El capital que mira: ¿qué activos inmobiliarios están despertando más interés inversor?

Barcelona acoge desde este miércoles la cumbre europea del sector inmobiliario, The District 2024, un encuentro que durará hasta el viernes y en el que más de 12.000 directivos internacionales debatirán e identificarán las nuevas oportunidades de inversión que ofrece el sector. En la primera de las tres jornadas, sin embargo, el protagonista del momento del real estate ya se ha dejado ver entre el resto. No hay inversor o asistente que no hable del potencial del living, del activo residencial. Y lo hacen por dos motivos: primero, por la necesidad de incrementar el parque de vivienda asequible, pero también por el auge de las modalidades más flexibles en el residencial. El flex living, lo llaman. ¿Qué otros activos están atrayendo el ojo inversor? ¿Cómo respira actualmente el mercado inmobiliario?

La tercera edición del The District se ha celebrado con récords de asistencia -más de 12.000 directivos internacionales- y con un hito superado respecto a las dos ediciones anteriores: las protestas de los manifestantes no han obstaculizado el pistoletazo de salida del congreso. A la tercera va la vencida. Un dispositivo policial más preparado ha conseguido frenar las intenciones de los manifestantes, los cuales han acabado dirigiéndose hacia el Districte Administratiu de la Generalitat, donde se ubican los departamentos de las conselleries de Territorio y Vivienda, Igualdad y Feminismo, y Economía, entre otros. El congreso, por lo tanto, por primera vez, se ha celebrado con normalidad desde el principio de la jornada, posicionando a Barcelona, de nuevo, en el punto de mira del capital internacional. Y no solo porque sea la ciudad anfitriona del congreso: Barcelona es la séptima ciudad europea más atractiva para los inversores. Por delante se encuentran, por orden, Londres, , Madrid, Ámsterdam, Berlín y Copenhague.

"Durante el primer semestre del 2024 el segmento del 'living' lideró la inversión inmobiliaria en el estado español, con cerca de 1.500 millones de euros invertidos, el 27% del total invertido"

En este buen escenario inversor, ¿cuáles son los activos protagonistas? Si miramos el año recorrido, sin ningún tipo de duda lo es el living y el sector hotelero. Lo dicen las cifras: durante el primer semestre del 2024 el segmento del living lideró la inversión inmobiliaria en el estado español, con cerca de 1.500 millones de euros invertidos, cifra que supone el 27% del total invertido. Según el informe de inversión de CBRE, a los activos residenciales le siguen los hoteleros, con el 25% del volumen invertido (1.400 millones de euros) concentrado especialmente en las islas. En el ranking continúan el sector de los locales comerciales y el retail (cerca de 1.000 millones de euros), las oficinas (830 millones de euros) y el industrial-logístico, 400 millones de euros.

Ahora bien, ésta es la fotografía presente y pasada, pero el apetito inversor a veces es caprichoso y no se refleja en los datos macro, en los informes de mercado. ¿Dónde se da a conocer? En las charlas y, sobre todo, en las conversaciones informales que se producen estos días en los pasillos del The District. Nos adentramos en más de una para preguntar a los expertos, justamente, dónde está poniendo el ojo el inversor inmobiliario.

La vivienda: la principal protagonista

El living y especialmente la vivienda asequible ha sido el activo principal de la primera jornada del The District y "ha copado todas las mesas de debate porque está vinculada a un problema social", ha afirmado Oriol Barrachina, consejero delegado de Cushman & Wakefield en España. Y este problema no sucede solo en Madrid o Barcelona, "sino que se repite en todas las ciudades del mundo", advierte Barrachina quien, además, le da otra dimensión: "No solo afecta a la vida de las personas, sino que limita la capacidad de crecimiento de las ciudades". Si una ciudad no es capaz de resolver bien el problema de la vivienda, tendrá una gran limitación a la hora de atraer talento y capital.

Barrachina: "El 'living' ha copado todas las mesas de debate porque está vinculado a un problema social"

Para resolver la carencia habitacional, muchos de los expertos del sector han apuntado a las modalidades flexibles. Como, por ejemplo, el coliving. Ahora bien, en este sentido Ignasi Busquets, director de Busquets Gálvez cree que en Catalunya tenemos un palo en la rueda: "Muchos operadores e inversores de coliving están frenando sus inversiones en Barcelona por el miedo a recibir una nueva regulación y no tener suficiente cobertura legal en sus inversiones."

La catalana Badi, especializada en flex living, que cuenta con el emprendedor Carlos Pierre al frente, está llevando este modelo a todo el Estado y desgraciadamente, comparte la misma visión que Busquets Gálvez: "Nadie comprará o invertirá si no sabe qué pasará en ese sector a medio plazo. El sector inmobiliario necesita sus tiempos, y el miedo a cambios de regulaciones constantes no ayudan", asegura Pierre señalando el mercado catalán. Ahora bien, Pierre no muestra dudas del potencial de este sector y del crecimiento que puede vivir en Catalunya: "Es un modelo que representa el 3% del stock total de vivienda de alquiler y responde a una demanda de la sociedad cada vez más grande", explica Pierre.

Pierre: "El 'flex living' representa el 3% del stock total de vivienda de alquiler y responde a una demanda de la sociedad cada vez más grande"

Los data centers: el invitado techie

Otro protagonista del congreso que, a pesar de que no sale en las cifras de inversión de los informes, se escucha de de fondo en muchos de los paneles, y son los data centers. "Son un activo muy interesante y aportan operaciones de mucho de volumen, ahora bien, no es un segmento donde puedan participar muchos players", avisa Xavier Güell, director de CBRE Barcelona.

Barrachina: "El hecho de que Barcelona haya entrado en la red global de cables submarinos nos ha permitido como ciudad entrar en la Champions League de los 'data centers'"

Y Barrachina (Cushman & Wakefield) pone el contexto: "los data centers son estratégicos porque no dejan de ser una conexión muy directa en todo el mundo de los datos que generamos y necesitamos". Son activos, sin embargo, que requieren unas condiciones especiales: "necesitan potencia", y Barcelona, hoy en día, la puede ofrecer. "El hecho de que Barcelona haya entrado a la red global de cables submarinos nos ha permitido como ciudad entrar a la Champions League de los data centers. En este segmento, explica Barrachina, hay players internacionales especializados, pero también hay players locales que han sabido posicionarse con antelación, como Merlin Properties, que ha levantado 1.000 millones para fortalecerse en esta área.

Las rehabilitaciones: la respuesta inversora a la obsolescencia del parque de oficinas

Donde el inversor encuentra una gran oportunidad, apunta Barrachina, es en la rehabilitación del parque de oficinas de Catalunya. "Si tenemos en cuenta que el 76% del stock de oficinas de Europa estará obsoleto a finales de esta década, reposicionar estos activos es una oportunidad real y también una necesidad", asegura Barrachina quién, además, cree que no nos podemos dormir: "tenemos que ser ágiles, tanto para dar respuesta a las necesidades de la demanda como para estar al día de la legislación europea". La rehabilitación de estas oficinas, además, supone una oportunidad idónea para replantear también la tipología de usos de estos activos, hecho que podría favorecer al mercado residencial. Ahora bien, para realizar el cambio de usos, el sector pide agilidad y flexibilidad a la administración: "Muchas ciudades europeas ya lo están haciendo", avisa Barrachina; "nosotros también tendríamos que poder".

La demanda eterna: mayor flexibilidad y colaboración público-privada

Donde han coincidido todos los expertos -tanto en las mesas de debate como entre los pasillos del The District- es en la excesiva regulación que sufre el mercado y en la falta de flexibilidad, dos palos en la rueda que sufre el inversor que pone el ojo en Catalunya. Y esta situación, critican, se acentúa en la capital catalana. "Especialmente en Barcelona, donde sufrimos la regulación estatal, autonómica y local", asegura Ignasi Busquets. La consultora inmobiliaria, que da servicios de asesoría inmobiliaria también en Madrid, no puede evitar comparar las condiciones de inversión de Catalunya con el resto del Estado: "A pesar del atractivo que tenemos, somos el territorio más complicado en el cual invertir de España a causa de las regulaciones". "Los inversores, al final, hacen lo que se les permite hacer, porque harían muchas más cosas."

Y una cosa lleva a la otra: cuando el sector mira a la administración para pedir mayor flexibilidad, también le pide mayor colaboración: "Necesitamos al sector público, necesitamos la colaboración publicoprivada", advierte Barrachina (Cushman & Wakefield. Si no, de hecho, el sector no podrá hacer los deberes que tiene pendientes en este The District 2024.