Viatjar per la costa alacantina és sinònim de topar-se amb moltíssimes urbanitzacions. Dénia, Xàbia, Calp, Altea, Alfàs del Pi, Benidorm, Vila-Joiosa, Santa Pola, Torrevella, Oriola... són algunes de les localitats que compten amb grans concentracions de cases i xalets al seu terme municipal. Ja des de mitjans del segle XX es va apostar per edificar a prop del mar, tot i que no va ser fins als anys 90 quan aquest model va agafar una gran espenta, deixant un paisatge idíl·lic per a uns, aberrant per a uns altres. Els promotors immobiliaris han venut el concepte de "turisme residencial" com a revitalitzador de les economies locals. Però, fins a quin punt ha estat així? Existeix realment el "turisme residencial"?
En primer lloc, cal definir què entenem per "turisme residencial", perquè està discutit. Des de l'Associació de Promotors Immobiliaris de la Província d'Alacant (Provia) el consideren aquell que tria allotjar-se en una vivenda pròpia no habitual (segona residència), de familiars o amics, o en una vivenda de lloguer fora del circuit hoteler (és a dir, no reglat com a apartament turístic).
Turisme residencial, "un gran èxit de màrqueting"
Enfront, la visió dels acadèmics. La investigadora de l'Institut Universitari d'Investigacions Turístiques de la Universitat d'Alacant (UA) i exdirectora general de Turisme de la Generalitat Valenciana, Raquel Huete, afirma que "l'èxit dels promotors immobiliaris ha estat haver associat la construcció de vivendes per a jubilats estrangers a la paraula turisme": "És un gran èxit de màrqueting". Conta que el primer que va utilitzar el terme "turisme residencial" fou un promotor de la Costa del Sol, de Màlaga; aleshores, l'investigador Francisco Jurdao el va criticar durament, i justament per fer-ho, "li va donar solidesa al concepte".
Huete: "L'èxit dels promotors immobiliaris ha estat haver associat la construcció de vivendes per a jubilats estrangers a la paraula turisme"
En opinió de Huete, s'hauria d'anomenar "estrictament" turisme residencial a "allotjar-se en una vivenda, no a construir-la". Explica que aquesta "estratègia publicitària" busca "fer passar per desenvolupament turístic allò que, en essència, és indústria de la construcció i negoci immobiliari" i "ocultar que la major part de les seues iniciatives empresarials han degradat el valor del producte turístic que aparentment volen potenciar", com és "la destrucció del medi ambient" o "la saturació urbanística dels municipis, massificant els seus espais públics".
Per la seua banda, el professor Tomás Mazón, del mateix institut de la UA, admet que el concepte "és equívoc" perquè "no es pot ser turista i resident" alhora; tanmateix, "no n'hi ha altre". Valora que seria "més encertat" dir-li "turisme de segones residències" perquè "designa a la persona que es compra un apartament o un xalet i l'utilitza uns mesos o unes setmanes a l'any", així com a "ciutadans europeus jubilats que l'utilitzen sobretot en hivern".
L'impacte econòmic del turisme residencial, segons els promotors
Per entendre la rellevància del sector, val a dir que Alacant és una de les poques províncies de tot l'Estat espanyol on s'inverteix la proporció de pernoctacions en allotjament reglat i no reglat, segons Provia: les pernoctacions en habitatges propis, de familiars i amics o en lloguer vacacional suposen el 76% del total, mentre que l'allotjament en hotels, càmpings i lloguers d'apartaments turístics i cases rurals.
Busquem dades. Els informes més recents són Impacte Econòmic del Turisme Residencial d'Estrangers a la província d'Alacant (maig de 2018) del doctor Francisco Llopis Vañó, del Departament d'Organització d'Empreses de la Universitat d'Alacant (UA), i Comportament de despesa i propensió a ser turista residencial a la Costa Blanca (abril de 2019), de Francisco J. Sarabia‐Sánchez, catedràtic del Departament d'Estudis Econòmics i Financers de la Universitat Miguel Hernández d'Elx (UMH). Ambdós estan impulsats per la patronal Provia.
Anem per parts. El primer informe revela que la província d'Alacant és la primera de l'Estat en segones residències (amb 547.397) i que és la segona (superada per Madrid) amb el nombre més gran de ciutadans procedents de la Unió Europea, amb 190.672. A més, té un "mercat molt dinàmic" en número d'operacions immobiliàries, només per darrere de Madrid i Barcelona. Des de Provia assenyalen que es van facturar 3.600 milions d'euros per la venda d'habitatges a estrangers en 2018. En el rànquing alacantí de les segones residències regnen Torrevella, Alacant, Oriola, Benidorm i Santa Pola.
Alacant és la primera província de l'Estat en segones residències i la segona (superada per Madrid) amb el nombre més gran de ciutadans procedents de la UE
L'estudi calcula l'impacte econòmic d'acord amb: la compra d'habitatges per part d'estrangers no residents, que són unes 136 per un import de 27,1 milions d'euros en 2016; els vora 200.000 habitatges que es posen al mercat per donar allotjament a aquest segment del turisme, pràcticament un terç del parc de vivendes no principals de la província, i que generen una despesa de més de 910 milions d'euros; i l'adquisició per part de residents de segones residències, unes 114 i una despesa de 19,98 milions d'euros.
Els turistes residencials temporals a Alacant són uns 2,7 milions (el 51,3% dels que arriben a la província i el 17,4% d'aquesta tipologia en tot l'Estat) i van generar 3.461 milions d'euros en 2016. Afegit a l'impacte dels 75.500 turistes permanents -molt vinculats a l'atracció de compatriotes-, estimat en 1.260 milions d'euros, sumen més de 5.743.000 milions d'euros en un any. Això equival, segons l'informe, a l'impacte generat per la indústria manufacturera i la construcció, representant el 17,7% del PIB provincial.
L'estudi del professor Llopis exposa que el turisme residencial genera al voltant de 96.945 ocupacions a la província (el 5,74% directament vinculats amb el sector de la construcció), sense tenir en compte les indirectes. Les principals activitats beneficiades serien: alimentació i restaurants, amb 1.534 milions d'euros (26,71%); activitats turístiques, amb 865 milions (15,06%); transport internacional, amb 865 milions (15,06%); manteniment de l'habitatge, amb 729 milions (12,69%); i construcció de noves vivendes, amb 417 milions d'euros (7,26%).
Anem al segon informe, el del catedràtic Sarabia‐Sánchez. Ací s'explica que el turisme residencial "és el motiu principal del desenvolupament urbà coster des de finals dels noranta fins als inicis de la segona dècada del segle XXI" i afegeix que és un tipus de turisme que "té un fort impacte social i ha canviat del perfil urbà i de la societat de molts municipis". Segons les xifres que dóna, el tipus d'allotjament més habitual és llogar una vivenda (42,8%), seguit de la vivenda en propietat (37,5%) i, per últim, la vivenda gratuïta per ser cedida o compartida amb familiars i amics (19,7%).
L'informe de Sarabia-Sánchez adverteix que el turisme residencial "té un fort impacte social i ha canviat del perfil urbà i de la societat de molts municipis"
Per filar més prim en el perfil del turista, l'estranger té habitatge propi a la costa alacantina en una proporció més gran que el turista residencial espanyol, que aposta més per llogar o per anar a cases de familiars i amics. També els estrangers passen més temps, amb diferència: una mitjana de 120 dies enfront dels 23,7 dels espanyols. Són principalment alemanys (44,2%) i britànics (26,9%). A més, l'estudi revela una "alta fidelitat" del turista residencial respecte a la Costa Blanca, ja que només combina amb altres destins entre el 12,8% i el 19,2% i vora el 80% es queda allà a gaudir de totes les vacances.
L'informe de Sarabia-Sánchez desprèn que la despesa mitjana per turista residencial i estada a Alacant és de 488,1 euros, però això canvia molt en funció de la procedència: els turistes espanyols es deixen uns 149,5 euros, mentre que els estrangers es gasten uns 847,1 euros. La partida amb més pes és la restauració (38%), seguida de l'alimentació (29%); més lluny estan altres com la roba (9%) o desplaçaments curts dins del destí (6%). Ara bé, no tot es queda en casa: una bona part de la despesa del turista estranger correspon al viatge d'anada i tornada (principalment en avió).
Els acadèmics qüestionen l'impacte econòmic
Només hi trobem dades tan detallades per la part dels promotors. Raquel Huete sospira que el món acadèmic no té recursos per "fer informes de costos reals" perquè, a més, "és molt difícil de quantificar-los, més enllà del sentit comú". Sosté que "l'impacte econòmic és el de la construcció de la vivenda" i afirma que li "disgusta" que "se'n diga turisme a construir cases". La investigadora aposta per calcular els costos, a més dels beneficis: "Els costos que té un urbanisme no planificat sobre el territori i sobre la població són molt alts. L'impacte econòmic de la construcció és alt, però també té uns costos molt alts. Ells parlen del nombre d'habitatges que s'han venut a estrangers, però: I el manteniment de les urbanitzacions? I tots els milers de cases que n'hi ha que no tenen aigua potable, garanties als desaigües o que estan en terreny no urbanitzable? Qui paga el cost de les expropiacions?", pregunta. Per tot això, creu que un bon indicatiu per entendre l'impacte econòmic d'aquest model "és el col·lapse financer dels ajuntaments quan va explotar la bombolla": "Van caure en un dèficit gegantesc perquè havien de mantenir tota la xarxa de subministraments públics de les noves construccions".
També es pregunta "on han anat els ingressos" i es refereix a la part en negre que es pagava als treballadors de la construcció durant la bombolla: "Són pèrdues d'impostos que es van quedar pel camí". A més, demana comptabilitzar "el cost de pèrdua de capital humà, de persones que no estan formades" perquè es van deixar seduir pels alts sous de la construcció. Igualment, afegeix el cost de la "transformació dels municipis" des del punt de vista demogràfic i cultural.
Raquel Huete aporta, en positiu, que els promotors "haurien d'assumir la gestió turística de la inversió" immobiliària. És a dir, no només prometre als compradors dels xalets i pisos que la rendibilitat del lloguer serà molt alta –"però fora del mercat"-, sinó oferir un "servei de gestió del lloguer turístic i manteniment amb treballadors contractats legalment, no que ho faça la veïna". "Es poden oferir molts serveis, però no es pot dir que turisme és vendre cases", sentencia. També observa que l'ocupació del turisme residencial "no és turística perquè no s'ha sabut desenvolupar": "No n'hi ha guies ni activitats socials, ells mateixos generen les seues activitats lúdiques i excursions. Tot fora de l'economia formal, sense pagar impostos. De fet, si vas per eixes urbanitzacions, pots veure un perruquer tallant els cabells en un bar, per exemple. I si li demanes els papers, et diu que no sap parlar espanyol".
La investigadora Raquel Huete opina que els promotors "haurien d'assumir la gestió turística de la inversió" immobiliària
En resum, una cosa és l'activitat turística de base hotelera que construeix i gestiona un equipament per obtenir un benefici econòmic i que pot repercutir en l'economia local creant ocupacions vinculades als serveis que presta; i una altra cosa, un residencialisme curtterminista basat en la construcció de nous habitatges on el promotor té com a objectiu construir i vendre, i un cop fet això, acaba el seu compromís amb l'entorn local. El nou resident passa a ser un veí més, generant el consum i les despeses habituals.
Per la seua part, Tomás Mazón defensa que "el turisme residencial ben fet i ben planificat és una ferramenta de desenvolupament magnífica" que "dóna molts ingressos econòmics als municipis". Ara bé, lamenta quan es fa amb "una planificació inadequada", en "zones de fort impacte ambiental i damunt del mar i de les platges" perquè "passa factura i ens sostrau fites de referència, paisatges, ecosistemes".
Turisme residencial: una aposta des dels anys 60
El professor Mazón sosté que la costa d'Alacant ja es va apostar pel model de turisme residencial als anys 60, quan va començar a desenvolupar-se el turisme en general. "Als anys 60 començaren a construir-se les primeres torres d'apartaments, com per exemple, es féu a Sant Joan d'Alacant", explica. Els promotors immobiliaris eren "molt xicotets" i "sempre locals, de l'entorn"; alguns van construir un edifici "i van desaparèixer", i d'altres es van configurar en "grans empreses dins de la modèstia de les promotores locals i provincials d'Alacant". Per tant, no entraren grans empreses de fora a construir.
Ara bé, les grans promocions de masses arribaren als 90 i es van allargar pràcticament fins a l'esclafit de la bombolla immobiliària. D'aquesta època hi trobem alguns exemples paradigmàtics com Ciudad Quesada, una urbanització de 30.000 habitatges al sud de Rojales, a sis quilòmetres del mar. Ací hi ha empadronada més gent que al mateix municipi; de fet, va més que duplicar la població, i més del 70% són estrangers, per la qual cosa l'anglès és la llengua més parlada. El nom no és casual, es va batejar amb el nom del seu promotor: Justo Quesada, natural d'Oriola -ja traspassat-, els fills del qual també es dediquen al sector immobiliari. Fou en 1972 quan va adquirir milers d'hectàrees de terreny a la zona i va iniciar la construcció de milers d'habitatges, acompanyades d'un camp de golf i d'un aeròdrom. Aquest promotor va ser un dels pioners del País Valencià i va rebre guardons a la seua trajectòria empresarial com el Premi Turisme Costa Blanca en 1991.
A Rojales, al sud d'Alacant, el barri de Ciudad Quesada és una urbanització de 30.000 habitatges on hi ha empadronada més gent que al mateix municipi i més del 70% són estrangers
Un altre exemple és la urbanització Els Campellos a cinc quilòmetres de Castalla, també coneguda com a "Castalla Internacional", que va afegir més de 1.000 habitants al municipi de 8.000 veïns. Es va concloure una primera fase de 350 xalets i l'esclafit de la bombolla i la fallida de la promotora Marsadi va deixar la segona fase -que contemplava 350 cases més- amb desenes a mitges, sense terminar. Aquest va ser el primer macroprojecte urbanístic de segona línia interior, cases més allunyades de les populars platges de la Costa Blanca, però a preus més baixos i amb bons accessos gràcies a l'autovia de l'interior.
La investigadora Raquel Huete explica que totes aquestes operacions van ser possibles per un context econòmic i polític favorable, on especialment els governs locals del Partit Popular "van comprar la idea i van legitimar el procés d'urbanització". "Es va deixar de distingir la construcció de vivendes del procés turístic", assegura. I posa com a exemple de bones pràctiques la promotora alacantina Marjal, que va afegir serveis a la construcció que la lligaven més a l'activitat turística: "Oferia als compradors estrangers paquets complets de trasllat, gestions burocràtiques, escolarització dels fills, van diversificar cap a càmpings...".
Què passarà amb la Covid-19?
A finals de maig el director general de Turisme de la Generalitat Valenciana, Herick Campos, va augurar que qui està en millors condicions, a curt termini, per encendre el llum al final del túnel del sector turístic valencià és el turista de l'Estat espanyol -concretament, el valencià- i els estrangers que tenen una segona residència. No debades, el president Ximo Puig ja mostrava a finals d'abril -en ple confinament- la seua voluntat de garantir el dret dels propietaris de segones residències a ocupar-les. Ací és on es posen les expectatives perquè, tal com va recordar, el País Valencià aglutina el 32% del turisme residencial de tot l'Estat, on Alacant és la reina. Podria ser, per tant, un dels salvavides més immediats del turisme afectat per la Covid-19?
Segons un estudi recent de Provia, sí. L'Informe del Mercat de l'Habitatge a la província d'Alacant elaborat pel professor Francisco Juárez Tárraga, del Departament d'Economia Aplicada de la UA per a la patronal dels promotors assenyala que els estrangers continuen comprant cases a la platja, malgrat la pandèmia. Les xifres han abaixat lleugerament durant el primer trimestre de 2020 -es van tancar 4.369 vendes, unes 1.000 menys que en aquest període de 2019-, encara que han apujat entre els belgues i alemanys (2% i 1%, respectivament). L'informe augura que la demanda s'incrementarà durant el segon semestre de 2020 "gràcies a la recuperació econòmica marcada per l'FMI per als mercats europeus i la consideració de l'habitatge com a valor refugi en situacions de crisi econòmica". A més, sosté que el sector immobiliari té bones expectatives a Alacant: ací, des de maig, només s'ha cancel·lat un 3,36% de les compres d'immobles -una xifra habitual-, la qual cosa "denota la confiança del comprador"; a més, les firmes alacantines del sector confirmen que un 96,2% no ha modificat la seua política de preus. De fet, el 9,4% de les consultades considera que n'hi haurà increments de preus de les seues pròpies promocions entre agost i desembre; sí que es preveuen "importants reduccions" en els habitatges de segona mà.
L'estudi del Mercat de l'Habitatge a la província d'Alacant afirma que la demanda d'habitatges s'incrementarà durant el segon semestre de 2020 per la recuperació als mercats europeus
La investigadora Raquel Huete discrepa. Assegura que "és un mite que el turisme residencial ajuda al turisme", ja que és aquest "el que va salvar i mantenir sense fallida total al sector financer", i va ser gràcies, a parer seu, a les inversions a aeroports, publicitat, promocions i serveis. "La crisi econòmica va pertorbar el creixement del sector turístic, però no va patir res paregut al col·lapse experimentat per sector immobiliari. Als pitjors moments de la crisi, l'economia estrictament turística va mostrar la seua fortalesa", explica. Observa que "la confluència entre l'economia turística i l'economia immobiliària ha servit perquè ambdós sectors obtingueren espectaculars beneficis en etapes d'expansió i creació de riquesa", però en períodes de crisi i recessió, "el sector de la construcció es mostra molt més feble i intenta protegir els seus interessos adherint-se al sector turístic". "Tot fa indicar que, sense el llast que suposa el negoci immobiliari, l'economia turística de la Costa Blanca podria emprendre projectes de desenvolupament socioeconòmic més sòlids i sostenibles, dirigits a uns consumidors amb més poder adquisitiu", argumenta Huete.
De cara al futur, la investigadora creu que el de les segones residències ja està obsolet: sosté que, després de cinc dècades de "construcció massiva", el sòl disponible s'està acabant i el marge de maniobra del sector immobiliari per "oferir productes interessants a la província d'Alacant" és cada dia "més limitat". Per això, considera que les promotores haurien de destinar recursos a la rehabilitació de cases a l'interior de la província per posar-les en ús turístic. "No es tracta de turistificar els xicotets pobles, sinó de fer xicotetes inversions que els revitalitzen", matisa. Per fer-ho caldria, afegeix, un canvi de mentalitat i passar del sistema d'urbanitzacions de moltes cases i barates, a un altre de xicotetes intervencions amb menys guanys.