HABITATGE
Ja val més comprar que llogar (o la fatiga del mercat immobiliari)
Els elevats preus del lloguer fan pressió sobre el mercat de l’habitatge, que incrementa un 12,86% el preu per metre quadrat a Barcelona
Barcelona té un problema amb l’accés a l’habitatge. Això no és cap novetat. I si no que ho diguin a les més de 600 persones que han sol·licitat un "pis rusc" perquè no es poden permetre pagar l’elevat preu de comprar o llogar un pis. El mercat del lloguer ha tocat sostre, amb uns preus tan elevats que hem arribat al punt que els compradors ja veuen més rendible pagar la hipoteca cada mes que l’elevat preu de llogar un pis. Una situació que està fent pressió al mercat de compravenda d’habitatge i ha elevat el preu per metre quadrat un 12,46% a escala nacional i un 12,86% a la ciutat de Barcelona el primer semestre del 2018, segons les dades del XXVII Informe sobre el mercat de l’habitatge presentat aquest dimecres pel Grup Tecnocasa i la UPF. Ja val més comprar un pis que llogar-lo.
El ressò mediàtic de l'elevat preu dels pisos i de les dificultats per accedir a un habitatge, juntament amb l'etiqueta de bombolla immobiliària, estan accelerant les decisions de compra de pisos de les persones, alerta el catedràtic d'Economia de la UPF, José García-Montalvo. No obstant això, la bombolla en el lloguer no és possible, “ja que conceptualment no existeix”, assenyala l'economista. “En el cas de la compravenda d’habitatge, com que un pis es finança amb crèdit, si els bancs donen crèdit de forma il·limitada, el preu pot créixer sense límit. Però això no és possible en el lloguer, ja que és una rendibilitat, no un actiu”.
El lloguer té un límit: els salaris i la renda de les famílies. Si les famílies no són capaces de pagar el preu del lloguer amb el seu sou, el mercat tocarà sostre. I això ha passat a Barcelona, que ha provocat que la demanda de pisos es desplaci cap a altres ciutats de l'àrea metropolitana, com l'Hospitalet de Llobregat, que ha vist com el preu pel metre quadrat ha crescut un 12,5%. Però no només hi ha hagut un moviment en la demanda de pisos de lloguer, sinó també de persones que veuen més factible pagar la hipoteca. "D'aquesta manera s’està fent pressió en el mercat de la compravenda de pisos mentre es va desinflant la pressió en el mercat del lloguer”, assenyala García-Montalvo.
Signes de cansament
El mercat de l'habitatge mostra signes de recuperació, amb un creixement del 12,46% en el preu per metre quadrat a escala nacional, la taxa de creixement més alta des de la recuperació econòmica l’any 2014. No obstant això, els experts alerten que “no és normal ni bo créixer per sobre dels dos dígits”.
A Barcelona, el creixement ha estat del 12,86% el primer semestre d’aquest any, amb un preu que se situa en els 3.213 euros el metre quadrat, una xifra que no s’assolia des de l’any 2009. A escala nacional, el preu actual se situa aproximadament als mateixos nivells que l’any 2011 (2.180 euros el metre quadrat). “Barcelona ha crescut molt més ràpid i ha avançat dos anys més que la mitjana de les ciutats espanyoles”, apunta el director del departament d’anàlisi i informes del Grup Tecnocasa, Lázaro Cubero.
García-Montalvo: "No hi pot haver una bombolla del lloguer, ja que el lloguer té un límit: la renda de les famílies"
Tanmateix, alguns indicadors assenyalen com, després de quatre anys i mig de fort creixement, el mercat immobiliari comença a mostrar signes de cansament. La taxa de descompte, és a dir, la diferència entre el preu al qual vol vendre un pis el propietari i el preu al qual finalment es ven, s’ha reduït fins al 3,58% l’any passat, la qual cosa demostra com està costant més vendre un pis que aquests darrers anys.
D’altra banda, les transaccions estan creixent més lentament a la capital catalana que en el conjunt d’Espanya. Barcelona i Madrid estan perdent el lideratge de ciutats on més creix el preu dels pisos en favor a altres zones de les àrees metropolitanes o altres ciutats com València. “Normalment, en qualsevol mercat immobiliari hi ha un parell de ciutats que marquen la tendència del mercat, que van per davant de la resta, i si aquestes dues estan reduint el creixement, significa que el procés està canviant”, apunta García-Montalvo. Segons l’economista, l’economia s’està frenant, amb la desacceleració del turisme i l’increment de l’atur, “la qual cosa pot tenir un impacte en el mercat immobiliari, que creix alhora que ho fa l’economia”.
Les hipoteques més cares són a Barcelona
Tot i que Barcelona ha frenat el seu creixement com a ciutat amb un increment més gran del preu de l’habitatge, se segueix situant com la segona que més creix el preu de la hipoteca, només per darrere de Córdoba. El primer semestre del 2018, la hipoteca a la capital catalana s’ha situat en els 149.722 euros (+16,5%). No obstant això, “encara que portem quatre anys de creixement, el valor de la hipoteca no arriba a la xifra d’abans de la bombolla immobiliària”, apunta el conseller delegat del Grup Tecnocasa, Paolo Boarini.
Amb l’esclat de la crisi, els bancs van posar com a requisit que només les persones amb un contracte laboral indefinit podien accedir a una hipoteca. Això va provocar que el 2013 la meitat de les operacions de compravenda d’habitatge es feien al comptat. Però la tendència s’ha revertit i actualment un 72% de les operacions de compra es fan amb hipoteca.
La presentació de l'estudi de Tecnocasa a la UPF | ACN
Pel que fa a la quota de les hipoteques, l'informe apunta que s'hi destinen uns 400 euros al més, lluny dels 1.000 euros que s'hi destinaven en el 2007. En aquest sentit, l'hipotecat dedica menys d'un 30% dels seus ingressos a pagar-la, mentre que durant els anys 2006 i 2007, els hipotecats van arribar a dedicar-hi el 65% dels seus ingressos.
Qui compra un habitatge avui en dia?
El principal comprador d’un pis actualment és aquella persona que compra el seu primer habitatge (un 73,5%), mentre que un 26,5% són els anomenats inversors, persones que adquireixen un pis per posar-lo després en lloguer. A més, la majoria de compradors d’un habitatge el paguen a través d’una hipoteca (72,39%) i són tant homes com dones d’entre 25 i 44 anys (75,62%) i amb un contracte de feina indefinit (81,11%).
Barcelona ja no és tan atractiva per l'inversor, que busca altres ciutats que proporcionin més rendibilitat
La majoria d’habitatges venuts aquest primer semestre de l’any tenen un preu que ronda els 100.000 i 200.000 euros, tot i que ha crescut la franja de pisos que valen entre 200.000 i 300.000 euros. A més, els compradors busquen principalment pisos de tres i dues habitacions, respectivament. Tot i això, cada cop costa més trobar pisos buits, tant en el mercat de l’habitatge com en el mercat del lloguer. Mentre que l’any 2013 el 68,3% dels pisos venuts eren buits, ara aquesta xifra es redueix en favor dels habitatges on vivia el propietari. “Una dada que demostra que Barcelona no té tants pisos buits a la ciutat com es creu”, apunta Cubero.
Els inversors marxen de Barcelona
L’any 2013, els inversors representaven gairebé un 40% dels compradors d’habitatge a Barcelona, un percentatge que s’ha reduït fins al 27,9% aquest 2018. El motiu? Barcelona ha deixat de ser atractiva pels inversors, especialment pels estrangers (han passat de representar un 45,5% el 2015 a un 24,8% el 2018), a qui no els importa la ciutat on adquireixen el pis. “Al final, l’inversor busca la zona que li pot proporcionar més rendibilitat, tenint en compte el preu pel qual compra l’habitatge i el preu al qual el pot llogar. I darrerament s’ha vist com una zona que està despertant l’interès dels inversors és València”, assenyala Cubero.
Així que menys inversors que compren pisos, més dificultats per vendre un habitatge i una pèrdua de lideratge de Barcelona com a ciutat on més creix el preu de l'habitatge. Sembla que el mercat immobiliari està patint símptomes de cansament.