El capital que mira: quins actius immobiliaris estan despertant més interès inversor?

Barcelona acull des d’aquest dimecres la cimera europea del sector immobiliari, The District 2024, una trobada que durarà fins al divendres i en la qual més de 12.000 directius internacionals debatran i identificaran les noves oportunitats d’inversió que ofereix el sector. A la primera de les tres jornades, però, el protagonista del moment del real estate ja s’ha fet veure entre la resta. No hi ha inversor o assistent que no parli del potencial del living, de l’actiu residencial. I ho fan per dos motius: primer, per la necessitat d’incrementar el parc d’habitatge assequible, però també per l’auge de les modalitats més flexibles en el residencial. El flex living, li diuen. Quins altres actius estan atraient l’ull inversor? Com respira actualment el mercat immobiliari?

La tercera edició del The District s'ha celebrat amb rècords d'assistència -més de 12.000 directius internacionals- i amb una fita superada respecte a les dues edicions anteriors: les protestes dels manifestants no han obstaculitzat el tret de sortida del congrés. La tercera és la bona. Un dispositiu policial més preparat ha aconseguit frenar les intencions dels manifestants, els quals han acabat dirigint-se cap al Districte Administratiu de la Generalitat, on s'ubiquen els departaments de les conselleries de Territori i Habitatge, Igualtat i Feminisme, i Economia, entre d'altres. El congrés, per tant, per primera vegada, s'ha celebrat amb normalitat des del principi de la jornada, posicionant Barcelona, de nou, en el punt de mira del capital internacional. I no només perquè sigui la ciutat amfitriona del congrés: Barcelona és la setena ciutat europea més atractiva pels inversors. Per davant s'hi troben, per ordre, Londres, París, Madrid, Amsterdam, Berlín i Copenhaguen.

"Durant el primer semestre del 2024 el segment del 'living' va liderar la inversió immobiliària a l'estat espanyol, amb prop de 1.500 milions d'euros invertits, el 27% del total invertit"

En aquest bon escenari inversor, quins són els actius protagonistes? Si mirem l'any recorregut, sense cap mena de dubte ho és el living i el sector hoteler. Ho diuen les xifres: durant el primer semestre del 2024 el segment del living va liderar la inversió immobiliària a l'estat espanyol, amb prop de 1.500 milions d'euros invertits, xifra que suposa el 27% del total invertit. Segons l'informe d'inversió de CBRE, als actius residencials els segueixen els hotelers, amb el 25% del volum invertit (1.400 milions d'euros) concentrat especialment a les illes. En el rànquing continuen el sector dels locals comercials i el retail (prop de 1.000 milions d'euros), les oficines (830 milions d'euros) i l'industrial-logístic, 400 milions d'euros.

Ara bé, aquesta és la fotografia present i passada, però l'apetit inversor de vegades és capritxós i no es reflecteix en les dades macro, en els informes de mercat. On es dona a conèixer? A les xerrades i, sobretot, a les converses informals que es produeixen aquests dies als passadissos del The District. Ens hi endinsem en més d'una per preguntar als experts, justament, on està posant l'ull l'inversor immobiliari. 

L'habitatge: el principal protagonista 

El living -i especialment l'habitatge assequible- ha sigut l'actiu principal de la primera jornada del The District i "ha copat totes les taules de debat perquè està vinculat a un problema social", ha afirmat Oriol Barrachina, conseller delegat de Cushman & Wakefield a Espanya. I aquest problema no succeeix només a Madrid o Barcelona, "sinó que es repeteix a totes les ciutats del món", adverteix Barrachina qui, a més, li dona una altra dimensió: "No només afecta la vida de les persones sinó que limita la capacitat de creixement de les ciutats". Si una ciutat no és capaç de resoldre bé el problema de l'habitatge, tindrà una gran limitació a l'hora d'atreure talent i capital. 

Barrachina: "El 'living' ha copat totes les taules de debat perquè està vinculat a un problema social"

Per resoldre la manca de l'habitatge, molts dels experts del sector han apuntat a les modalitats flexibles. Com, per exemple, el coliving. Ara bé, en aquest sentit Ignasi Busquets, director de Busquets Gálvez creu que a Catalunya tenim un pal a la roda: "Molts operadors i inversors de coliving estan frenant les seves inversions a Barcelona per la por de rebre una nova regulació i no tenir prou cobertura legal en les seves inversions."

La catalana Badi, especialitzada en flex living, que compta amb l'emprenedor Carlos Pierre al capdavant, està portant aquest model a tot l'Estat i malauradament, comparteix la mateixa visió que Busquets Gálvez: "Ningú comprarà o invertirà si no sap que passarà en aquell sector a mitjà termini. El sector immobiliari necessita els seus temps, i la por a canvis de regulacions constants no ajuden", assegura Pierre, assenyalant el mercat català. Ara bé, Pierre no mostra dubtes del potencial d'aquest sector i del creixement que pot viure a Catalunya: "És un model que representa el 3% de l'estoc total d'habitatge de lloguer i respon a una demanda de la societat cada vegada més gran", explica Pierre. 

Pierre:  "El 'flex living' representa el 3% de l'estoc total d'habitatge de lloguer i respon a una demanda de la societat cada vegada més gran"

Els data centers: el convidat techie

Un altre protagonista del congrés que, malgrat que no surt a les xifres d'inversió dels informes, s'escolta de rerefons a moltes de les xerrades són els data centers. "Són un actiu molt interessant i aporten operacions de molt de volum, ara bé, no és un segment on puguin participar molts players", avisa Xavier Güell, director de CBRE Barcelona. 

Barrachina: "El fet que Barcelona hagi entrat a la xarxa global de cables submarins ens ha permès com a ciutat entrar a la Champions League dels 'data centers'"

I Barrachina (Cushman & Wakefield) hi posa el context: "els data centers són estratègics perquè no deixen de ser una connexió molt directa a tot el món de les dades que generem i necessitem". Són actius, però, que requereixen unes condicions especials: "necessiten potència", i Barcelona, avui dia, li pot oferir. "El fet que Barcelona hagi entrat a la xarxa global de cables submarins ens ha permès com a ciutat entrar a la Champions League dels data centers. En aquest segment, explica Barrachina, hi ha players internacionals especialitzats, però també hi ha players locals que han sabut posicionar-se amb antelació, com Merlin Properties, que ha aixecat 1.000 milions per enfortir-se en aquesta àrea.

Les rehabilitacions: la resposta inversora a l'obsolescència del parc d'oficines

On l'inversor troba una gran oportunitat, apunta Barrachina, és en la rehabilitació del parc d'oficines de Catalunya. "Si tenim en compte que el 76% de l'estoc d'oficines d'Europa estarà obsolet a finals d'aquesta dècada, reposicionar aquests actius és una oportunitat real i també una necessitat", assegura Barrachina qui, a més, creu que no ens podem adormir: "hem de ser àgils, tant per donar resposta a les necessitats de la demanda com per estar al dia de la legislació europea". La rehabilitació d'aquestes oficines, a més, suposa una oportunitat idònia per replantejar també la tipologia d'usos d'aquests actius, fet que podria afavorir al mercat residencial. Ara bé, per fer el canvi d'usos, el sector demana agilitat i flexibilitat a l'administració: "Moltes ciutats europees ja ho estan fent", avisa Barrachina; "nosaltres també hauríem de poder".

La demanda eterna: major flexibilitat i col·laboració publicoprivada

On han coincidit tots els experts -tant a les taules de debat com entre els passadissos del The District- és en l'excessiva regulació que pateix el mercat i en la manca de flexibilitat, dos pals a la roda que pateix l'inversor que posa l'ull a Catalunya. I aquesta situació, critiquen, s'accentua a la capital catalana. "Especialment a Barcelona, on patim la regulació estatal, autonòmica i local", assegura Ignasi Busquets. La consultora immobiliària, que dona serveis d'assessoria immobiliària també a Madrid, no pot evitar comparar les condicions d'inversió a Catalunya amb la resta de l'Estat: "Malgrat l'atractiu que tenim, som el territori més complicat en el qual invertir d'Espanya a causa de les regulacions". "Els inversors, al final, fan el que se'ls hi permet fer, perquè farien moltes més coses."

I una cosa porta a l'altra: quan el sector mira a l'administració per demanar major flexibilitat, també li demana més col·laboració: "Necessitem el sector públic, necessitem la col·laboració publicoprivada", adverteix Barrachina (Cushman & Wakefield. Si no, de fet, el sector no podrà fer els deures que té pendents en aquest The District 2024.