El sòl i el sostre del mercat logístic

El mercat logístic català està vivint una època daurada. Impulsat per l'auge de l'e-commerce i amb la sort de no haver estat gairebé colpejat pels efectes de la covid-19, les seves xifres de contractació i inversió creixen any rere any. Segons dades de CBRE, el mercat logístic català ha assolit una contractació de 242.000 metres quadrats en el primer trimestre de l'any, una xifra que, malgrat que és lleugerament inferior a la registrada en el mateix període del 2021 (-4,6%), constata una tendència ascendent. En el 2021 (912.000 metres quadrats) va superar àmpliament el rècord aconseguit l'any 2016 (773.000 metres quadrats) i, si enguany aconsegueix mantenir el ritme del primer trimestre, tornarà a sobrepassar la seva millor marca, una altra vegada.

La inversió immobiliària en actius logístics segueix una tendència semblant. Segons dades que comparteix en primícia CBRE per a VIA Empresa, el mercat logístic català ha captat més de 170 milions d'euros d'inversió immobiliària en el primer trimestre de l'any. La xifra representa el 19% de tot el volum assolit a escala estatal i dóna a entendre que "aquest any se superarà la inversió captada en el 2021", explica David Oliva, director d'Agència Industrial i Logística a CBRE a Barcelona. Ho diu, per una banda, per "l'elevat pipeline derivat de portfolis que es tancaran en els mesos vinents" i també per l'evolució respecte a l'any passat: només en els tres primers mesos de l'any, ja s'ha captat la meitat de la inversió assolida en tot l'any 2021.

Podríem pensar que el mercat logístic català no té sostre, però sí que el té i justament està en el seu sòl

Tenint en compte l'evolució d'aquests dos indicadors, les perspectives de creixement de l'e-commerce —sector que representa el 30% de la contractació logística— i el posicionament internacional de Barcelona com a hub logístic del sud d'Europa, podríem pensar que el mercat logístic català no té sostre. Però sí que el té, i justament està en el seu sòl: el sector pateix una greu manca de superfície disponible. "Només hi ha disponible un 3,1% de l'estoc total de sòl logístic", alerta Oliva. La xifra contrasta amb la taxa de disponibilitat que hi havia al sector fa gairebé una dècada, al voltant del 14%.

De totes maneres, s'espera que els més de 850.000 metres quadrats logístics que estan en construcció actualment a Catalunya aconsegueixin frenar aquesta tendència a la baixa. 

Conseqüències directes

"La falta d'espai provoca un fort increment d'operacions de prelloguer —naus que es lloguen abans d'acabar el procés de construcció— i, fins i tot, de clau en mà, quan el promotor adequa el projecte a les voluntats del client", indica. De fet, segons dades de la consultora, les operacions de prelloguer representen un 57% de la contractació. 

Que els nivells de prelloguer siguin tan elevats, però, té un efecte positiu en la inversió. Per al promotor-inversor aquesta és una dada que aporta seguretat a l'hora de desenvolupar un projecte: sap que, per poc que ho faci bé, la seva nau no tindrà dificultats per ser llogada.

Per descomptat, la falta de disponibilitat també provoca un increment de les rendes; una llei bàsica del mercat. Segons dades de CBRE, les rendes a les ubicacions prime s'han incrementat un 7% a Catalunya, fins als 7,5 euros mensuals el metre quadrat. La segona corona catalana, que també ha pujat, es troba en els 6,5 euros; i la tercera al voltant dels quatre euros.

Vies alternatives per aconseguir més sòl

En la recerca per ampliar la superfície disponible, sorgeixen nous models i tendències com, per exemple, la logística vertical. És a dir, les naus multinivell. Amazon compta a Catalunya amb dos centres logístics d'aquestes característiques: un ubicat al Prat del Llobregat i l'altre a Figueres. Goodman també ha desenvolupat dos: un a Molins de Rei i l'altre a Castellbisbal. "Aquest model, que prové especialment dels països asiàtics, està funcionant molt bé al Regne Unit i França", indica Oliva, qui preveu que aquesta "tendència es doni cada vegada més en el mercat de Barcelona".

La logística vertical prové dels països asiàtics i està funcionant molt bé al Regne Unit i França

La logística vertical, però, no creixerà al ritme del Japó, on es construeixen naus logístiques de fins a vuit plantes. El motiu, segons Oliva, "és que les normatives urbanístiques dels Ajuntaments són encara restrictives respecte a aquesta tendència del mercat".

Una altra manera que ha trobat el sector per trobar superfície a sota de les pedres és agafar-la del sector industrial. Segons Oliva, en els últims cinc anys s'ha produït un important increment de naus industrials, ubicades especialment als Vallesos i Baix Llobregat, que s'han destinat a la logística. Un dels casos més rellevants són els 70.000 metres quadrats de l'antiga fàbrica de Bacardí a Mollet, abans industrial i ara convertida en una nau logística. El seu inquilí també és Amazon.

Però aquesta dinàmica de robar metres industrials, no es podrà reiterar en el temps. El procés de relocalització de la indústria a Catalunya donarà més pes al sector industrial i equilibrarà una mica la balança entre ambdós.