Com a la Nova York decrèpita dels anys 60, l'alcaldessa de Barcelona, Ada Colau, reclama tornar a un règim de lloguer controlat amb preus màxims. Colau ha afirmat recentment que "s'ha d'aturar la bombolla especulativa en els preus del lloguer" i demana que l'Estat i la Generalitat actuïn. Però en la Nova York d'aquella dècada, un partit de bàsquet al carrer degenera en baralla fins que intervé la policia a toc de xiulet, tot i que la guerra entre les dues bandes juvenils del barri continua. És com comença una de les obres mestres del cinema musical: West Side Story.
Ara, deixem de banda les coreografies mil·limetrades i la fabulosa música de Leonard Bernstein i fixem-nos en l'escenari: carrers polsegosos, edificis bruts, bastides de fusta i solars abandonats. Benvinguts al Manhattan dels anys 60. Per què la ciutat més rica del món havia caigut en decadència? Per què els edificis queien a trossos i eren ocupats per bandes de delinqüents?
Durant la primera meitat del segle XX, moltes grans ciutats americanes i europees van introduir un sistema de control de preus de lloguer. Era una mesura d'emergència perquè la inflació que provocava enfocar tota l'economia nacional a guanyar les guerres mundials no afectés el preu que pagaven les famílies dels soldats pels seus pisos.
Les conseqüències del control de preus
A la majoria de ciutats, aquests sistemes de preus màxims i augments controlats van desaparèixer poc després de la Segona Guerra Mundial, però la ciutat de Nova York els va mantenir. Els efectes de la política de rent control (lloguers controlats) eren ben visibles a West Side Story, i per a qualsevol que es passegés pels carrers de Manhattan als anys 60.
Com que els propietaris no podien augmentar els lloguers d'acord amb la demanda i l'increment de costos, van començar a estalviar en manteniment, fins que l'edifici es tornava inhabitable. Centenars d'edificis abandonats amb les portes tapiades van acabar essent envaïts per bandes de delinqüents o immigrants sense papers davant la passivitat dels propietaris, que no podien treure'n cap benefici. Un estudi de 1971 concloïa que un terç dels edificis sota el règim de control de lloguers estava en mal o molt mal estat.
A més, es va comprovar que els principals beneficiaris del sistema de lloguers controlats no eren els més pobres, sinó una certa classe mitjana alta ben connectada que podia accedir a edificis que encara s'aguantaven mitjançant procediments obscurs, com va haver de reconèixer el mateix alcalde del moment, John Lindsay.
A l'estudi Rent Control in North America and Four European Countries de 1977, Benner i Franklin concloïen que el control de lloguers "és probable que tingui uns efectes perjudicials sobre el subministrament i manteniment de l'habitatge de lloguer tan grans com qualsevol dels beneficis que es poden obtenir, en particular per als inquilins de baixos ingressos". A partir de llavors, la ciutat de Nova York va anar abandonant el sistema de control de lloguers i ha conegut una expansió sense precedents.
A Espanya, van coincidir a partir de 1985, i no per casualitat, el final de la Llei franquista de 1964 que controlava els lloguers i l'enorme inversió en millora dels edificis que va suposar el programa Barcelona, posa't guapa. Raó per la qual sorprèn ara que l'Ajuntament de Barcelona recuperi del cementiri de les males idees una política oblidada.
| Video promocional dels 25 anys de la campanya 'Barcelona, posa't guapa' |
Per què pensa Colau que hi ha una bombolla especulativa amb els lloguers? Això no ho pot explicar ningú, ni ella, perquè el concepte "bombolla especulativa" és impossible al mercat de lloguer. L'especulació és la compra d'un bé per a la seva posterior revenda a un preu més alt. És a dir, una operació financera que no genera cap producció, només un guany (o una pèrdua, segons el cas) per l'especulador.
El funcionament de l'especulació
Al mercat immobiliari, l'especulació es produeix sobretot en terrenys. Típicament, un mateix solar pot ser comprat i venut diverses vegades fins que un operador es decideix (o aconsegueix la llicència) a construir-hi. També s'ha produït, durant la crisi, la retenció de determinats edificis acabats però buits mentre el mercat no es recuperava.
Però un pis llogat o en lloguer és, per definició, un bé productiu. Per tant, no té sentit parlar d'especulació. Al mercat de lloguer els pisos només pugen per dues raons: O perquè augmenta la demanda o perquè se'n redueix l'oferta, típicament per una regulació massa favorable als llogaters. Per entendre'ns, si l'Ajuntament comença a dir que acabarà amb els desnonaments, és molt probable que determinats propietaris s'ho pensin dues vegades abans de llogar el seu pis buit.
Per què pugen, doncs, els lloguers a Barcelona? Sabem que hi ha més gent cercant pis, a més d'un cert canvi cultural que prima el lloguer per sobre la propietat. Ho confirma un estudi de Servihabitat de l'octubre de 2015 on un 40% d'agents immobiliaris opina que el mercat de lloguer creixerà aquest 2016.
A més, l'índex Idealista de 2016 ens dóna la resposta definitiva. On pugen més els lloguers? A Catalunya, Balears i Madrid, les comunitats més dinàmiques. On baixen? A Astúries, Extremadura i Galícia. Si hi hagués una bombolla, podríem localitzar-la fàcilment.
Una altra dada: El preu del sòl s'ha duplicat a Barcelona i Madrid des de 2012, i quan l'Ajuntament ha ofert solars, resulta que les immobiliàries no poden construir perquè no troben finançament. Hi ha pisos buits? Si hem de fer cas al mateix Ajuntament, gairebé no en queden, ja que el consistori va xifrar en només 2.500 els pisos buits de la ciutat el 2015, i ja n'ha aconseguit posar al mercat la meitat.
Què ens diu tot això? Que el preu dels lloguers a Barcelona està pujant perquè l'economia millora, i perquè no s'està construint. I alerta: Si alguna administració se sent temptada de tornar al règim de control de lloguers, s'arrisca a què el nombre de pisos de lloguer baixi dràsticament, com amb la Llei franquista de 1964, o que el Barcelona, posa't guapa es quedi en anècdota olímpica davant la tasca que tindran els pròxims ajuntaments per reparar el desastre.
Això sí, sempre ens quedaria el consol de poder rodar un nou West Side Story a Barcelona, llàstima que Bernstein ja sigui mort.