La crisi del mercat de lloguer a l'Estat espanyol ha propiciat el canvi de la llei d'arrendaments urbans (LAU) per mitjà d'un decret-llei. Aquesta nova regulació modifica les obligacions de propietaris i inquilins, però, quins són els principals canvis que estableix?
Sense dubte, un dels punts més importants de la nova LAU és la modificació la durada màxima dels contractes d'arrendament. Fins ara, a l'article 9 de la llei d'arrendaments urbans s'indicava que els contractes podien tenir una durada màxima de tres anys. És a dir, tres anys obligatoris per a l'arrendador i potestatius per a l'arrendatari. Ara, aquesta durada màxima ha augmentat fins als cinc anys, set en el cas que es tracti d'una persona jurídica.
Quines conseqüències tindrà per als propietaris? I per als arrendataris? Es tracta d'una reforma social, ja que la gran majoria de les mesures que la formen afavoreixen l'arrendatari i no tant l'amo de l'habitatge. Gràcies a aquesta modificació, l'inquilí guanya cert poder en la relació al propietari, ja que pot optar per signar contractes que li atorguin més estabilitat a mitjà i llarg termini. D'altra banda, qui tingui un habitatge buit amb caràcter permanent, podrà veure com creix l'IBI a pagar sobre aquest bé immoble en un percentatge determinat. De fet, els ajuntaments poden exigir un recàrrec als propietaris de fins al 50% de la quota de l'impost, el que afavoreix la baixada de preus del lloguer i fomenta la signatura de lloguers més llargs i fiables per tal d'evitar l'especulació immobiliària. A més, pel que fa al lloguer turístic, a causa de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH), aquells propietaris que vulguin donar-li aquest ús al seu habitatge hauran de comptar amb l'aprovació del 60% dels propietaris de la finca.
També augmentarà l'IBI dels pisos buits, que pot augmentar fins un 50%
Pel que fa a les pròrrogues tàcites, si cap de les parts manifesta el seu interès a posar fi al contracte abans que aquest finalitzi, s'entendrà tàcitament renovat per tres anys més. Abans aquesta pròrroga tàcita era de només un any. De nou, aquesta mesura vol allargar la durada mitjana dels contractes d'arrendament, especialment en el segment residencial, i donar així més seguretat a llarg termini a les famílies a l'evitar eventuals pujades dràstiques de la renda.
Què passa amb la fiança i les garanties addicionals? També hi ha canvis en aquest sentit. Abans de la nova reforma, i malgrat que la Llei exigia únicament una fiança d'un mes per llogar un habitatge i de dos mesos per a locals comercials, sovint l'arrendador podia demanar, a més, un aval i més d'un mes de fiança. Ara, tot el que el propietari pot demanar és un màxim de tres mesos de la renda en concepte de fiança, però no pot exigir altres garanties addicionals o avals.
Només es podrà exigir com a fiança tres mesos de lloguer
Té dret l'arrendador a recuperar l'habitatge abans del termini legalment establert? Sí, té dret a fer-ho en el cas que el necessités com a primer habitatge. També podrà posar fi al contracte de manera unilateral en el cas que l'inquilí no compleixi les clàusules i obligacions que estiguin incloses en el contracte d'arrendament, com per exemple afrontar pagaments comunitaris lligats al lloguer, no conservar l'habitatge correctament, tenir una conducta incompatible amb la convivència veïnal, etc.