Mites i llegendes de l'habitatge

Les polítiques d'habitatge tornen al centre del debat polític, tant a Barcelona com a Madrid. Un dels preacords programàtics entre ERC i la CUP s'hi refereix extensament. D'altra banda, UP no es resisteix a l'incompliment per part del PSOE dels acords pactats per la investidura sobre una nova llei d'habitatge que estableixi topalls màxims als lloguers.

Mentrestant, a Barcelona una part significativa dels habitatges dedicats, de forma legal o no, a allotjar turistes tornen al mercat del lloguer residencial, sense que de moment ningú no hagi detectat rebaixes substancials en els preus mitjans dels lloguers. Ara, una coneguda agència immobiliària ha donat a conèixer que els preus més elevats de lloguer -i de compra- de Barcelona es produeixen no a Passeig de Gràcia -que queda en segon lloc, sinó a l'exclusiva avinguda Pearson. El tercer lloc correspon al carrer Bosch i Gimpera, també a Pedralbes. Si el pobre rector de la Universitat Autònoma de Barcelona de la Generalitat republicana aixequés el cap, potser no estaria gaire satisfet del que passa al carrer que duu el seu nom.

Però el que crida més l'atenció és que els preus de compra per metres quadrats de les zones més exclusives de Barcelona són comparables als de les primeres línies de mar a Cadaqués, S'Agaró o Sitges. I això que ara no hi ha turistes ni inversors internacionals. Segons la immobiliària, amb una rebaixa del 5% o el 10%, tots els habitatges d'alt nivell es van col·locant.

A les ciutats de la segona i tercera corona metropolitana, el preu dels lloguers s'ha disparat amb la gent que vol fugir de l'aglomeració barcelonina

A falta de dades concretes, però, tot sembla indicar que, a les ciutats de la segona i tercera corona metropolitana -a una hora i mitja màxim de cotxe-, el preu dels lloguers s'ha disparat amb la gent que vol fugir de l'aglomeració barcelonina i que en el futur aspira a mantenir el teletreball, sigui complet o parcial. I això quan l'AP7 i l'AP2 encara no han esdevingut gratuïtes, que ho seran completament -si no hi ha alguna petita pròrroga puntual- a final del pròxim mes d'agost.

Mesures agosarades, inconstitucionals

La Generalitat va aprovar el desembre del 2019 un decret llei -convalidat un mes després pel Parlament- de mesures urgents d'accés a l'habitatge. El decret llei provenia d'un departament liderat per JxCat. El conseller és un home tan moderat que, quan era regidor d'urbanisme de Sant Cugat, va impulsar l'augment d'edificabilitat de les promocions al nou barri de Can Mates -de planta+4 a planta+5- amb l'objectiu d'aconseguir abaixar els preus de venda. Objectiu, lògicament, no assolit.

Més info: Regulació del preu dels lloguers: llei sense sancions

El decret llei de la Generalitat preveia la cessió forçosa d'habitatges buits, l'obligació de renovar lloguers socials, l'obligació dels grans tenidors d'oferir lloguers socials abans d'interposar demandes judicials en determinats casos, la durada mínima dels lloguers socials i la inclusió de les persones físiques dins el concepte de gran tenidor: Concedia facultats expropiadores d'habitatges a les administracions en determinats casos i obligava els grans tenidors d'habitatges buits al reallotjament dels eventuals okupes.

El mateix mes de gener del 2020, amb una celeritat sorprenent i a proposta dels diputats del PP, el Tribunal Constitucional va declarar inconstitucional el decret llei tot fent èmfasi en els articles més agosarats, reallotjament forçós i fins i tot expropiació dels grans tenidors d'habitatges buits. El dret constitucional a l'habitatge i la suposada funció social que se'n derivaria -i servia d'empara formal al decret del Govern- quedaven en no res davant el dret a la propietat.

El més greu però, és que les apostes per la regulació de rendes a França i Alemanya no sembla que hagin donat els resultats esperats

El més greu sembla, però, és que les apostes per la regulació de rendes a França i Alemanya no sembla que hagin donat els resultats esperats. El repetit referent mític de Berlín s'ha saldat amb una caiguda important de l'oferta de lloguer en un país i una ciutat amb elevada tradició d'aquesta forma d'accés a l'habitatge.

La llegenda urbana dels habitatges buits

La cançó dels habitatges buits era un mite que s'havien encarregat de propagar els entorns d'Ada Colau d'acord amb el Cens d'habitatges. Quan Colau arribà a l'Ajuntament de Barcelona, ho va voler comprovar i es va trobar amb la sorpresa que la informació del Cens era inexacta. Primer perquè es donaven com a buits molts habitatges on simplement els enquestadors no havien trobat els propietaris. I segon, perquè en molts casos es tractava de cubicles que no complien les mínimes condicions per disposar de cèdula d'habitabilitat. Per tant, excepte situacions molt puntuals, no hi ha retenció massiva i sistemàtica d'habitatges buits per a especular i, com a molt, es tracta de famílies que reserven un pis, sovint heretat, per quan s'hi puguin instal·lar alguns dels descendents o per quan es resolguin els problemes d'herències compartides. I, a més d'uns centenars de pisos turístics no declarats, hi havia molts negocis i magatzems entre aquests pisos teòricament buits.

En resum, poc més del 10% dels habitatges hipotèticament buits ho estaven en realitat. Al final, va resultar que només l'1,25% del total d'habitatges de Barcelona estaven realment buits, xifra més aviat escassa per fer funcionar un mercat de lloguer operatiu. Per tant, no existeix una veta d'or amagada per resoldre el problema de l'habitatge de lloguer. Ni a Barcelona ni enlloc, és clar.

Quan els inversors privats abandonen el mercat de lloguer

Grífols, el gegant farmacèutic català sorprengué a tothom ara fa dos anys quan anuncià l'entrada al mercat de l'habitatge en el marc de la seva aposta per la diversificació. La novetat era que, juntament amb els seus associats del sector, la nova companyia -BeCorp- apostava pel mercat de lloguer, on preveien invertir més de 600 milions d'euros. Parlaven d'un "model nou i diferencial", amb "prestacions" específiques, en línia amb la demanda europea. Es volien construir 5.000 habitatges, la meitat en tres anys, a Barcelona i al seu entorn. Van aconseguir finançament de CaixaBank per 350 milions d'euros i tenien operacions avançades a Magòria, La Sagrera, Badalona i Sant Just. Tot semblava indicar que, efectivament, entràvem en una certa normalitat europea. Inversions de rendibilitat assegurada a mitjà i llarg termini per part d'un inversor solvent que no cerca beneficis ràpids ni guanys especulatius.

La sorpresa saltà fa pocs dies quan s'anuncià que Grífols vol sortir del negoci venent-se la seva meitat de la companyia per un sucós valor de 750 milions d'euros

La sorpresa saltà fa pocs dies quan s'anuncià que Grífols vol sortir del negoci venent-se la seva meitat de la companyia per un sucós valor de 750 milions d'euros. Les notícies justifiquen la sortida de Grífols per diferències de cultura empresarial i hi afegeixen la normativa aprovada per l'Ajuntament de Colau i Collboni d'obligar a fer un 30% de lloguer social en les noves promocions i la voluntat -que ja hem vist que el TC ha tombat- de controlar els preus de lloguer per part del Govern. És més, la informació disponible no especifica si mantindran l'aposta pel lloguer o aniran a la venda.

Recordem que la immobiliària més gran especialitzada en lloguers, la madrilenya Vallehermoso, quan no feia gaire temps que havia començat a operar a Catalunya, caigué fa sis o set anys pel vendaval de la crisi immobiliària. Per tant, continuem sent una anomalia europea de grans inversors que apostin pel lloguer com a negoci estable.

El mite de la fiscalitat

És cert que la fiscalitat pot modificar molts comportaments i que és una eina sovint poc -i mal- usada, sobretot si parlem en termes d'usos de l'espai urbà. Ara, la reducció de les càrregues fiscals als propietaris d'habitatges de lloguer és el principal ham que utilitza el PSOE per no atendre els compromisos adquirits amb UP d'entrar en la via reguladora de preus. És possible que una millora de tracte fiscal atregui nous capitals i, fins i tot, petits inversors al negoci del lloguer i s'ampliï l'oferta.

El que segur que no passarà serà una moderació dels preus a causa dels impostos més baixos. L'oferta immobiliària, per definició, sempre intenta maximitzar el preu -de lloguer o de venda- en funció de les condicions del mercat, independentment de la fiscalitat suportada. Si aquesta darrera és massa elevada en relació amb el rendiment esperat, simplement, abandona el sector. La qual cosa sempre és més fàcil si et dediques a edificar per vendre que no pas per explotar a llarg termini a través del lloguer. Fins i tot, l'eventual augment de l'oferta immobiliària de lloguer serà durant molts anys irrellevant davant la gran majoria del mercat que és de compravenda. I és que recordem que es tracta d'un sol mercat amb dos vasos comunicants, venda i lloguer.

Sense alternatives fàcils ni a curt termini

Això és el que haurien d'assumir els nostres polítics i explicar-ho clarament a la ciutadania. La qual cosa no contradiu la màxima maoista que tota llarga marxa no comenci amb un petit pas. Però si els passos són petits i cadascun es fa en diferents direccions, segons el vent i el govern de torn, no hi ha manera d'avançar.

Queda per un altre article formular els elements que haurien d'orientar aquesta llarga marxa que no acaba de començar mai.