Vivienda
Becorp lidera la eclosión del 'build to rent' en Barcelona
La compañía dirige 12 proyectos en la capital catalana y su área metropolitana, cuatro de los cuales ya están en funcionamiento
El build to rent -construir para alquilar- lleva años en boca de expertos del sector inmobiliario, pero no ha sido hasta 2020-2021 que han empezado a funcionar los primeros proyectos en Catalunya. Este nuevo modelo residencial, que ha captado el interés de inversores institucionales con vistas a medio y largo plazo, consiste en diseñar y construir promociones de viviendas concebidas directamente para ser alquiladas. El fenómeno se encuentra todavía en una fase inicial en Catalunya -con muchos proyectos en construcción y pocos en activo-, pero ya se pueden destacar unos cuantos actores: como el fondo alemán Patrizia y las promotoras Aedas Homes y Metropolitan House. Ahora bien, el principal protagonista del build to rent en Catalunya se llama Becorp.
Becorp está formada por la promotora Corp y por la sociedad inversora Scranton. En la actualidad, dirige 12 proyectos de build to rent en la ciudad de Barcelona y su área metropolitana: cuatro de ellos en funcionamiento, dos en fase de comercialización y seis en construcción. El primero de todos, ubicado en Sant Just Desvern, recibió sus primeros inquilinos en febrero de 2020, pocas semanas antes de la declaración del estado de alarma. Pero la covid-19 no fue ningún impedimento para el crecimiento de Becorp: "Durante el confinamiento, se alquilaron el 40% de las viviendas de la promoción de Sant Just; todo de manera digital", explica Joan Carles Sánchez, director de relaciones institucionales de la compañía. Hoy en día, esta promoción cuenta con un 98% de ocupación.
Sánchez (Becorp): "Nuestro objetivo es incrementar el valor de la vivienda y facilitar la vida a los inquilinos"
Lo que ofrece Becorp es un alquiler profesionalizado con un valor añadido basado en los servicios y los espacios comunes. Su objetivo, según Sánchez, es "incrementar el valor de la vivienda y facilitar la vida a los inquilinos". Por ejemplo, en su promoción de Badalona, en el alquiler del piso se incluye el uso del gimnasio, del coworking, y de las diferentes salas de ocio y terrazas. También cuentan con una aplicación desde donde los arrendatarios pueden hacer reservas de servicios y actividades, comunicar incidencias o tener un control de sus pagos y suministros. Y se suma un extenso y tecnológico abanico de servicios que se pagan aparte y que aportan lujo a la experiencia Becorp: entrenador personal, asistencia de limpieza, contratación de masajes, buzones inteligentes de Mayordomo Smart Points, etcétera.
El 'build to rent' y el 'coliving', quién es quién
Cuando se habla de build to rent es inevitable acabar hablando de coliving. El coliving es un concepto de vivienda en comunidad en el que las personas que viven comparten algo más que las zonas comunitarias: aficiones, actividades, servicios e, incluso, espacios del hogar. Es la evolución del coworking hacia el mercado residencial y se aplica, principalmente, en régimen de alquiler.
La mayoría de proyectos de build to rent tienen grandes zonas y servicios comunitarios, hecho que favorece que se consolide una comunidad entre sus arrendatarios, pero eso no es un coliving, aunque se asemeje. Según Joan Carles, "en los proyectos de Becorp hay una frontera muy grande con el coliving: tu casa es tu casa" y fuera de ésta es donde puedes encontrarte y compartir algo con los demás.
El 'build to rent' y el 'coliving' responden a las nuevas necesidades de la sociedad en términos de vivienda y propiedad
Ambos conceptos son nuevos modelos residenciales que responden, por un lado, a las nuevas necesidades de la sociedad en términos de vivienda y propiedad, y por la otra, a la búsqueda de fórmulas por parte de los fondos de inversión que incrementen los porcentajes de rentabilidad en un mercado tan consolidado como el de Barcelona, donde cuesta encontrar réditos superiores al 5%.
¿Qué buscan los fondos de inversión?
El build to rent tiene un alto atractivo a medio y largo plazo para los fondos de inversión y, según Antonio de la Fuente, managing director de Colliers, están encontrando dos fórmulas para participar en el mercado: "La más habitual es aquella en la que un promotor desarrolla un producto llave en mano para un fondo que le compra las viviendas finalizadas". Pero también hay fondos "interesados en desarrollar por sí mismos sus proyectos, ya que tienen la capacidad de poder hacer promoción residencial. De este modo, añaden a la rentabilidad derivada del alquiler, la rentabilidad adicional derivada de la promoción". En el caso de Becorp, por ejemplo, se unen las dos realidades del negocio: promotor y gestor.
Según Joan Carles Sánchez, "la rentabilidad en el build to rent es diferente que en otros activos, pero es más segura y está planteada a largo plazo; y esto da estabilidad al inversor". Explica que la clave para que un proyecto funcione en el tiempo es poner una renta que, "sin salirse del precio de mercado, mantenga la rentabilidad y cubra los servicios que se dan".
Antonio de la Fuente (Colliers): "Los proyectos más buscados son aquellos ubicados en un radio de 10 o 15 kilómetros de la ciudad de Barcelona y con buenas conexiones"
La amplia trayectoria de Colliers en el asesoramiento de proyectos de build to rent suma más de 3.500 viviendas y 350.000 metros cuadrados de suelo edificable. Con este bagaje, asegura que "los proyectos más buscados son aquellos que se sitúan en localizaciones dentro de un radio de 10 o 15 kilómetros de la ciudad de Barcelona y con buenas conexiones (líneas de autobús, metro, tranvía, etc.)". Para Becorp, según Sánchez, "el solar ideal es aquel que permite construir un mínimo de 70 o 80 viviendas y que tiene a su alrededor servicios sanitarios, educativos y deportivos, y buenas comunicaciones".