VIVIENDA
Regulación del precio de los alquileres: ley sin sanciones
Propietarios e inmobiliarias encaran un nuevo cambio de la normativa mientras los inquilinos celebran un "primer paso" hacia un mercado más justo
Hace poco más de tres semanas que el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) publicó la ley que regula el precio de los alquileres. Así, desde el 22 de septiembre está vigente la normativa, que establece unos topes de precio en aquellas zonas en que el mercado inmobiliario está más tensionado, un total de 61 municipios que incluyen Barcelona. Pero todavía no se ha impuesto ni una sanción por incumplimiento, no porque no se hayan producido, sino porque hay incertidumbre sobre quien se tiene que encargar de ello. Mientras que los propietarios y las inmobiliarias se enfrentan a un nuevo cambio de la normativa del arrendamiento que consideran que no solucionará el problema real, los inquilinos celebran el decreto pero lo ven "insuficiente" para poner fin a la emergencia habitacional.
"Actualmente estamos analizando la ley, puesto que este tema no queda claro". Es la respuesta que da el Departament de Justícia preguntado por el régimen sancionador de la ley que regula los precios del alquiler. Mientras que la Agència Catalana del Consum se encargará de los casos en los que haya involucrada una empresa (las inmobiliarias o APIs), todavía se tiene que aclarar quién sancionará cuando la transacción se produzca entre particulares. Consum, por su parte, confirma que todavía no se ha abierto ningún expediente sancionador porque "la ley es muy reciente". Aún así, el protocolo establece que actuarán de oficio por medio de controles y si hay alguna reclamación o una denuncia del consumidor.
Pero, ¿cuando se tienen que aplicar sanciones y cuales son? El nombre completo es Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Por un lado, obliga a los nuevos contratos a aplicar -como máximo- el precio por metro cuadrado que establece la normativa y que se puede consultar a través de este índice. Por otro lado, si el inmueble ha estado alquilado durante los últimos cinco años a un coste inferior al que fija el índice de referencia, la ley impide que el propietario pueda subir el precio. Los tenedores con una unidad familiar que ingrese menos de 1.422,80 euros mensuales pueden quedar exentos.
El tope se tiene que incluir tanto en el contrato como en el anuncio de la vivienda en alquiler. Si se incumple alguna de estas obligaciones, se aplicarán sanciones de entre 3.000 y 90.000 euros. Una falta leve -entre 3.000 y 9.000 euros- es aplicar un precio superior al índice, falsear el precio anterior de referencia o no incluir en el contrato o en el anuncio el índice; una infracción grave -entre 9.000 y 90.000 euros- es establecer un precio un 20% superior o más que el índice y ocultar o falsear información.
¿Limitar el precio es la solución?
"Es una ley necesaria de mínimos, pero tiene que ir acompañada de otras medidas, como por ejemplo más vivienda pública y políticas para frenar la hemorragia de los desahucios", asegura Rodrigo Martínez, uno de los portavoces del Sindicat de llogateres, la asociación que promovió la normativa. Esperan que el efecto a corto plazo sea "una bajada moderada de los precios", pero quieren que las consecuencias vayan más allá: "A medio plazo tendrá un impacto muy positivo para las familias que no pueden hacer frente a las subidas salvajes de precio; será un cambio muy grande".
"Es una ley necesaria de mínimos, pero tiene que ir acompañada de otras medidas, como por ejemplo más vivienda pública y políticas para frenar la hemorragia de los desahucios", según el Sindicat de llogateres
Las agencias inmobiliarias tienen una visión muy diferente. "Lo que no hará esta ley es solucionar el problema de acceso a la vivienda", indica Guifré Homedes, el director general de Amat Immobiliaris. Considera que el problema de fondo es la falta de oferta de viviendas en alquiler, que hace que el mercado se regule con precios al alza cuando la demanda supera los inmuebles disponibles. Pero admite que "la regulación mejorará en parte el acceso, a pesar de que no será generalizado".
En la misma línea, Alex Vázquez, director de administración de alquileres de Forcadell, cree que "esta ley no beneficia a quien tiene problemas de verdad para acceder a un alquiler, porque se siguen pidiendo un contrato estable y las nóminas a los posibles inquilinos". Vázquez sitúa el foco del problema en la falta de alquiler social, que se solucionaría con "una política de vivienda continuada, que no cambie cada cuatro años".
Bajadas de un 20%
De momento, las inmobiliarias han empezado a analizar la cartera de viviendas en alquiler que tienen para ver donde hay que aplicar cambios para cumplir la normativa. Pero la responsabilidad no recae sobre estas, sino sobre los propietarios, según explica el portavoz del Sindicat de llogateres: "No son los inquilinos los únicos que se tienen que preocupar de que se cumpla la ley". En este sentido, tanto desde Forcadell como desde Amat Immobiliaris aseguran que han informado de los cambios a los tenedores y que están calculando los nuevos precios.
"Puede pasar que el parque de alquiler se reduzca porque la gente opta por la venta y que lo empobrezcamos, puesto que se desincentivan las mejoras en los inmuebles", consideran desde Amat Immobiliaris
"En algunos casos, el coste baja entre un 15% y un 20%", indica Vázquez, una variación significativa. "El propietario está acostumbrado a los cambios en la normativa, pero no le gusta que le digan qué precio tiene que poner", añade. Esto, según Homedes, puede suponer un traspaso de inmuebles del mercado de alquiler al de venta: "Puede pasar que el parque acabe siendo más pequeño y que lo empobrezcamos, puesto que se desincentivan las mejoras en las viviendas". Una situación parecida ya se produjo en los años 80, cuando el parque de alquiler se situó sólo en un 16%. Ahora, indica el director general de Amat Immobiliaris, se encuentra en un 20%, pero avisa de que "cuando un piso se vende, ya no vuelve al circuito del alquiler".
A pesar de que la ley está vigente, Martínez denuncia que "los portales no la cumplen". Desde el Sindicat de llogateres lo atribuyen, en parte, al desconocimiento que todavía hay sobre la normativa, que es muy nueva, pero también a que "esta ley ataca a los intereses de los que se han visto muy beneficiados por las subidas abusivas". La previsión de Consum de hacer inspecciones para abrir expedientes sancionadores, todavía no se ha cumplido.
Un descenso de entre un 15% y un 20% del precio de un piso o una casa en alquiler no es despreciable. El mercado, sin embargo, "ya se había empezado a regular solo", según las inmobiliarias consultadas. Alex Vázquez (Forcadell) recuerda que con la llegada de la covid-19, el mercado quedó parado. "Algunos propietarios habían empezado a bajar los precios", indica. Guifré Homedes (Amat Immobiliaris) asegura que el descenso ya se había empezado a notar antes de la pandemia y que ahora, todavía se han corregido más los precios. Su inmobiliaria registró un repunte de contratos una vez terminó el confinamiento, cuando firmaron un 12% más de lo que es habitual. Esta tendencia, según explica Homedes, se paró en seco en agosto –"la gente quería hacer vacaciones"–, pero ha empezado a reactivarse en septiembre.
Una ley impugnada
¿Tendrá continuidad la ley que regula el precio de los alquileres? "Lo más triste es que todos creemos que la regulación no saldrá adelante los cinco años que se prevén", asegura Homedes. De hecho, el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, ya anunció con la aprobación de la ley que lo enviarían al Tribunal Constitucional si no llegaban a un acuerdo con la Generalitat para suavizarla. La esperanza del Sindicat de llogateres es la presencia de Podemos en el Gobierno central. Martínez asegura que "confiamos que el Gobierno hará todo lo posible para que la ley no caiga, que entenderá que hay una crisis habitacional".
El ministro Ábalos anunció que el Gobierno central recorrería la ley ante el Tribunal Constitucional si no llegaba a un acuerdo con la Generalitat para suavizarla
Vázquez explica que si es el propio Gobierno quien presenta un recurso ante el Constitucional, la suspensión de la ley sería inmediata, mientras que si es otro grupo político, "pueden pasar dos o tres años antes de que se derogue". El responsable de Amat Immobiliaris añade todavía otra variable. "En el supuesto de que sea el Gobierno central quien impugne la regulación, habrá una ley española detrás", dice en referencia a la presión que el partido morado pueda ejercer.
Homedes atribuye el "corto recorrido" que prevé todo el mundo a que "no se ha consultado a una parte", las inmobiliarias. Pero Martínez considera que sí hay un consenso: "Más de 4.000 entidades sociales están de acuerdo; quien se opone son aquellos que se han beneficiado de la situación desde hace años".
El mercado del alquiler está acostumbrado a los cambios legales, hecho que, según el sector inmobiliario crea una situación de "inseguridad jurídica". Homedes enumera los cambios de normativa que ha habido en los últimos dos años: "La duración de los contratos se ha alargado de cinco a siete años, el concepto de gran tenedor se ha modificado varias veces y ahora se regulan los precios". A la espera de saber cuanto durará este último cambio, las sanciones todavía no llegan para una ley que ha cogido al sector desprevenido.