El acceso a la vivienda: un problema estructural que amenaza el estado del bienestar
Si el problema no se aborda con realismo y con un pacto estable a medio plazo entre el sector privado y el sector público, las desigualdades aumentarán
La vivienda es uno de los principales problemas de la población catalana según el Barómetro del Centre d'Estudis d'Opinió. El grado de dificultad de los hogares para acceder a la vivienda, ya sea en compra con hipoteca o en alquiler, ha aumentado considerablemente desde 2021. La mitad de la población catalana se encuentra en una de estas dos situaciones. Sin embargo, mientras que en el caso de la compra de vivienda, el esfuerzo hipotecario (porcentaje que representa el pago del primer año de hipoteca sobre la renta del hogar) aún es inferior al máximo alcanzado durante la crisis financiera, en el caso del alquiler se ha llegado a un máximo histórico en 2023.
Pero, ¿a cuánta población está afectando este aumento en el precio del alquiler? ¿Cuáles son los colectivos más afectados? ¿Qué se puede hacer para contenerlo? Para dar respuesta a estas preguntas, la Cambra de Comerç de Barcelona ha elaborado un estudio con el apoyo del Departamento de Economía y Hacienda, que se presentó el pasado 9 de enero.
En primer lugar, es importante saber que el 23% de los hogares catalanes se encuentra en alquiler a precio de mercado (no social). De estos, los más vulnerables son los jóvenes, los inmigrantes y las rentas bajas, ya que cada vez son menos propietarios y tienen que asumir un alquiler creciente al mismo tiempo que sus niveles de ingresos no responden al mismo ritmo. Además, al no poder acceder a la compra de una vivienda, su participación en el conjunto de la riqueza neta del país es cada vez menor.
El aumento del esfuerzo del alquiler reduce la riqueza neta de los jóvenes, un hecho que va asociado con un aumento de la edad de emancipación y una menor tasa de fecundidad
En el caso concreto de los hogares con algún miembro de nacionalidad extranjera, el 68% vive de alquiler (no social), una proporción mucho mayor que los hogares únicamente con miembros españoles (18%). De hecho, prácticamente la mitad (48%) de estos últimos hogares ya tienen su piso en propiedad y sin hipoteca, una situación en la que solo se encuentran el 10,4% de las familias con alguna persona extranjera.
Los jóvenes también tienen cada vez menos posibilidades de ser propietarios de la vivienda en la que residen. Mientras que en 2011 dos de cada tres hogares con jefe de familia menor de 35 años eran propietarios, hoy la relación se ha invertido y solo es uno de cada tres. El aumento del esfuerzo del alquiler reduce la riqueza neta de los jóvenes, un hecho que se asocia con un aumento de la edad de emancipación y una menor tasa de fecundidad, dificultando la sostenibilidad del estado del bienestar en el futuro.
El mayor riesgo de vulnerabilidad económica de la población en alquiler respecto a los propietarios con hipoteca es un fenómeno común en las economías avanzadas, pero el problema es más grave en España. Según datos de la OCDE, para el 20,7% de la población española en régimen de alquiler a precio de mercado (donde se incluyen los colectivos más vulnerables), el costo del arrendamiento representaba más del 40% de sus ingresos disponibles en 2020. Este porcentaje es bastante superior al que se da en otros países europeos: en Alemania es del 5%, en Francia el 9,2% y en Italia el 12,2%.
El origen del problema es más estructural que coyuntural. La razón es que la formación de hogares (demanda) ha sido superior a las nuevas viviendas construidas (oferta) desde la crisis financiera, ejerciendo presión al alza sobre los precios. Detrás del aumento en la formación de hogares hay cuatro factores: el avance de la esperanza de vida, la disminución del número de personas por hogar, el aumento de los hogares de origen extranjero y la concentración de la demanda en torno a los grandes núcleos urbanos. Estos factores previsiblemente continuarán acentuándose en el futuro.
Se necesita un mayor esfuerzo presupuestario destinado a políticas de gasto social de vivienda; y una red de transporte público más eficiente y multimodal para distribuir mejor la población
En cuanto a la oferta, la presencia de cuellos de botella administrativos a la hora de tramitar las licencias de obra, así como la falta de un marco regulador estable, estarían dificultando un ritmo adecuado de la actividad constructora. La inseguridad jurídica frente a los impagos y la reducción de los incentivos fiscales tampoco contribuirán a aumentar la oferta de vivienda en alquiler.
La solución al problema de la accesibilidad a la vivienda pasa, por lo tanto, por incrementar la oferta de viviendas para dar respuesta a este aumento de los hogares que continuará en el futuro. Desde la Cambra se proponen tres tipos de medidas: 1) crear las condiciones que incentiven una mayor inversión en vivienda de alquiler por parte del sector privado (más agilidad en la tramitación y más seguridad jurídica), así como bonificaciones fiscales adicionales a aquellos propietarios que alquilen a un precio inferior al de mercado; 2) un mayor esfuerzo presupuestario destinado a políticas de gasto social de vivienda; y 3) una red de transporte público más eficiente y multimodal para distribuir mejor la población.
Si este importante problema no se aborda con realismo y con un pacto estable a medio plazo entre el sector privado y el sector público, las desigualdades entre niveles de ingresos y grupos generacionales aumentarán, lo que podría amenazar la continuidad del estado del bienestar tal como lo hemos disfrutado hasta ahora