Inmobiliario
El mercado de oficinas de Barcelona coge aire: sube la disponibilidad
La tasa de espacio desocupado en la capital catalana acumulaba descensos desde 2013, pero en el último año y medio esta tendencia ha cambiado
Llega septiembre y con él la vuelta a la oficina; aunque para muchos sea de manera parcial. La pandemia de la covid-19 ha provocado un cambio de mentalidad en empresarios y trabajadores sobre el presencialismo y el teletrabajo; y en este duelo, van ganando los modelos híbridos. El giro de 180 grados que ha dado el mercado laboral en el último año y medio se ha traspasado al mercado de oficinas, que ha sabido salir bastante airoso de este proceso de transformación y encajar los cambios de tendencias. Uno de estos cambios se ha reflejado en la tasa de disponibilidad de oficinas en Barcelona, que por primera vez desde 2013, ha iniciado una tendencia al alza.
La tasa de disponibilidad es el indicador que muestra el porcentaje de oficinas disponibles de alquiler frente al stock total de metros cuadrados. Las principales inmobiliarias especializadas en este mercado en Barcelona sitúan el indicador entre el 7% y el 9,4%, cifras mucho más altas que las del inicio de la pandemia: entre el 4% y el 6%. "Este cambio se ha dado también en Madrid y en la mayoría de capitales europeas", explica Hipólito Sánchez, director ejecutivo de oficinas de Savills Aguirre Newman, destacando como principales motivos "el impacto de la crisis del coronavirus en la absorción de metros cuadrados de oficinas" y la entrada de nuevos proyectos en el mercado.
Es el resultado de un nuevo reajuste entre oferta y demanda. Por un lado, las empresas han estado en una actitud de wait and see (esperar y ver) en los meses más críticos de la pandemia, pero se han mantenido el volumen de entregas de nuevos proyectos y rehabilitaciones. De hecho, según Hipólito Sánchez, la covid-19 casi no ha frenado la promoción de oficinas, sólo ha atrasado las entregas entre dos y cuatro meses. En el cierre del año se habrán entregado en todo 2021 hasta 200.000 metros cuadrados de oficinas en Barcelona.
Pero todos estos metros disponibles no son de nueva construcción. Hay un alto porcentaje que proviene de oficinas que se han liberado por traslados de empresas. Manel de Bes, director de oficinas de Forcadell, considera esta liberación "una oportunidad fantástica para actualizar el producto. Es lo que han hecho muchos propietarios de oficinas ubicadas en el centro de la ciudad: mejorar y reposicionar sus edificios, y dar un poco de aire fresco al mercado de Barcelona".
El mercado de oficinas de Barcelona tiene uno de los niveles de disponibilidad más bajos de Europa
Ambos directores de agencia perciben este incremento como un hecho positivo para la ciudad porque da más margen de decisión a la demanda y reduce la presión de una disponibilidad que era excesivamente baja. De hecho, Barcelona continúa teniendo uno de los niveles más bajos de disponibilidad de Europa.
Bajan las operaciones de prealquiler
De la falta de disponibilidad surgen las operaciones de prealquiler. Es decir, las empresas acuerdan el alquiler de oficinas que todavía están en proceso de construcción. Es una modalidad que en los últimos años ha tenido un peso muy importante en Barcelona. De hecho, según Hipólito Sánchez, "casi todo lo que se construyó en Barcelona entre 2015 y 2018 se alquiló antes de ser construido, hecho que animó a muchos promotores e inversores a desarrollar nuevos metros de oficinas".
Un 40% de la superficie que se entregará a lo largo de 2021 ya está prealquilada
En la actualidad -en linea con la evolución del mercado- el volumen de operaciones de prealquiler ha disminuido notablemente. De hecho, de los casi 200.000 metros cuadrados que se entregarán a lo largo de 2021, hay prealquilada un 40% de la superficie.
Ofrecer más que un espacio
El efecto de la covid-19 en la manera de trabajar y relacionarnos está acelerando el proceso de transformación que ya vivían las oficinas. Las empresas tienen que aportar algo más que una superficie: confortabilidad, pertenencia y -ahora se suma- seguridad sanitaria. "Si acaban consolidándose los modelos híbridos en cuanto al teletrabajo- reflexiona Manel de Bes-, las empresas tendrán que asegurarse de que los dos o tres días que los trabajadores van a la oficina, éstos tengan un espacio confortable donde trabajar y donde sentirse parte de un equipo".
Según Sánchez, "se trata de repensar el espacio para ofrecer un valor añadido. Redistribuir la superficie, pero no reducirla".