La zona grisa és la que correspon a tres i quatre anuncis per usuari mentre que de cinc en amunt es pot considerar que és activitat empresarial. Donat que sabem que el 78% dels pisos no estan donats d'alta al registre i el 50% són d'empreses, és probable que una part d'aquests ingressos no es declarin i no estiguin pagant impostos.
La primera lliçó és que Airbnb ha de demanar un document acreditatiu (NIF/DNI, passaport), cosa que sembla que fa recentment. La segona és que Airbnb ha de ser més transparent i hauria de publicar aquestes dades mensualment, com va acceptar fer a Nova York, per exemple. El primer pas per trobar una regulació acceptable és fer aflorar tota l'economia submergida, tot i que això, juntament amb l'escassetat d'oferta, és probable que faci augmentar els preus.
Els preus de Barcelona
El segon que he fet és calcular preus mitjans. Sorprenentment Sant Martí és el districte més car de la ciutat amb 130 euros diaris de mitjana. El motiu és que Diagonal Mar és un outlier important perquè en aquest barri els pisos solen ser nous, el que suggereix que els mesos vinents aquest barri viurà un boom en la construcció d'habitatge aprofitant tipus baixos i la forta demanda turística. La taula de preus és la següent:
Les dades són incompletes, ja que ens caldria tenir aquestes dades per a tots els portals que operen a Barcelona, però podem veure alguns patrons com Sarrià i Nou Barris. És evident que existeix relació entre el preu de l'habitatge, el lloguer i els pisos turístics, tot i que aquesta relació no és tan forta com pot semblar a primera vista. Dins el rang de preus de cada districte, veiem dades importants. La primera és la volatilitat del preu a cada districte, com més espai vertical ocupa la caixa més les línies, més volàtil és el preu. La volatilitat ens dóna una idea de la demanda a cada districte, ja que a mesura que els pisos més barats es lloguen, si la demanda és gran el preu, puja més allà on hi ha més escassetat.
Altres factors juguen el seu paper com les característiques de cada pis, però el preu mitjà a Sant Martí és molt més elevat que a Gràcia malgrat tenir una volatilitat similar. Com ja he dit, els pisos a Diagonal Mar nous de trinca i d'alta qualitat poden explicar la diferència, així com els metres quadrats, transport públic, etc. Per veure la relació entre preu i nombre de pisos llogats he posat ambdues variables en un mateix gràfic:
Sant Martí i Gràcia tenen un nombre similar de pisos i, per tant, un mercat similarment volàtil com hem vist abans, així que la diferència de preus es pot atribuir sencera a la qualitat dels immobles. Hi ha cinc districtes (Les Corts, Horta, Sarrià, Nou Barris i Sant Andreu) amb molt poca activitat. Ciutat Vella i l'Eixample, com ja és conegut, concentra la majoria de l'activitat. Per fer una anàlisi curosa sobre l'Eixample ens caldrien dades sobre les característiques i mida dels immobles, així com de les preferències de la demanda. Per últim, agafo els cincs districtes amb forta activitat turística i hi afegeixo els preus de lloguer per districte:
Utilitzant Gràcia i Eixample una altra vegada veiem que malgrat tenir millors immobles (i més grans), el preu del lloguer és més elevat a Gràcia. Això és típic de les bombolles de lloguer per alarma, provocada en part per l'ús intensiu que en fa el turisme i, a més, sovint de forma il·legal. Així, veiem una correlació positiva entre lloguer i pisos turístics, però la relació no és molt forta com sovint es suggereix.
Aquestes dades tenen una limitació important i és que són estàtiques. Caldria disposar de sèries temporals per poder fer una anàlisi en profunditat però és possible extreure algunes conclusions. La regulació del mercat de lloguer ha d'oferir més garanties als propietaris. Les ocupacions i les destrosses als immobles desincentiven el lloguer i prendre mesures en aquesta direcció ajudaria. Els lloguers elevats perjudiquen molt les pimes catalanes perquè absorbeixen una part massa elevada de la renda disponible dels seus clients.
Què cal entre l'Administració i Airbnb?
Quant a Airbnb i similars, és necessària una taula de negociació. No és necessari que l'empresa sigui la responsable de comprovar els pisos que estan inscrits, potser fóra millor que apuntar-se a un portal per llogar el pis impliqui donar-se d'alta a aquest registre i que el mateix portal recapti la taxa turística corresponent. No només legalitzaríem bona part d'aquests pisos, sinó que alguns d'ells obtindrien menor rendibilitat i potser preferiran un lloguer ordinari. Una altra opció és que la taxa turística d'aquests pisos canviï en funció de la temporada o inclús que els portals puguin avisar la Policia o enviar dades a Hisenda. En definitiva, cal simplificar la burocràcia i cal dotar de transparència al mercat turístic, ja que només les mesures que vagin per aquest camí contribuiran a l'estabilització del mercat turístic i, de pas, el de lloguer ordinari.
Al gener 2016 el 78% dels pisos turístics anunciats no disposaven de la llicència requerida. En aquest cas, l'Ajuntament vol tractar Airbnb com una immobiliària més però l'empresa al·lega que només és un intermediari i que oferents i demandants fan els tractes de forma privada. És a dir, ells només gestionen la infraestructura. Aquest conflicte d'interessos pot semblar que és un afer de caràcter legal, però què diu la teoria econòmica al respecte?
La resposta no és senzilla. La teoria diu que una empresa maximitza beneficis fixant un preu equivalent al cost marginal, és a dir, el cost de vendre una unitat addicional de producte en aquell moment. Ara bé, això no és aplicable a l'economia col·laborativa. El motiu és que el cost marginal d'aquestes empreses és zero, ja que el cost d'entrada d'un usuari addicional a la plataforma o el cost addicional de llogar un pis tendeix a ser zero. Si forcem els models macroeconòmics clàssics, trobarem solucions de cantonada, és a dir extremes, on la quantitat s'assigna sense restriccions tal com sembla ser el cas.
Aquesta particularitat no és banal i la regulació no pot ser la mateixa en cap cas. El motiu és que aquest tipus d'empreses internalitzen economia submergida i, per tant, fan visibles problemes que ja existeixen. Com ja he explicat diversos cops en aquesta columna, les barreres d'entrada generen economia submergida i el mercat de lloguer de pisos turístics n'és un bon exemple. Moltes ciutats han declarat la guerra a Airbnb com Nova York, altres, com San Francisco, han optat per la via de la negociació sense èxit; a Europa també tenim nombrosos casos com París, Amsterdam o Berlín. El que tenen totes en comú és no entendre la importància del cost marginal zero. El resultat és esperable: economia submergida perquè donar-se d'alta a Airbnb resulta molt més ràpid, senzill i barat que anar a fer tràmits i cues a l'Administració. L'economia col·laborativa és imbatible per a l'Administració i, per tant, les solucions tradicionals no funcionaran.
L'espenta de l'oferta turística
Des del punt de vista de la demanda, l'augment de visitants a la ciutat de Barcelona és espectacular. Segons BBVA Research, el 50% de l'augment dels turistes a Barcelona es deu als conflictes al Mediterrani. Si l'objectiu és modular aquesta demanda, el camí és fer-ho com a Londres, on Heathrow va augmentar les taxes per passatger de forma ostensible i això va augmentar els seus ingressos i va reduir els passatgers per l'impacte sobre la venda de bitllets. El mateix val per al port i els creuers. Malauradament aquesta opció no està disponible a causa de la incomprensible centralització de la gestió d'infraestructures.
Des del punt de vista de l'oferta hi ha dos condicionants. El primer és l'escassetat d'oferta, tant d'immobles com d'hotels. Aquesta escassetat provoca el que es coneix com a bombolla d'alarma. El mercat es converteix en una subhasta on els demandants ofereixen preus cada vegada més alts. El segon és els baixos tipus d'interès. Aquests tipus baixos generen rendibilitats baixes arreu i això dóna lloc a què es coneix com una guerra d'actiu: els inversors es barallen per capturar yield (rendibilitat). El resultat és un creixement de l'oferta i del preu d'aquests pisos turístics a través dels immobles que estaven ociosos i de la inversió estrangera, ja que generen rendibilitats superiors a les dels mercats financers internacionals. La moratòria hotelera també ajuda a aquesta alça incontrolada de preus, ja que els pisos turístics tenen menys competència a causa del menor nombre total de places disponibles. Preus amunt, el que forçosament implica l'aparició de mercat negre si existeixen barreres d'entrada.
Cal buscar complicitats
La regulació de l'economia col·laborativa té dificultats, ja que la relació cost marginal zero i economia submergida van molt agafades de la mà. L'objectiu que cal assolir és entendre la composició d'aquest mercat alternatiu i buscar normes simples i clares perquè Airbnb sigui un aliat de l'Ajuntament i no pas un rival.
He obtingut dades d'Airbnb amb tècniques d'scraping i les he emprat per donar una ullada al nombre d'usuaris, de pisos i de preus. La primera dada és que el 78% de pisos turístics són il·legals (11.520 de 14.699), ja que la llei catalana obliga a inscriure en el registre aquells pisos que són usats per turistes durant menys de 30 dies l'any. La primera pregunta que m'he fet és si els pisos són gestionats per particulars o per empreses. Donat que aquesta dada no és visible, he filtrat el nombre total d'anuncis per usuari, ja que les empreses solen tenir molta més activitat que un usuari particular:
El resultat és que el 51,12% dels pisos anunciats són de particulars. He assumit que aquells anuncis amb un o dos usuaris són particulars, malgrat segur que un petit percentatge deuen ser empreses. La zona grisa és la que correspon a tres i quatre anuncis per usuari mentre que de cinc en amunt es pot considerar que és activitat empresarial. Donat que sabem que el 78% dels pisos no estan donats d'alta al registre i el 50% són d'empreses, és probable que una part d'aquests ingressos no es declarin i no estiguin pagant impostos.
La primera lliçó és que Airbnb ha de demanar un document acreditatiu (NIF/DNI, passaport), cosa que sembla que fa recentment. La segona és que Airbnb ha de ser més transparent i hauria de publicar aquestes dades mensualment, com va acceptar fer a Nova York, per exemple. El primer pas per trobar una regulació acceptable és fer aflorar tota l'economia submergida, tot i que això, juntament amb l'escassetat d'oferta, és probable que faci augmentar els preus.
Els preus de Barcelona
El segon que he fet és calcular preus mitjans. Sorprenentment Sant Martí és el districte més car de la ciutat amb 130 euros diaris de mitjana. El motiu és que Diagonal Mar és un outlier important perquè en aquest barri els pisos solen ser nous, el que suggereix que els mesos vinents aquest barri viurà un boom en la construcció d'habitatge aprofitant tipus baixos i la forta demanda turística. La taula de preus és la següent:
Les dades són incompletes, ja que ens caldria tenir aquestes dades per a tots els portals que operen a Barcelona, però podem veure alguns patrons com Sarrià i Nou Barris. És evident que existeix relació entre el preu de l'habitatge, el lloguer i els pisos turístics, tot i que aquesta relació no és tan forta com pot semblar a primera vista. Dins el rang de preus de cada districte, veiem dades importants. La primera és la volatilitat del preu a cada districte, com més espai vertical ocupa la caixa més les línies, més volàtil és el preu. La volatilitat ens dóna una idea de la demanda a cada districte, ja que a mesura que els pisos més barats es lloguen, si la demanda és gran el preu, puja més allà on hi ha més escassetat.
Altres factors juguen el seu paper com les característiques de cada pis, però el preu mitjà a Sant Martí és molt més elevat que a Gràcia malgrat tenir una volatilitat similar. Com ja he dit, els pisos a Diagonal Mar nous de trinca i d'alta qualitat poden explicar la diferència, així com els metres quadrats, transport públic, etc. Per veure la relació entre preu i nombre de pisos llogats he posat ambdues variables en un mateix gràfic:
Sant Martí i Gràcia tenen un nombre similar de pisos i, per tant, un mercat similarment volàtil com hem vist abans, així que la diferència de preus es pot atribuir sencera a la qualitat dels immobles. Hi ha cinc districtes (Les Corts, Horta, Sarrià, Nou Barris i Sant Andreu) amb molt poca activitat. Ciutat Vella i l'Eixample, com ja és conegut, concentra la majoria de l'activitat. Per fer una anàlisi curosa sobre l'Eixample ens caldrien dades sobre les característiques i mida dels immobles, així com de les preferències de la demanda. Per últim, agafo els cincs districtes amb forta activitat turística i hi afegeixo els preus de lloguer per districte:
Utilitzant Gràcia i Eixample una altra vegada veiem que malgrat tenir millors immobles (i més grans), el preu del lloguer és més elevat a Gràcia. Això és típic de les bombolles de lloguer per alarma, provocada en part per l'ús intensiu que en fa el turisme i, a més, sovint de forma il·legal. Així, veiem una correlació positiva entre lloguer i pisos turístics, però la relació no és molt forta com sovint es suggereix.
Aquestes dades tenen una limitació important i és que són estàtiques. Caldria disposar de sèries temporals per poder fer una anàlisi en profunditat però és possible extreure algunes conclusions. La regulació del mercat de lloguer ha d'oferir més garanties als propietaris. Les ocupacions i les destrosses als immobles desincentiven el lloguer i prendre mesures en aquesta direcció ajudaria. Els lloguers elevats perjudiquen molt les pimes catalanes perquè absorbeixen una part massa elevada de la renda disponible dels seus clients.
Què cal entre l'Administració i Airbnb?
Quant a Airbnb i similars, és necessària una taula de negociació. No és necessari que l'empresa sigui la responsable de comprovar els pisos que estan inscrits, potser fóra millor que apuntar-se a un portal per llogar el pis impliqui donar-se d'alta a aquest registre i que el mateix portal recapti la taxa turística corresponent. No només legalitzaríem bona part d'aquests pisos, sinó que alguns d'ells obtindrien menor rendibilitat i potser preferiran un lloguer ordinari. Una altra opció és que la taxa turística d'aquests pisos canviï en funció de la temporada o inclús que els portals puguin avisar la Policia o enviar dades a Hisenda. En definitiva, cal simplificar la burocràcia i cal dotar de transparència al mercat turístic, ja que només les mesures que vagin per aquest camí contribuiran a l'estabilització del mercat turístic i, de pas, el de lloguer ordinari.