Albert Civit és el director de l'Institut Català del Sòl (Incasòl), una de les empreses més antigues de la Generalitat. L'Incasòl es funda el 1980 per gestionar els terrenys que l'Estat tenia a Catalunya quan la competència d'urbanisme es traspassa al Govern tot emmirallant-se en les agències europees del moment. L'institut funciona com un ens empresarial que compra i transforma terrenys per vendre'ls i generar activitat econòmica.
Quines són les línies de negoci de l'Incasòl?
L'Incasòl promociona l'activitat econòmica en polígons industrials i logística (a través de l'empresa Cimalsa) però també treballa amb sòl residencial -quedant-se una part per a promocions d'habitatge protegit-, amb remodelacions urbanes i amb conservació de patrimoni històric. Alhora, l'Incasòl també és el dipositari de les fiances de lloguer.
Albert Civit durant un moment de l'entrevista | Àngel Bravo
I em pots donar xifres de cada apartat?
El pressupost global de l'Incasòl volta els 200 milions d'euros. En les èpoques de bonança el 75% era activitat de sòl, compravenda de terrenys per a activitat econòmica. El 25% eren operacions patrimonials (lloguer, dret de superfície, etc.). Amb la crisi es produeix una certa baixada d'aquesta activitat i avui el repartiment és diferent: l'activitat de sòl es troba entre un 40% i un 50%; l'explotació patrimonial entre un 10% i un 15% i la resta són interessos de les fiances de lloguer, que van totalment destinats a programes de lloguer social.
"Els preus de venda del sòl de la meitat del país estan per sota dels preus de transformació. Estem venent sòl a pèrdua"
Aproximadament entre sòl d'activitat econòmica i sòl terciari efectuem unes 50 operacions a l'any, 30 d'econòmica i entre 15 i 20 de residencial. Això ens proporciona uns 50 milions d'euros d'ingressos i és bastant constant en els darrers quatre anys. Sobre edificació invertim uns 50 milions a l'any, que representen uns 500 habitatges de lloguer social.
Com ha evolucionat el preu del sòl a Catalunya?
Malament. Des del 2011 fins ara les baixades són estratosfèriques. Hi ha zones on ha caigut el preu un 70%. Diria que la mitja de la baixada és del 30% o 35%.
I no s'estan recuperant.
No. Un dels problemes que tenim és que en activitats de sòl els preus de venda de la meitat del país estan per sota dels preus de transformació. És a dir, posar clavegueram, electricitat, aigua, gas, fanals, etc. costa 60 euros per metre quadrat (per exemple) i el preu de venda a la meitat del país està per sota d'aquesta xifra. Estem venent sòl a pèrdua. Intentem generar plusvàlua en l'altra meitat del país per equilibrar aquest fet. Tot i que estem fent molts esforços encara no aconseguim l'equilibri. Fem moltes operacions a l'Àrea Metropolitana, a Manresa, Tarragona o Vic, on el preu sí que està per sobre de la mitja, però mentrestant a l'Ebre el preu és molt baix.
Civit durant un moment de l'entrevista | Àngel Bravo
A l'AMB no hi ha sòl disponible.
A l'Àrea Metropolitana de Barcelona no hi ha sòl disponible. Però que no hi hagi sòl pendent de desenvolupar no vol dir que no puguem treballar en renovació, que és el nostre gran repte. Hi ha certes peces, però són molt difícils de gestionar, perquè estem instal·lats en una certa "mandra institucional". Això vol dir que als ajuntaments els costa fer urbanisme, perquè és difícil i genera fricció social. Un ajuntament a l'AMB ha estat a punt de no acceptar mil habitatges de lloguer social. A part també s'ha de treballar en la renovació urbana on hi ha capacitat de regenerar, com antics polígons.
"L'Incasòl va portar Amazon al Prat"
Però l'Incasòl també va a buscar empreses.
L'Incasòl va portar Amazon al Prat, precisament en una de les poques peces grans que quedaven. Tenim sobretot aquesta funció: una de les portes d'entrada de les inversions estrangeres és l'Incasòl. Treballem de la mà d'Acció i d'Empresa i coneixement, perquè quan una empresa arriba a Catalunya el primer que volen és una localització física i els fem vestits a mida. Així tenim el recent cas de Hard-Rock a Vila-seca i Salou o quan la Sony es va instal·lar a Viladecavalls.
Les empreses entenen que la primera corona s'ha acabat?
Ja ho veuen. Això ho marca el preu. A la primera corona el preu són 400 euros per metre quadrat, mentre que a Igualada són 70 euros. Tenim un dèficit d'infraestructures que no ajuda. En altres àrees urbanes, distàncies com aquesta no són un problema i aquí ho són. Si aquests dèficits estiguessin solucionats, l'AMB s'eixamplaria. Però els empresaris veuen problemes en els transports, sobretot ferroviaris, i volen ser a prop del Port o l'Aeroport. Però això no s'aguanta, perquè el sòl és un bé finit.
Parlem d'habitatge. Precisament s'ha aprovat el decret de regulació del lloguer. Quin és el teu parer al respecte?
És una mesura necessària però no suficient. Es col·loca un topall en els preus del lloguer que són abusius amb un 10% per sobre del preu de referència de l'índex. Però aquesta no és una mesura que ajudi a crear un parc de lloguer assequible. La majoria de la població destina més d'un 40% o 50% dels ingressos a pagar el lloguer, cosa que llasta la seva economia i a més impedeix el consum. Aquestes famílies haurien d'estar pagant com a màxim un 25% o un 30% al lloguer. Hem de baixar els lloguers.
"Les reserves de sòl per a habitatges de protecció només les ha utilitzat l'administració, però també estan a disposició de les empreses privades"
I com ho fem?
Hi ha dues maneres. Una és que les màquines de creació d'habitatge públic estiguin a ple rendiment: Incasòl, Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona, Institut de l'AMB. Junts podem construir uns 2.500 pisos a l'any, però no en tenim prou. El que hem de fer també és generar les condicions perquè els privats també puguin baixar el lloguer. Només ho faran si els seus costos són més baixos.
I com baixem els costos?
Amb dos factors. El primer és el preu del sòl en construcció nova. Les reserves de sòl per a protecció només les ha utilitzat l'administració, però també estan a disposició de les empreses privades. Les empreses han de començar a construir en sòl reservat per a lloguer social. Això es podria fer amb el decret que ens van tombar socialistes i comuns. El segon factor són els impostos. Si incidim sobre les taxes, els privats poden fer un producte un 20% més barat. Amb sòl barat i menys impostos, les empreses es comprometen a tenir lloguers baixos i rendiments limitats.
Una mesura que ja funciona en molts països europeus.
Les non profit, exactament. I això hauria de complementar el decret del lloguer.
"El decret del lloguer pot produir un cert desincentiu del mercat"
Creus que aquest decret desincentiva el lloguer de segona mà? Sortirà més a compte vendre el pis que posar-lo a lloguer.
Sí. Pot produir un cert desincentiu del mercat. Jo hagués preferit que les dues mesures anessin en paral·lel, perquè llavors s'explica molt millor.
Quin parer tens sobre el 30% d'habitatge social reservat?
El 30% actua sobre el parc actual, però necessita una correcció de densitats -que anava en el decret que no ens van deixar aprovar-. Pot desincentivar el promotor. De totes maneres, a tot estirar, amb aquest 30% com a molt podem treure 300 pisos a l'any. I en necessitem molts més. És una mesura que està bé, però es queda curta. S'ha de dir que si el 30% retrau les grans rehabilitacions, s'haurà de revisar. Necessitem col·laboració público-privada. Necessitem que els privats facin habitatges assequibles.
En quines altres línies treballa l'Incasòl.
En la línia del pla estratègic hem mirat fórmules per explotar el nostre patrimoni d'altres formes: sòl per a nous usos energètics, en línia amb la llei de canvi climàtic. Volem facilitar la implantació de parcs fotovoltaics de gran superfície i com tenim reserves de sòl suficients, estem mirant de determinar certes zones per fer grans parcs per a energia solar de 70, 80, 90 o 100 hectàrees.
I per acabar, com porteu la digitalització de l'Incasòl i la relació amb el proptech?
De fet al juliol anirem a París a una de les fires més importants de proptech del món, una spinoff del Mipim de Canes, que tracta sobre la tecnificació i digitalització. Sobre digitalització de l'Administració: ara estrenarem web comercial, però qui es gasta dos milions d'euros en un terreny el vol tocar. El pla director de sistemes digitals treballa per digitalitzar tots els nostres processos, però el notari digital encara no existeix.