El mercado de la vivienda inicia "una recesión buscada y controlada por el BCE"

Tiempos de cambio para el sector inmobiliario, según Forcadell. La nueva Ley de la Vivienda, la subida de los tipos de interés y la reducción del nuevo crédito proporcionado por los bancos marcan el compás del mercado inmobiliario catalán. Según la inmobiliaria Forcadell y la Universitat de Barcelona -que este miércoles han presentado el último Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2023-, los tres elementos negativos han provocado "la entrada en recesión del mercado residencial de venta, una importante contracción de la oferta del alquiler convencional y la disminución del precio de numerosos activos comerciales".

La recesión del mercado inmobiliario, pero, no se percibe como negativa por parte de la inmobiliaria catalana. De hecho, según su CEO, Ivan Vaqué, es "buscada y controlada por el Banco Central Europeo. Supuestamente, tiene el objetivo de mejorar la situación y, por lo tanto, aunque podamos pensar que esta recesión es negativa, si lo enfocamos bien, nos puede ayudar a frenar y a replantear la situación en la cual nos encontramos".

Según el economista Gonzalo Bernardos, principal autor del informe, esta recesión es consecuencia de la desaceleración de la economía española y del elevado crecimiento de los tipos de interés. Ahora bien, considera que "la economía ha ido francamente bien dado el entorno en el que se encontraba, especialmente gracias al sector del turismo". Respecto a los tipos de interés, que han dejado "la economía española anémica", Bernardos anuncia una "buena noticia": han tocado techo. Ya no subirán más. De hecho, prevé que en mayo del 2024 los tipos de interés registrarán el primer descenso. 

Caída de operaciones y de precios en la compraventa de viviendas, con un final feliz

El mercado de compraventa, uno de los que sale peor parado en el informe de Forcadell y la UB, ha entrado oficialmente "en recesión": con una disminución de las operaciones a escala estatal del 15% durante el 2023 y de los precios del 5%. Debido a la elevada subida de los tipos de interés del BCE y de la decisión de la banca de "restringir los créditos para evitar casos de morosidad", un elevado número de compradores potenciales han quedado excluidos del mercado. Según el economista Bernardos, además, también ha disminuido la demanda de este crédito: "a muchos compradores no les salen las cuentas, han perdido capacidad para endeudarse o, simplemente, no quieren endeudarse por una vivienda de las mismas condiciones que las de hace unos años".

Para el año 2024, el informe prevé que las transacciones continúen a la baja, con un descenso del 10%, y los precios un 3%. Como causas, el economista apunta al menor crecimiento de la economía (alrededor del 1,5%), una inferior creación de ocupación y la persistencia de tipo de interés elevados, aunque estos desciendan a lo largo del ejercicio. Ahora bien, a pesar de la recesión, aseguran que la situación "no es desastrosa": el número de transacciones de compraventa es más del doble que las registradas en 2013 (el peor año de las últimas décadas). Por lo tanto, estamos en una recesión en comparación con el 2022, pero la situación no es desastrosa".

Bernardos: "Estamos en una recesión en comparación con el 2022, pero la situación no es desastrosa"

El ejercicio del 2024, pero, tendrá dos velocidades. Según Bernardos, "el primer semestre será peor que el segundo", puesto que, según se prevé, los tipos de interés empezarán a bajar a partir del mes de mayo y la economía empezará a reactivarse. Por lo tanto, a pesar de los augurios negativos, hay luz al final del túnel: "en el segundo semestre empezará la recuperación del mercado residencial. Sin embargo, esta todavía será débil."

La excepción de la obra nueva

Los precios en el segmento de obra nueva, en cambio, han continuado al alza. ¿Los motivos de esta diferencia? El primero: casi todas las viviendas escrituradas este año se vendieron sobre plano en el 2022, con un precio superior al del 2021. Y, además, "hay un exceso de demanda", afirma Bernardos. O lo que es lo mismo: la oferta es menor a la demanda; y este hecho mantiene ascendente el valor de estos inmuebles en el mercado. De hecho, según datos de la inmobiliaria catalana, la construcción de viviendas nuevas en el 2023 habrá ascendido a 105.000, cifra que consideran "escasa" teniendo en cuenta que la demanda potencial ascenderá "alrededor de 250.000 hogares".

A pesar de que los precios todavía se mantendrán ligeramente al alza, el economista prevé que la demanda sí que se verá reducida: "si antes los promotores encontraban dos o tres interesados por cada piso, ahora encontrarán menos, pero igualmente no tendrán ningún problema para vender".

Bernardos: "Tanto en Barcelona, como Madrid y la Costa del Sol: la vivienda se está enfocando principalmente al comprador extranjero"

Eso sí, el economista ha advertido de una dinámica negativa que se está produciendo en el segmento de obra nueva, tanto en Barcelona, como Madrid y la Costa del Sol: la vivienda se está enfocando principalmente al comprador extranjero. "Es difícil encontrar viviendas de 90 metros cuadrados que estén por debajo de los 500.000 euros".

El efecto fuga por el control de precios

El informe prevé un efecto fuga de la inversión residencial patrimonialista debido al control de precios. Estos inversores se desplazarán hacia aquellas autonomías donde no haya perspectivas de control de precios en los próximos años. En este sentido, el mercado más perjudicado será el de Barcelona y los más beneficiados los de Madrid y Málaga.

Bernardos ha criticado duramente la medida de control de precios de alquiler: "Cualquier economista que haya pasado por la universidad sabe que controlar los precios produce efectos completamente contrarios". Concretamente, provoca menos rotación de los inquilinos y un traspaso de inmuebles que pasan del alquiler tradicional al de temporada. De hecho, lo ha considerado una ley "populista y que vende motos, pero que en verdad no tiene prácticamente ningún beneficio y sí que causa muchos perjuicios". Esta reducción de la oferta, denuncia, está dificultando todavía más el acceso a la vivienda: los excluidos del mercado son los que teóricamente la ley pretendía favorecer, "las familias con menos ingresos".

Respecto a los precios del alquiler -en aquellas zonas que no estén afectadas por el control de la Ley de la Vivienda- el informe prevé que se incrementen un 7,5% a escala estatal y apunta, como principal causa, el elevado exceso de demanda generado "por los escasos incentivos y las nuevas penalizaciones que tienen los inversores si desean adquirir una vivienda y destinarlo al arrendamiento". Bernardos considera, de hecho, que la rentabilidad que consiguen hoy en día los inversores de vivienda en Barcelona es "mediocre" y, por lo tanto, entendería que estos propietarios suban el precio cuando tengan ocasión. Si la ley les deja.