19
de Maig
de
2015
"Construïm damunt del que està construït". D'aquesta manera tan senzilla defineix l'activitat de La Casa por el Tejado el seu fundador, Joan Artés. Arquitecte i professor universitari, Artés amplia una mica més quan explica a VIAempresa que "construïm sobre edificis que han estat construïts normalment fa uns 100 anys i on queda edificabilitat que no es va esgotar en el seu moment". El més cridaner és que ho fan d'una manera industrialitzada, és a dir, construeixen els àtics en un taller i quan estan llestos es col·loquen en un sol dia. El seu és un exemple d'innovació en el qüestionat sector de la construcció, que aquesta setmana té un nou punt de trobada en el saló Construmat.
Tot i que després necessitin algunes setmanes més per acabar d'ajustar les connexions, l'espectacular col·locació de les 'peces' en un sol dia ha estat el que més ha cridat l'atenció. "Això és l'anècdota, tot i que és el més espectacular i se'ns ha conegut per això. Però volem que se'ns conegui per tot el coneixement que hi ha al darrere", diu Artés.
Un coneixement que els permet construir pisos i àtics de qualitat. "No fem contenidors i és impossible que sàpigues si s'ha fet d'una manera o d'una altra un cop s'ha instal·lat", assegura el fundador de l'empresa.
Un estudi metòdic
"La idea ve de compilar ofici i observació. Sóc arquitecte i em dedico a això. Una de les maneres de fer arquitectura és rehabilitar o construir el que queda d'edifici", explica Artés. El que no s'havia plantejat mai, però, era fer un inventari de quina és l'edificabilitat que queda restant als centres urbans. "Quan comences a fer aquest inventari veus que surten molts milers de metres quadrats. No vol dir que s'hagin de fer tots, sinó que tens un ventall d'opcions molt ampli i vas a pescar els que puguis", relata Joan Artés, el qual apunta que només a l'Eixample barceloní "estem parlant de 800.000 metres quadrats".
Amb un equip que prové del món universitari i no de l'immobiliari, Artés destaca que "vam aplicar metodologia de tesi doctoral, i el primer era detectar a Barcelona, Madrid, Sant Sebastià i Pamplona les finques i els metres quadrats". En total han detectat gairebé 3.000 finques que compleixen els requisits. A Barcelona, diu, "el Pla General és molt clar i en un solar permet una capacitat d'edificar amb uns paràmetres com alçada, número de plantes, fondària edificable, etc". Per exemple, al Passeig de Sant Joan o a la Diagonal es poden fer planta baixa més sis pisos.
"Hem pentinat tots els carrers per recollir la informació, una feinada de nassos", recorda Artés. La recopilació de totes aquestes dades els permet dirigir-se a les comunitats susceptibles de sumar alguna nova planta. "Moltes vegades apliquem terrasses, tot i que no caldria, per no agredir amb una planta més de cara a carrer i perquè tenim un clima fantàstic per tenir terrasses i generar àtics", diu Artés. Al seu parer, "és una bona solució no esgotar l'edificabilitat a l'últim mil·límetre i fer arquitectura de debò".
El benefici mutu
Però com s'ho fan a La Casa por el Tejado per convèncer tota una comunitat de veïns de sumar alguna planta més a la seva finca? No és cap secret que la unanimitat en les reunions de veïns, especialment a l'hora d'afrontar despeses de manteniment, és cara de veure. Per això l'esquema que ofereix La Casa por el Tejado pretén aconseguir un benefici per a totes les parts. Amb la compra del dret de vol de la finca, els propietaris reben un pagament proporcional al seu coeficient de participació a la comunitat.
Alhora, però, també es beneficien de la rehabilitació que es porta a terme a tota la finca. "Quan els edificis tenen 100 anys sempre hi ha coses a reparar. O no hi ha ascensor, o la instal·lació elèctrica està obsoleta o l'estructura està deteriorada", exposa Artés. L'operació permet realitzar les inversions que la manca de diners i consens entre els veïns han ajornat al llarg dels anys. "Anem a la reunió de veïns amb un tècnic a presentar la proposta amb el comercial que ho ha aixecat. El 100% hi han d'estar d'acord i firmar-ho davant de notari per redistribuir els coeficients", indica.
"Hi accedim bàsicament a través dels administradors de finques, però ara ja ens truquen alguns veïns per veure si a la seva finca hi podem fer alguna cosa", celebra Artés. De fet, assenyala que "la Inspecció Tècnica d'Habitatges fa responsable la comunitat de qualsevol dany que puguin produir, i això genera una pressió per arreglar-les".
El fet de construir en una nau i instal·lar-ho en un dia "genera menys inconvenients als veïns i fa que la construcció sigui més fiable i rigorosa", destaca. Tot plegat amb uns costos molt controlats que permeten que "el preu de venda sigui real i es vengui tot. A més, és un productes que no és habitual a Barcelona, el d'un àtic", insisteix.
La rendibilitat de la inversió ronda el 15%
"L'empresa es va muntar en el pitjor moment del mercat immobiliari. No hi havia finançament bancari i vam tirar endavant amb fons propis per demostrar que era negoci", recorda Joan Artés. L'estructura és una societat inicial (Flats in top) que fa de base teòrica i ven serveis. Després, cada nova finca que construeixen genera una societat diferent (Flat Profit 1, Flat Profit 2, etc). "Aquí acceptem participacions. Es divideix el que costa l'edifici i fem tiquets. La Taxa Interna de Rendibilitat (TIR) és al voltant del 15%, i ja anem per la 27a", diu Artés.
Per al 2015, l'objectiu de La Casa por el Tejado és arribar a 40 noves construccions, 30 a Barcelona, cinc a Madrid i cinc al nord d'Espanya. Cada construcció té una mitjana d'entre 450 i 500 metres quadrats, i acostumen a dividir-se en quatre pisos. "Serien uns 160 habitatges, tots en zona consolidada, en la millor part dels edificis i obra nova", destaca Artés. El fundador de l'empresa remarca que "els preus de venda han de ser raonables perquè no podem tenir un estoc d'obres magnífiques que la gent no pugui pagar". En aquest sentit, troba positiu "limitar el benefici, és molt sa no tenir una ambició infinita".
Client local i de primera residència
Preguntat pel perfil de client que compra les construccions de La Casa por el Tejado, Joan Artés de seguida deixa clar que no es tracta de cap perfil especulatiu. "La gran majoria és local o que viu a Barcelona i que el vol com a primera residència". Indica que es tracta de "gent que aprecia el missatge que hi ha al darrere: contemporaneïtat, eficiència molt alta i amb consciència ambiental".
Sigui com sigui, la comercialització de l'obra un cop acabada la tenen delegada, així com el disseny d'algunes obres. "Estem treballant amb dotze equips d'arquitectes amb la idea de repartir la feina, n'hi ha per tothom", diu Artés. Això sí, puntualitza que han de ser despatxos "que aportin coneixement i passin pels filtres de la qualitat que volem donar. No volem ser una empresa que fa àtics industrialitzats, sinó una gent que es dedica a intentar aportar un granet de sorra en la indústria de la construcció amb aquesta manera d'entendre l'arquitectura contemporània".
Tot i que després necessitin algunes setmanes més per acabar d'ajustar les connexions, l'espectacular col·locació de les 'peces' en un sol dia ha estat el que més ha cridat l'atenció. "Això és l'anècdota, tot i que és el més espectacular i se'ns ha conegut per això. Però volem que se'ns conegui per tot el coneixement que hi ha al darrere", diu Artés.
Un coneixement que els permet construir pisos i àtics de qualitat. "No fem contenidors i és impossible que sàpigues si s'ha fet d'una manera o d'una altra un cop s'ha instal·lat", assegura el fundador de l'empresa.
Un estudi metòdic
"La idea ve de compilar ofici i observació. Sóc arquitecte i em dedico a això. Una de les maneres de fer arquitectura és rehabilitar o construir el que queda d'edifici", explica Artés. El que no s'havia plantejat mai, però, era fer un inventari de quina és l'edificabilitat que queda restant als centres urbans. "Quan comences a fer aquest inventari veus que surten molts milers de metres quadrats. No vol dir que s'hagin de fer tots, sinó que tens un ventall d'opcions molt ampli i vas a pescar els que puguis", relata Joan Artés, el qual apunta que només a l'Eixample barceloní "estem parlant de 800.000 metres quadrats".
 |
| Joan Artés a les oficines de La Casa por el Tejado. PGF |
Amb un equip que prové del món universitari i no de l'immobiliari, Artés destaca que "vam aplicar metodologia de tesi doctoral, i el primer era detectar a Barcelona, Madrid, Sant Sebastià i Pamplona les finques i els metres quadrats". En total han detectat gairebé 3.000 finques que compleixen els requisits. A Barcelona, diu, "el Pla General és molt clar i en un solar permet una capacitat d'edificar amb uns paràmetres com alçada, número de plantes, fondària edificable, etc". Per exemple, al Passeig de Sant Joan o a la Diagonal es poden fer planta baixa més sis pisos.
"Hem pentinat tots els carrers per recollir la informació, una feinada de nassos", recorda Artés. La recopilació de totes aquestes dades els permet dirigir-se a les comunitats susceptibles de sumar alguna nova planta. "Moltes vegades apliquem terrasses, tot i que no caldria, per no agredir amb una planta més de cara a carrer i perquè tenim un clima fantàstic per tenir terrasses i generar àtics", diu Artés. Al seu parer, "és una bona solució no esgotar l'edificabilitat a l'últim mil·límetre i fer arquitectura de debò".
El benefici mutu
Però com s'ho fan a La Casa por el Tejado per convèncer tota una comunitat de veïns de sumar alguna planta més a la seva finca? No és cap secret que la unanimitat en les reunions de veïns, especialment a l'hora d'afrontar despeses de manteniment, és cara de veure. Per això l'esquema que ofereix La Casa por el Tejado pretén aconseguir un benefici per a totes les parts. Amb la compra del dret de vol de la finca, els propietaris reben un pagament proporcional al seu coeficient de participació a la comunitat.
Alhora, però, també es beneficien de la rehabilitació que es porta a terme a tota la finca. "Quan els edificis tenen 100 anys sempre hi ha coses a reparar. O no hi ha ascensor, o la instal·lació elèctrica està obsoleta o l'estructura està deteriorada", exposa Artés. L'operació permet realitzar les inversions que la manca de diners i consens entre els veïns han ajornat al llarg dels anys. "Anem a la reunió de veïns amb un tècnic a presentar la proposta amb el comercial que ho ha aixecat. El 100% hi han d'estar d'acord i firmar-ho davant de notari per redistribuir els coeficients", indica.
"Hi accedim bàsicament a través dels administradors de finques, però ara ja ens truquen alguns veïns per veure si a la seva finca hi podem fer alguna cosa", celebra Artés. De fet, assenyala que "la Inspecció Tècnica d'Habitatges fa responsable la comunitat de qualsevol dany que puguin produir, i això genera una pressió per arreglar-les".
El fet de construir en una nau i instal·lar-ho en un dia "genera menys inconvenients als veïns i fa que la construcció sigui més fiable i rigorosa", destaca. Tot plegat amb uns costos molt controlats que permeten que "el preu de venda sigui real i es vengui tot. A més, és un productes que no és habitual a Barcelona, el d'un àtic", insisteix.
La rendibilitat de la inversió ronda el 15%
"L'empresa es va muntar en el pitjor moment del mercat immobiliari. No hi havia finançament bancari i vam tirar endavant amb fons propis per demostrar que era negoci", recorda Joan Artés. L'estructura és una societat inicial (Flats in top) que fa de base teòrica i ven serveis. Després, cada nova finca que construeixen genera una societat diferent (Flat Profit 1, Flat Profit 2, etc). "Aquí acceptem participacions. Es divideix el que costa l'edifici i fem tiquets. La Taxa Interna de Rendibilitat (TIR) és al voltant del 15%, i ja anem per la 27a", diu Artés.
 |
| Un dels àtics construïts per La Casa por el Tejado. Cedida |
Per al 2015, l'objectiu de La Casa por el Tejado és arribar a 40 noves construccions, 30 a Barcelona, cinc a Madrid i cinc al nord d'Espanya. Cada construcció té una mitjana d'entre 450 i 500 metres quadrats, i acostumen a dividir-se en quatre pisos. "Serien uns 160 habitatges, tots en zona consolidada, en la millor part dels edificis i obra nova", destaca Artés. El fundador de l'empresa remarca que "els preus de venda han de ser raonables perquè no podem tenir un estoc d'obres magnífiques que la gent no pugui pagar". En aquest sentit, troba positiu "limitar el benefici, és molt sa no tenir una ambició infinita".
Client local i de primera residència
Preguntat pel perfil de client que compra les construccions de La Casa por el Tejado, Joan Artés de seguida deixa clar que no es tracta de cap perfil especulatiu. "La gran majoria és local o que viu a Barcelona i que el vol com a primera residència". Indica que es tracta de "gent que aprecia el missatge que hi ha al darrere: contemporaneïtat, eficiència molt alta i amb consciència ambiental".
Sigui com sigui, la comercialització de l'obra un cop acabada la tenen delegada, així com el disseny d'algunes obres. "Estem treballant amb dotze equips d'arquitectes amb la idea de repartir la feina, n'hi ha per tothom", diu Artés. Això sí, puntualitza que han de ser despatxos "que aportin coneixement i passin pels filtres de la qualitat que volem donar. No volem ser una empresa que fa àtics industrialitzats, sinó una gent que es dedica a intentar aportar un granet de sorra en la indústria de la construcció amb aquesta manera d'entendre l'arquitectura contemporània".