Abans d'entrar al congrés: quins són els deures que té per davant el sector immobiliari?
Barcelona celebra el The District, la cimera del sector immobiliari a Europa, amb rècords d'assistència però amb un soroll de fons: les protestes
Més de 12.000 directius internacionals es reuniran a partir d'aquest dimecres a la cimera del sector immobiliari, The District, per identificar les noves oportunitats d'inversió que ofereix el sector, amb l'habitatge assequible com l'actiu protagonista de la trobada. Aquest protagonisme el marca l'agenda del congrés -coparà gran part dels continguts de les tres jornades- però també el marca el soroll exterior: als afores de Fira Barcelona, tocant plaça Europa, hi ha convocada una manifestació a primera hora del matí organitzada per un centenar d'associacions socials i veïnals sota el lema Enfonsem el The District.
Aquesta és la tercera edició del congrés immobiliari -celebrat sempre a Barcelona-, i sembla que tindrà el mateix tret de sortida que les dues anteriors: protestes i manifestacions per obstaculitzar l'entrada dels assistents al The District. Els manifestants, que titllen el congrés de la "fira internacional de l'especulació", van assaltar l'interior de les instal·lacions de Fira Montjuïc l'any 2022 i van tirar pols de pintura per tacar als assistents l'any passat.
Malgrat l'amenaça d'enguany, però, el congrés no només no s'atura, sinó que l'ecosistema immobiliari demanda el networking amb més força i els volums de participació creixen any rere any. Segons han informat els organitzadors de l'esdeveniment, el congrés reunirà més de 12.000 directius de més de 30 països -l'any passat van ser 10.000- i tindrà un impacte econòmic de més de 27 milions d'euros per a Barcelona (21 milions el 2023). La capital catalana tancarà setembre posicionant-se en el punt de mira del capital internacional i enfortirà la seva projecció com a ciutat per a atreure capital i acollir turisme professional.
El congrés reunirà més de 12.000 directius de més de 30 països i tindrà un impacte econòmic de més de 27 milions d'euros per a Barcelona
Les reunions entre immobiliàries, promotores, la banca, inversors i fons d'inversió es concentraran durant tres dies. De fet, fins a 307 companyies d'alt nivell (com AEDAS Homes, CBRE, Colonial, Cushman & Wakefield, Blackstone, Hines, Deloitte, JLL, Meridia Capital, Merlin Properties, CaixaBank i Santander) traslladaran la seva oficina a Fira durant tres dies amb l'objectiu de donar peu a més reunions, accelerar els negocis i presentar les seves propostes en les quals invertir o desinvertir.
Aprofitant, doncs, aquesta macroreunió i tenint en compte la tensió politicosocial que envolta al sector, especialment en el marc de l'habitatge, hem parlat amb diferents experts del sector immobiliari per assenyalar els principals reptes que acull i que assumeix com a propis, com a deures. Quins deures té el sector immobiliari per davant? I atenció: molts es toquen entre ells.
1. Impulsar habitatge assequible
A l'actual crisi que viu l'habitatge de lloguer, agreujada per un greu desequilibri entre oferta i demanda, són moltes les solucions que uns i altres formulen, moltes d'elles, oposades entre si. Mentre uns aposten per la regulació dels preus, per exemple, altres alerten que l'únic que provoca és reduir encara més l'oferta disponible, ergo, agreujar el desequilibri. On sí hi posen tots l'accent, però, és en la necessitat d'actuació per part de les administracions: ampliar el parc residencial públic social a Espanya és una extrema necessitat. Ho diuen les xifres: Espanya està a la cua d'Europa en habitatge social. El percentatge d'habitatge social públic no arriba al 3% del total del parc residencial, mentre que a Europa supera el 8%. Per això, aquesta actuació està en boca de tots els partits i dirigents polítics. La darrera promesa política? Construir 50.000 habitatges socials fins a 2030. L'ha formulada el Govern de Salvador Illa.
Ara bé, més enllà de les promeses polítiques, el sector entoma un repte que ha d'assumir com a propi per ajudar a impulsar l'habitatge assequible: abaixar les aspiracions quant a rendibilitats dels actius residencials; acceptar que en l'habitatge no s'han de maximitzar les rendibilitats. "Posar seny al món de lloguer", assenyala Guifré Homedes, director general d'Amat Immobiliaris. "Trobar l'equilibri entre la rendibilitat financera i la necessitat real de les persones", afegeix Toni López, CEO de Co-RealEstate.
És una tasca que està, primerament, en mans d'inversors i propietaris, però també dels agents immobiliaris, que poden ajudar a reduir "la polarització de posicions i evitar que es prenguin decisions precipitades que encara redueixin més l'oferta", apunta Homedes qui, a més, denuncia que l'habitatge s'està utilitzant com a "arma política, amb discursos fàcils i populistes": "Necessitem pressupost per fer polítiques d'habitatge", afegeix. La patata calenta torna a estar al terrat de l'administració.
2. Major col·laboració publicoprivada. Com? Amb més flexibilitat
El sector immobiliari reclama la col·laboració publicoprivada per abordar la problemàtica de l'habitatge a Catalunya, una col·laboració que es pot produir, en primer lloc, si es plantegen unes regles del joc atractives perquè hi entri el capital privat i, en segon, si es flexibilitza la normativa. "La normativa és molt rígida", denuncia Xavier Güell, director de CBRE Barcelona: "Necessitem el suport de les administracions en la flexibilització d’usos per poder dinamitzar els barris i assolir el màxim potencial de transformació de les ciutats". I posa un exemple local, el 22@: la zona acumula actualment el 28% de la superfície d'oficines de la ciutat, però només hi viu el 6% de la població, fet que demostra l’important desequilibri d’usos del districte tecnològic. Per incrementar l'oferta d'habitatges CBRE assenyala dues opcions: "actualitzar la Modificació del Pla General Metropolità (MPGM) de 2022 per poder destinar una part de la superfície reservada a activitat econòmica a residencial" i flexibilitzar el PEUAT "per permetre alternatives d’habitatge que donin resposta a les noves formes de viure".
Guifré Homedes també assenyala, dins d'aquesta col·laboració, un altre requisit: la simplificació administrativa en l'urbanisme, que permeti "agilitzar i abaratir la creació de sòl".
3. Industrialitzar el sector promotor-constructor
La construcció industrialitzada pot assegurar processos d’obra més curts, augmentar la qualitat de l'immoble, reduir els impactes ambientals i oferir alternatives econòmiques per al promotor. En un context en què el sòl és car per escassedat, el cost de la construcció s'ha incrementat notablement i els límits del comprador són clars, "optimitzar i innovar en la construcció ajudarà a produir més eficientment", assegura Homedes. De fet, els experts apunten que és justament la construcció industrialitzada la que permetrà l'acceleració d'habitatge assequible -ja que redueix temps i costos de construcció-. Ara bé, quins són els obstacles per implementar aquest nou model de construcció? La manca de legislació i de crèdit.
4. Mantenir viu l’atractiu de les oficines: un motiu per anar a l’espai de treball
En ple debat sobre el teletreball i la presencialitat -realçat aquests dies amb l'anunci d'Amazon- molts propietaris d'oficines han vist la necessitat d'incrementar l'atractiu dels seus edificis per tal d'oferir quelcom que dinamitzi l'espai. És una tasca que s'inicia amb les empreses i els seus departaments de recursos humans i s'extrapola fins als propietaris dels immobles. “De poc serveix posar un gimnàs impressionant, una gran terrassa o moltes sales de reunions, si no aconsegueixes que en aquells espais passin coses, si no promous activitats o esdeveniments", reflexiona Manel de Bes, director d'Oficines de Forcadell. La idea, explica de Bes, beu una mica de la filosofia dels coworkings i suposa una evolució natural que viu el sector que va de bracet dels nous hàbits laborals de la societat.
En aquest sentit, comença a créixer la figura del workplace experience manager (director d'experiència a l'espai de treball), un professional encarregat de dissenyar, implementar i supervisar estratègies que millorin l'experiència de les persones que treballen en un espai d'oficines.
5. Assolir la transformació digital
Segons l’última enquesta de Maduresa Digital de CBRE, el sector immobiliari té un grau de maduresa digital de 4,4 sobre 10 i té la previsió d’arribar al 6,3 en el 2026. Segons aquest mateix estudi, el núvol continua sent la tecnologia més utilitzada pel sector, i la intel·ligència artificial és la que més interés genera. Ara bé, només la utilitzen el 28% de les empreses del sector, i un 47% assegura que l'utilitzarà en un futur. Hi ha moltes altres tecnologies, però, que podrien suposar un gran canvi disruptiu per al sector immobiliari: la realitat virtual i augmentada, les dades i l'anàlisi predictiva, les plataformes de gestió immobiliàries, robòtica per aplicar a la construcció,...
6. Descarbonitzar l'economia: el pes immobiliari
"El sector immobiliari té un repte majúscul en la descarbonització de l’economia", assegura Güell. Segons un informe del GBCE, Green Building Council España, els edificis són responsables del 40% del consum de l'energia i del 30% de les emissions de gasos d'efecte d'hivernacle a la Unió Europea. Per aconseguir reduir aquests percentatges el sector s'ha d'alinear amb els objectius estatals i europeus i assolir un parc immobiliari més eficient energèticament. Com? No només posant l'accent en la nova construcció sinó també en la rehabilitació d'habitatges. El sector ha d'assumir, a més, la transversalitat que implica la transició energètica: des d'incorporar valors ESG a la cultura corporativa fins a acompanyar els clients cap a un sector immobiliari més verd i responsable.
7. Explicar-se: fer-se entendre per al gran públic
Si bé les protestes a les portes del The District són un exemple, també ho són els giratombs legislatius continus que ha patit el sector els darrers anys: el sector immobiliari -com el turisme- desperta rebuig en un col·lectiu de la societat, que necessita explicacions i solucions per a l'actual crisi de l'habitatge. I això es percep als carrers -i a les xarxes socials- i es trasllada al debat parlamentari on, com deia Homedes, "l'habitatge es converteix en una arma política".
Per apaivagar aquest rebuig calen solucions, sí, però també lideratges que sàpiguen transmetre el relat i explicar les dades amb profunditat. El sector necessita fer-se entendre per al gran públic i comptar amb "una veu pública clara i contundent" que sigui escoltada pels de dalt, un referent per als de dins i aconsegueixi recuperar el prestigi d'una professió que, a Espanya, dóna feina a més de 1,4 milions de persones.