El sector immobiliari a Barcelona ha tancat un 2023 de fortes caigudes en comparació amb el darrer any, seguint la tendència de la resta de mercats europeus. De fet, la inversió immobiliària del 2023 ha sigut de 1.821 milions d'euros, un 49% menys que el 2022; i a Europa aquest descens ha sigut del 48%. "Davant de caigudes tan impactants, hi ha qui ens pregunta si el joc s'ha acabat -afirma Xavier Güell, CEO de CBRE a Barcelona- però jo crec que tot just acaba de començar, per aquells que saben com funcionen les regles del joc". Amb aquestes dades i aquestes declaracions, es confirma un canvi de cicle al mercat immobiliari, que ha sigut plenament expansiu, ens ha acompanyat des del 2014, i que esdevindrà una "oportunitat per construir noves carteres". De fet, les perspectives per al 2024 ja preveuen un escenari molt més optimista.
El nou cicle que inicia el sector immobiliari, que s'ha plasmat en una contracció dels volums d'inversió i d'operacions aquest 2023, posa l'atractiu en nous sectors, com l'hoteler -per l'auge del turisme- i el living, per la transformació de l'habitatge cap a fórmules més flexibles. Güell defineix aquest moment com a "molt estratègic". De fet, afirma que "hi ha sectors que estan oferint moltes oportunitats per a aquells que s'ho puguin permetre -com els fons institucionals-, mentre la resta del mercat, anirà recuperant la tracció". Els fons institucionals, de fet, fa massa mesos que no inverteixen, "fet que fa pensar que tornaran a fer-ho aquest any, quan els tipus d'interès comencin a baixar".
En el vessant positiu, aquest cicle expansiu que ha durat des del 2014 fins al 2023, ha deixat Barcelona amb una posició molt destacada a Europa: assolint la sisena posició en el rànquing de ciutats europees més atractives per invertir en actius immobiliaris. I no sembla que el canvi de cicle, de fet, impliqui perdre aquest estatus. Ho demostra, per exemple, el creixement en les rendes d'oficines de lloguer durant aquest període i també la capacitat d'absorció de metres quadrats del mercat barceloní, una de les més altes d'Europa.
Si bé Europa ja va començar a contraure's l'any 2022, Barcelona no ho ha fet fins al 2023. I, segons les perspectives que ha presentat CBRE aquest dilluns en el seu darrer informe, la contracció no durarà gaire. De fet, per al 2024, s'espera que la inversió immobiliària a Barcelona creixi per sobre del 10%, superant els 2.000 milions d'euros. L'agència immobiliària internacional apunta creixements lleugerament inferiors per a Europa i Espanya, que es mouran en una forquilla d'entre el 5% i el 10%. Com a sectors tractors d'aquesta inversió, CBRE preveu tendències molt semblants a les del 2023: amb menys pes per al mercat d'oficines i retail -en comparació amb anys anteriors- i més per al sector hoteler, el living i l'industrial-logístic.
CBRE preveu que la inversió immobiliària a Barcelona creixerà per sobre del 10% el 2024, mentre que a Espanya i Europa se situarà entre el 5-10%
De fet, el sector hoteler és el que ha liderat la inversió aquest 2023, amb 578 milions d'euros, un volum que pràcticament dobla el de l'any anterior. L'ha seguit el sector industrial-logístic, amb 555 milions d'euros, i el living, amb 323 milions. En el cas del sector hoteler i el living, la tendència ha sigut compartida també a escala estatal, però en el cas de l'industrial-logístic, aquest ha caigut a Espanya, però a Catalunya s'ha mantingut a l'alça. El motiu? "Per una banda, a escala global, és un sector que ha guanyat pes de la mà de l'e-commerce, però en particular a Barcelona, també s'ha vist impulsat per la seva situació geoestratègica", ha afirmat Güell.
Dues noves estratègies per a la ciutat: la IA i el sector 'life sciences'
A banda d'analitzar tots els segments clàssics d'actius immobiliaris, CBRE ha volgut assenyalar dos sectors que poden esdevenir estratègics per al futur de Barcelona: per una banda, la intel·ligència artificial (IA), i per l'altre el life sciences. "Barcelona va fer una elecció per la tecnologia l'any 2000 amb el 22@, que va ser un gran encert per a la ciutat, i això pot ajudar-la a readaptar-se en aquest enfocament cap a la IA", ha apuntat Güell.
Respecte al life sciences, que actualment genera a Barcelona una ocupació de 247.000 treballadors i compta amb 1.350 companyies, 20 hospitals universitaris, 91 centres de recerca i 12 universitats, CBRE creu que "és difícil trobar altres ciutats europees que tinguin l'estructura que té Barcelona en aquest sector". I, per tant, creu que "s'ha d'aprofitar" aquesta estructura i el talent que l'envolta. De fet, segons dades de la consultora, el sector de life sciences desenvoluparà 950.000 metres quadrats a la ciutat en els propers anys.
Bon moment per al sector hoteler, malgrat la manca de "flexibilitat"
Tant a Barcelona com a la resta d'Espanya, el sector hoteler ha sigut el que ha ajudat a mitigar la caiguda de la inversió. En concret, a Espanya, els tres pols que han traccionat més inversió han sigut Canàries, les Illes Balears i Barcelona. En el cas de la ciutat comtal, que ha doblat el volum assolit el 2022, el creixement ha esdevingut per operacions de gran envergadura, com l'adquisició de l'Hotel Mandarin Oriental per part del fons saudí Olayan, i per la moratòria de nous hotels a la ciutat. Segons Güell, un dels efectes d'aquesta moratòria és "que els hotels que ja existeixen esdevenen actius molt exclusius i, per això, les transaccions són de molt de valor".
Ara bé, Güell demana a l'Ajuntament "flexibilitzar, de manera puntual i controlada" aquesta moratòria, per tal que permeti que algunes cadenes de primer ordre mundial puguin posicionar-se a la ciutat, sobretot tenint en compte que el 2023 va ser un any de rècords quant a turistes estrangers.
El futur del sector industrial-logístic mira cap a la Bisbal i Constantí
El sector industrial-logístic, que enguany no ha assolit el rècord del 2022, ha tancat igualment un bon any en volum d'inversió: 555 milions d'euros, el seu millor any de la sèrie històrica, malgrat que suposi un descens del 16% respecte al 2022. Des de CBRE, però, assenyalen una manca de disponibilitat, accentuada especialment en la primera i segona corona de Catalunya. De fet, aquesta manca de superfícies disponibles ha esdevingut un fre per a la contractació: "a la primera corona no hi ha gairebé res de disponibilitat i a la segona corona estem parlant d'un 2% de disponibilitat únicament", ha assenyalat Güell.
On sí que hi ha disponibilitat és a la tercera corona, que aportarà 220.000 nous metres quadrats al mercat al llarg del 2024. Preguntats per les zones de Catalunya on hi pot haver major interès en aquest sector, des de CBRE assenyalen Girona -"que cada vegada està adquirint major interès tant per inversors locals com internacionals"- i Tarragona. Concretament, han indicat dos municipis estratègics: la Bisbal d'Empordà (Girona) i Constantí (Tarragona).
La Bisbal d'Empordà (Girona) i Constantí (Tarragona) esdevindran dos municipis estratègics per al sector industrial-logístic
El 'living', el reflex del canvi de cicle
El sector del living -que engloba les residències d'estudiants, el coliving, el sòl residencial, la compravenda i lloguer d'habitatges i les residències sènior- ha registrat una caiguda important a Barcelona aquest 2023 quant a volum d'inversió (del 68%), assolint els 323 milions d'euros. Ara bé, el descens s'ha de llegir en un context molt concret, puix que l'any 2022 es va tancar la compra de 1.500 habitatges per part del fons Patrizia per 600 milions d'euros, una operació que va desvirtuar les xifres d'aquell any i que va esdevenir una de les operacions més grans d'Europa del 2022.
Per als analistes de CBRE, aquest creixement del sector living és un reflex del canvi de cicle en el sector immobiliari, que tendeix cap a nous actius i protagonistes. Un d'aquests nous protagonistes és, de fet, l'habitatge flexible, que encara troba un fort desequilibri entre una elevada demanda i una manca d'oferta.
Les oficines de Barcelona: a l'espera del retorn dels fons institucionals internacionals
El mercat d'oficines a Barcelona ha registrat una caiguda d'un 76% quant a inversió immobiliària respecte al 2022, amb 261 milions d'euros invertits, i del 23% respecte al volum de contractació, amb 231.000 metres quadrats contractats. La tendència viscuda a la ciutat comtal, però, és un reflex del que està succeint a Europa: on les oficines han passat de representar el 40% del total invertit en immobiliari, a només el 25%. Els analistes de CBRE assenyalen un procés de "transformació i optimització" que viu el sector i, en el cas de Barcelona, un efecte de polarització cap a zones molt concretes del mercat, com el centre de la ciutat.
Les previsions per enguany, però, són més optimistes, amb un increment de la contractació del 10% i una recuperació de la inversió, que vindrà de la mà del retorn dels fons institucionals internacionals. "Quan aquests fons tornin, Barcelona serà de les ciutats que millor es recuperarà, perquè competeix molt bé en el mercat internacional".
La desocupació d'oficines, que ha sigut un tema candent en els darrers mesos, es mantindrà al llarg del 2024, amb algunes excepcions en positiu: com el districte de negocis de la ciutat i el mateix centre. Això sí, CBRE preveu que enguany no s'entregaran tants nous projectes d'obra nova com en el 2023 (i molts menys que en el 2022), fet que implicarà que la taxa de disponibilitat deixarà d'incrementar-se amb la velocitat dels darrers mesos. Respecte a la desocupació del 22@, que ha sigut la que ha fet saltar les alarmes al sector, CBRE apunta que no és un fet genèric en tot el districte. De fet, segons Güell, "al 22@ hi ha molts 22@": hi ha zones que estan funcionant molt bé.
Güell: "Al 22@ hi ha molts 22@"
Això sí, Güell demana també a les administracions que facilitin els canvis d'usos per donar cabuda a aquelles oficines que s'hagin quedat obsoletes estructuralment parlant. També demana tornar a "repensar el 22@", tenint en compte la necessitat d'habitatge assequible a la ciutat i les noves regles que acompanyen el canvi de cicle al sector immobiliari.
Per incrementar el parc residencial de Barcelona, Güell creu que les administracions haurien de reunir als principals actors del sector privat (com fons d'inversió i promotors residencials) i preguntar-los "què necessiten per part del sector públic perquè puguin desenvolupar 10.000 habitatges addicionals cada any durant els 15 anys vinents". Aquesta xifra és, de fet, la que l'APCE va marcar com a topall mínim per cobrir la necessitat actual de l'habitatge a tota l'Àrea Metropolitana de Barcelona. "Hi ha molts fons i promotors que tenen liquiditat preparada per poder-ho fer, però s'han de donar les condicions", ha afegit.