La llei per a contenir els preus dels habitatges en lloguer a Catalunya fa avui un any. Han passat dotze mesos des que la Generalitat va decidir posar un fre a la pujada dels preus en un mercat que acumulava increments continuats des del 2014. La mesura afectava 61 municipis considerats àrees amb un mercat d'habitatge tens: entre ells Barcelona, ciutats de la seva l'àrea metropolitana i algunes capitals de província.
Un any i una pandèmia després, els preus de l'habitatge per llogar a Barcelona han baixat un 10%, però també ho han fet a altres ciutats com Madrid (10%), València (9,5%) o Sevilla (8,4%), on la llei 11/2020 no té vigència. Per tant, què ha fet abaixar els preus?
"Cal tenir en compte que aquesta llei va arribar al final d'un cicle", explica Lázaro Cubero, director d'anàlisi de Tecnocasa. "El mercat immobiliari, tant en venda com en lloguer, es mou per cicles de 5-6 anys i el mercat residencial de Barcelona just portava aquests anys de creixement". De fet, el preu del metre quadrat a la capital catalana s'havia incrementat un 46,5% des del 2014 fins al 2019, passant dels 10,16 euros fins als 14,9. A la fi d'un cicle, s'hi suma, a més, la irrupció de la covid-19 i la seva afectació en l'economia.
Penalització al valor afegit
Segons la llei 11/2020, els preus dels pisos s'han d'establir segons l'índex de referència, que té en compte aspectes com la superfície, l'estat de l'immoble, l'eficiència energètica i la ubicació. Però el que no té suficientment en compte, per a molts experts, són els extres que pot tenir l'habitatge.
A la nova regulació s'indica que el preu final de la renda es pot incrementar un 5% si l'habitatge té com a mínim tres característiques destacades, com ascensor, vistes especials, piscina comunitària, mobles, etcètera. "Aquest increment seria correcte si fos per cada element especial del pis, però és insuficient si només s'aconsegueix amb tres d'aquestes característiques", analitza Eduard Solé, soci i director d'operacions de Monapart. I afegeix: "si un pis amb una reforma de qualitat ha de tenir el mateix preu que un altre on s'hagi fet un nyap, els propietaris no estaran motivats en fer reformes de qualitat. I això pot mediocritzar el parc residencial de Barcelona".
Solé: "Si un pis amb una reforma de qualitat ha de tenir el mateix preu que un altre on s'hagi fet un nyap, els propietaris no estaran motivats en fer reformes de qualitat"
Barcelona i Madrid agafen camins diferents
Una de les grans pors dels experts del sector immobiliari quan la llei 11/2020 va entrar en vigor era que es produís una reducció de l'oferta. Però la rotació produïda a causa de la covid-19 i el traspàs de pisos de lloguer turístic al mercat residencial tradicional no ho van permetre. De fet, tant a Barcelona com a Madrid, l'oferta es va incrementar des de l'abril del 2020 fins al passat mes de juliol, moment en què les dues ciutats han agafat camins diferents. Mentre Madrid ha continuat pujant la seva cartera de pisos disponibles de lloguer, Barcelona l'ha reduït per sota del volum del 2020. "Però encara és d'hora per imputar aquesta reducció a aquesta llei", expressa Cubero, "ens hem d'esperar més temps".
A Cubero de Tecnocasa li preocupa que l'oferta es continuï reduint amb els anys, tenint en compte que el percentatge del perfil inversor a les compravendes d'habitatges a Barcelona és més reduït que a la resta de ciutats d'Espanya. "A Espanya dues de cada deu compres de pisos es realitzen com a inversió. A Madrid l'inversor representa el 28% de les compravendes, a Saragossa el 26%, però a Barcelona només el 16%".
És un percentatge que no sempre ha estat tan baix, sinó que reflecteix una tendència a la baixa. "L'any 2018 rondava el 30% -explica Cubero- i això vol dir que cada vegada hi ha menys persones que compren a Barcelona amb l'objectiu de posar el seu pis de lloguer, fet que no impactarà en l'oferta present, però sí en la futura".
A més, els habitatges de Barcelona no pertanyen a grans tenidors: només un 5% dels pisos de Barcelona són propietat de fons d'inversió, socimis o grans tenidors. "Per tant aquesta llei a qui ha afectat d'una manera molt contundent és als petits propietaris", analitza Solé.
Cubero: "Barcelona tindrà un greu problema d'oferta si no amplia el parc públic d'habitatges destinats al lloguer"
Holanda, Regne Unit, França... i Barcelona?
Per a Cubero, "Barcelona tindrà un greu problema d'oferta si no amplia el parc públic d'habitatges destinats al lloguer". De fet, segons un estudi realitzat pel Club Immobiliari Esade i el professor Josep Oliver, Espanya té el parc d'habitatge social més baix d'Europa: els habitatges públics representen 1,1% del parc residencial del país. A Holanda el 38%, al Regne Unit el 17,4% i a França el 14%.