Apartaments turístics i jocs de suma zero
Com erradicar un dels principals problemes que generen els apartaments turístics
En un moment en què, parlant d’apartaments turístics, totes les parts tiben en funció dels seus interessos, avui us proposo una solució que, de tan simple, sembla mentida que no s’hagi abordat abans. Sabent que la convivència entre veïns i turistes a la mateixa escala pot ocasionar situacions complicades, la solució demana evitar que coincideixin que ambdós col·lectius (veïns i turistes) coincideixin al mateix edifici.
Molt bé, i això com es fa? Ara us ho explico, però abans una mica de context.
10.000 HUT
Permeteu-me que centri la meva reflexió a la ciutat de Barcelona, ara per ara, la ciutat que tots tenim al cap quan parlem de conflictes al voltant d’apartaments turístics. De mica en mica, el problema comença a manifestar-se en altres ciutats, però Barcelona porta molts anys d’avantatge i és on el problema es fa més patent.
A Barcelona tenim un total de 10.000 habitatges amb llicència d’ús turístic (HUT)
Arrodonint la xifra, a Barcelona tenim un total de deu mil habitatges amb llicència d’ús turístic (HUT). Deu mil pisos turístics poden semblar molts, però a Barcelona aquesta xifra només representa l'1,4% de l’habitatge disponible. Aporto la dada per qüestionar el missatge que ens arriba per totes bandes que els pisos turístics són els culpables de l’encariment de preus i de tots els problemes que hi ha al voltant de l’habitatge. I és que, en qualsevol sector, és evident que un exigu 1,4% no pot condicionar els preus de mercat. Sobre aquest tema, les dificultats d’accés a l’habitatge, ja vaig manifestar la meva opinió en un article escrit fa unes setmanes.
La distribució d’aquestes deu mil llicències és totalment heterogènia i trobem des de pisos solts en escales de veïns fins a edificis sencers amb la totalitat dels habitatges amb la corresponent llicència HUT. Amb tot, la meitat dels pisos amb llicència s’ubiquen en escales on només hi ha un o dos pisos capacitats per exercir l’activitat turística: en altres paraules, tenim al voltant de 4.000 escales de veïns amb només 1 o 2 pisos turístics. Per tant, 4.000 potencials problemes...
Tirar pel dret
Una solució expeditiva al problema de convivència esmentat implicaria suprimir les llicències. Això, però, tindria un efecte no desitjat: com a part afectada, els propietaris dels pisos turístics en qüestió, en defensa dels seus interessos, farien tot el que estigués al seu abast per poder donar continuïtat a l’activitat. De fet, no sé per què ho escric en condicional, això ja ha passat: la Generalitat ja ha legislat per obrir la porta a la supressió de llicències en un període de cinc anys, deixant als ajuntaments els condicionats i la normativa corresponent per fer efectiva la supressió. Per la seva part, els afectats, a través de les patronals corresponents (Apartur, Federatur...), ja han interposat les corresponents demandes a la Generalitat, un fet recollit per la majoria de mitjans.
Així les coses, és de preveure que aquesta via de supressió de llicències pel broc gros tindrà poc recorregut.
Jocs de suma nul·la
Faig un parèntesi en els pisos turístics per introduir els jocs de suma zero. Els jocs de suma zero (o suma nul·la) són una casuística concreta emmarcada en una disciplina tan interessant com la teoria de jocs. (Si ja coneixeu això dels jocs de suma zero, podeu saltar la lectura al següent paràgraf). Per fer-ho fàcil i simple, podem dir que un joc de suma zero és un escenari, joc o negociació en què allò que un guanya és el que perd l’altre.
Un joc de suma zero és un escenari, joc o negociació en què allò que un guanya és el que perd l’altre
Per exemple, si tu i jo fem una partida de pòquer amb 100 euros cadascú a l’inici (200 euros en total) i al final me’ls acabes plomant tots, el resultat global no canvia, ja que a la taula hi continua havent 200 euros. Com deia, en un joc de suma zero, el que guanya un és el que perd l’altre. Després d'exposar com funcionen els jocs de suma zero, ja podeu intuir quina és la meva proposta. Doncs sí, reubicar les llicències en edificis específics per a l’ús de l’activitat turística, sense que això suposi la generació de noves llicències (tal com vol l’administració) però que tampoc se’n perdi cap (tal com pretenen la patronal i els professionals del sector). És a dir, permetre que una llicència HUT corresponent a un pis en una escala de veïns pugui traslladar-se a un immoble on tots els habitatges siguin d’ús turístic.
La solució
I com es faria aquest trasllat? Doncs com es feia fins a la darrera modificació del Peuat (Pla Especial Urbanístic d'Allotjaments Turístics). Abans d’aquesta modificació, la normativa permetia (en determinats caos) que el propietari d’un immoble sencer comprés la llicència HUT corresponent a pisos solts que hi havia en escala de veïns. A efectes pràctics, una baixa i una alta. La transacció no suposava incrementar el nombre total de llicències: un joc de suma zero. Com a professional, puc donar fe que hi ha “mercat” per a aquest tipus d’operacions, ja que vaig assessorar a diferents interessats per facilitar aquest tipus de compravendes.
En resum, mentre les parts continuen (o no) amb les respectives estratègies (normatives per part de l’administració i demandes per part dels afectats) estaria bé que l’Ajuntament obrís la porta a la possible reubicació de llicències.
Algú pot preguntar quin sentit pot tenir reubicar llicències si, finalment, al cap de cinc anys s’acaben suprimint totes. Davant d’aquest dubte hi ha un fet inqüestionable i que, sorprenentment, no ha tingut la difusió que entenc que es mereix. Potser ha estat perquè el fet s’ha esdevingut aquest estiu. I és que el passat agost, el mateix Ajuntament de Barcelona ha exercit el dret de tanteig i retracte per adquirir un edifici amb un total de 23 habitatges (21 dels quals amb llicència turística) per un total de 7,9 milions d'euros. Si tan clar tingués l’Ajuntament que en cinc anys s’acabarien els pisos turístics, no s’entén per què destina una inversió tan important per treure de circulació 21 llicències HUT. Com se sol dir: pagant tu, pagant jo...