Análisis
Mitos y leyendas de la vivienda
Las políticas de vivienda vuelven al debate político después de los preacuerdos de algunos partidos
Las políticas de vivienda vuelven al centro del debate político, tanto en Barcelona como Madrid. Uno de los preacuerdos programáticos entre ERC y la CUP se refiere extensamente. Por otro lado, UP no se resiste al incumplimiento por parte del PSOE de los acuerdos pactados por la investidura sobre una nueva ley de vivienda que establezca topes máximos en los alquileres.
Mientras tanto, en Barcelona una parte significativa de las viviendas dedicadas, de forma legal o no, a alojar turistas vuelven al mercado del alquiler residencial, sin que de momento nadie haya detectado rebajas sustanciales en los precios medianos de los alquileres. Ahora, una conocida agencia inmobiliaria ha dado a conocer que los precios más elevados de alquiler -y de compra- de Barcelona se producen no en Passeig de Gràcia -que queda en segundo lugar, sino en la exclusiva avenida Pearson. El tercer lugar corresponde a la calle Bosch y Gimpera, también en Pedralbes. Si el pobre rector de la Universitat Autònoma de Barcelona de la Generalitat republicana levantara la cabeza, quizás no estaría muy satisfecho de lo que pasa en la calle que lleva su nombre.
Pero lo que llama más la atención es que los precios de compra por metros cuadrados de las zonas más exclusivas de Barcelona son comparables a los de las primeras líneas de mar en Cadaqués, S'Agaró o Sitges. Y esto que ahora no hay turistas ni inversores internacionales. Según la inmobiliaria, con una rebaja del 5% o el 10%, todas las viviendas de alto nivel se van colocando.
En las ciudades de la segunda y tercera corona metropolitana, el precio de los alquileres se ha disparado con la gente que quiere huir de la aglomeración barcelonesa
A falta de datos concretos, pero, todo parece indicar que, en las ciudades de la segunda y tercera corona metropolitana -a una hora y media máximo de coche-, el precio de los alquileres se ha disparado con la gente que quiere huir de la aglomeración barcelonesa y que en el futuro aspira a mantener el teletrabajo, sea completo o parcial. Y esto cuando la AP7 y la AP2 todavía no son gratuitas, que lo serán completamente -si no hay alguna pequeña prórroga puntual- a final del próximo mes de agosto.
Medidas osadas, inconstitucionales
La Generalitat aprobó en diciembre de 2019 un decreto ley -convalidado un mes después por el Parlament- de medidas urgentes de acceso a la vivienda. El decreto ley provenía de un departamento liderado por JxCat. El consejero es un hombre tan moderado que, cuando era regidor de urbanismo de Sant Cugat, impulsó el aumento de edificabilidad de las promociones al nuevo barrio de Can Mates -de planta+4 a planta+5- con el objetivo de conseguir bajar los precios de venta. Objetivo, lógicamente, no logrado.
El decreto ley de la Generalitat preveía la cesión forzosa de viviendas vacías, la obligación de renovar alquileres sociales, la obligación de los grandes tenedores de ofrecer alquileres sociales antes de interponer demandas judiciales en determinados casos, la duración mínima de los alquileres sociales y la inclusión de las personas físicas dentro del concepto de gran tenedor: Concedía facultades expropiadoras de viviendas a las administraciones en determinados casos y obligaba los grandes tenedores de viviendas vacías al realojo de los eventuales okupas.
El mismo mes de enero de 2020, con una celeridad sorprendente y a propuesta de los diputados del PP, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el decreto ley haciendo émfasi en los artículos más osados, realojo forzoso e incluso expropiación de los grandes tenedores de viviendas vacías. El derecho constitucional a la vivienda y la supuesta función social que se derivaría -y servía de amparo formal al decreto del Govern- quedaban en nada ante el derecho a la propiedad.
Lo más grave pero, es que las apuestas por la regulación de rentas en Francia y Alemania no parece que hayan dado los resultados esperados
Lo más grave pero, es que las apuestas por la regulación de rentas en Francia y Alemania no parece que hayan dado los resultados esperados. El repetido referente mítico de Berlín se ha saldado con una caída importante de la oferta de alquiler en un país y una ciudad con elevada tradición de esta forma de acceso a la vivienda.
La leyenda urbana de las viviendas vacías
La canción de las viviendas vacías era un mito que se habían encargado de propagar los entornos de Ada Colau de acuerdo con el Censo de viviendas. Cuando Colau llegó al ayuntamiento de Barcelona, lo quiso comprobar y se encontró con la sorpresa que la información del Censo era inexacta. Primero porque se daban como vacías muchos viviendas donde simplemente los encuestadores no habían encontrado los propietarios. Y segundo, porque en muchos casos se trataba de cubículos que no cumplían las mínimas condiciones para disponer de cédula de habitabilidad. Por lo tanto, excepto situaciones muy puntuales, no hay retención masiva y sistemática de viviendas vacías para especular y, como mucho, se trata de familias que reservan un piso, a menudo heredado, para cuando se puedan instalar algunos de los descendientes o para cuando se resuelvan los problemas de herencias compartidas. Y, además de unos centenares de pisos turísticos no declarados, había muchos negocios y almacenes entre estos pisos teóricamente vacíos.
En resumen, poco más del 10% de las viviendas hipotéticamente vacías lo estaban en realidad. Al final, resultó que solo el 1,25% del total de viviendas de Barcelona estaban realmente vacías, cifra más bien escasa para hacer funcionar un mercado de alquiler operativo. Por lo tanto, no existe una veta de oro escondida para resolver el problema de la vivienda de alquiler. Ni en Barcelona ni en ninguna parte, está claro.
Cuando los inversores privados abandonan el mercado de alquiler
Grífols, el gigante farmacéutico catalán sorprendió a todo el mundo ahora hace dos años cuando anunció la entrada al mercado de la vivienda en el marco de su apuesta por la diversificación. La novedad era que, junto con sus asociados del sector, la nueva compañía -BeCorp- apostaba por el mercado de alquiler, donde preveían invertir más de 600 millones de euros. Hablaban de un "modelo nuevo y diferencial", con "prestaciones" específicas, en línea con la demanda europea. Se querían construir 5.000 viviendas, la mitad en tres años, en Barcelona y en su alrededor. Consiguieron financiación de CaixaBank por 350 millones de euros y tenían operaciones avanzadas en Magòria, La Sagrera, Badalona y Santo Just. Todo parecía indicar que, efectivamente, entrábamos en una cierta normalidad europea. Inversiones de rentabilidad asegurada a medio y largo plazo por parte de un inversor solvente que no busca beneficios rápidos ni ganancias especulativas.
La sorpresa saltó hace pocos días cuando se anunció que Grífols quiere salir del negocio vendiéndose su mitad de la compañía por un jugoso valor de 750 millones de euros
La sorpresa saltó hace pocos días cuando se anunció que Grífols quiere salir del negocio vendiéndose su mitad de la compañía por un jugoso valor de 750 millones de euros. Las noticias justifican la salida de Grífols por diferencias de cultura empresarial y añaden la normativa aprobada por el ayuntamiento de Colau y Collboni de obligar a hacer un 30% de alquiler social en las nuevas promociones y la voluntad -que ya hemos visto que el TC ha tumbado- de controlar los precios de alquiler por parte del Govern. Es más, la información disponible no especifica si mantendrán la apuesta por el alquiler o irán a la venta.
Recordamos que la inmobiliaria más grande especializada en alquileres, la madrileña Vallehermoso, cuando no hacía mucho tiempo que había empezado a operar en Catalunya, cayó hace seis o siete años por el vendaval de la crisis inmobiliaria. Por lo tanto, continuamos siendo una anomalía europea de grandes inversores que apuesten por el alquiler como negocio estable.
El mito de la fiscalidad
Es cierto que la fiscalidad puede modificar muchos comportamientos y que es una herramienta a menudo poco -y mal- usada, sobre todo si hablamos en términos de usos del espacio urbano. Ahora, la reducción de las cargas fiscales a los propietarios de viviendas de alquiler es el principal anzuelo que utiliza el PSOE para no atender los compromisos adquiridos con UP de entrar en la vía reguladora de precios. Es posible que una mejora de trato fiscal atraiga nuevos capitales y, incluso, pequeños inversores al negocio del alquiler y se amplíe la oferta.
Lo que seguro que no pasará será una moderación de los precios debido a los impuestos más bajos. La oferta inmobiliaria, por definición, siempre intenta maximizar el precio -de alquiler o de venta- en función de las condiciones del mercado, independientemente de la fiscalidad soportada. Si esta última es demasiado elevada en relación con el rendimiento esperado, simplemente, abandona el sector. Lo cual siempre es más fácil si te dedicas a edificar para vender que no para explotar a largo plazo a través del alquiler. Incluso, el eventual aumento de la oferta inmobiliaria de alquiler será durante muchos años irrelevante ante la gran mayoría del mercado que es de compraventa. Y es que recordamos que se trata de un solo mercado con dos vasos comunicantes, venta y alquiler.
Sin alternativas fáciles ni a corto plazo
Esto es lo que tendrían que asumir nuestros políticos y explicarlo claramente a la ciudadanía. Lo cual no contradice la máxima maoísta que toda larga marcha no empiece con un pequeño paso. Pero si los pasos son pequeños y cada uno se hace en diferentes direcciones, según el viento y el gobierno de turno, no hay manera de avanzar.
Queda por otro artículo formular los elementos que tendrían que orientar esta larga marcha que no acaba de empezar nunca.