26
de Gener
de
2016
Act.
26
de Gener
de
2016
El sector immobiliari marxa 'vent en popa' segons es desprèn de les declaracions d'Anna Gener (@agenersurrell). La directora general d'Aguirre Newman a Barcelona, companyia especialitzada en la creació de solucions pel mercat immobiliari, ha presentat aquest gener els resultats del 2015, un any en què la inversió immobiliària a Espanya ha arribat als 10.790 milions d'euros i a Catalunya, als 1.977 milions d'euros.
El bon resultat del mercat és fruit, segons explica, de l'arribada d'inversors internacionals que continuaran invertint el 2016.
La seva empresa, especialitzada en consultoria i gestió immobiliària, ha afirmat aquests dies que el mercat immobiliari s'ha sanejat i torna a funcionar amb "normalitat". El sector s'ha recuperat?
El 2015 ha estat un any espectacular pel que fa al volum d'inversió immobiliària que ha rebut el nostre país, tant a escala d' Espanya com de Catalunya, hem batut inclús el rècord de l'any en què es va registrar més inversió als moments anteriors a la crisi. La peculiaritat que estem vivint i que explica aquest increment espectacular de la inversió és que les altres alternatives d'inversió no estan donant rendibilitat atractiva i ara els grans paquets de liquiditat veuen en l'immobiliari un lloc segur i amable on invertir. Això fa que hi hagi moltíssima pressió compradora, sobretot a Barcelona i Madrid, i que s'hagi produït aquest nivell d'operacions.
Serà aquesta la tendència el 2016?
Hi ha algunes peculiaritats també importants per al 2016, com que les immobiliàries recorreran a fons de finançament alternatius. Fins ara l'immobiliari havia anat molt de la mà del sector financer, de la banca tradicional, i tot i que aquesta relació continuarà, les immobiliàries estan veient altres fonts de finançament alternatiu. El cas més característic és Colonial que ha recorregut als mercats públics de capital per finançar-se, la qual cosa els ha donat un gran avantatge competitiu. Entenem que és una tendència que està per quedar-se perquè al prestador, què li interessa més? deixar diners a un país o deixar diners a una empresa ben gestionada, que pot auditar? A més, per part del prestatari genera concurrència entre altres finançadors. I altres coses que estem veient, centrant-nos principalment en Barcelona -tot i que les tendències són molt similars a Madrid- és que aquest és un mercat que reacciona un pèl més tard, la inèrcia en positiu aguanta més però també en negatiu i per això l'any de recuperació ha estat el 2015.
Quin és el perfil de qui està protagonitzant les inversions?
Dels 2.000 milions d'euros que hem registrat al nostre mercat, el 85% és capital estranger, una notícia excel·lent, sobretot per totes les veus que diuen que la inversió estrangera s'està retirant. La realitat no és aquesta, el capital estranger està molt interessat a invertir a Catalunya.
Què busca l'inversor internacional?
El producte estrella, el que recurrentment ens demana, són actius amb rendibilitat: un edifici d'oficines llogat, una nau logística llogada, un local comercial llogat o un centre comercial que estigui donant rendes. El que volen és, preferentment, actius que des del primer dia els estiguin donant un retorn, però d'aquest producte hi ha molt poc en venda perquè el propietari se sent poc incentivat, ja que té expectatives que li pujarà la rendibilitat, perquè està esperant un augment dels preus. Amb tot, preferentment inverteixen en això i, com moltes vegades no ho troben, van a altra mena d'operacions que impliquen un risc, com per exemple, comprar un edifici buit que rehabiliten i comercialitzen. També compren sòl i fan obra nova perquè cada vegada més la inversió, com que no troba el que busca, s'està focalitzant en aquesta altra tipologia d'operacions, inclús en zones que no són les que voldrien en primera instància justament per aquesta carència de producte que hi ha al nostre mercat.
Les hipoteques també estan creixent, ja que el nombre de contractes signats ha encadenat un total de 18 mesos seguits d'augments en termes interanuals. És una altra tendència que continuarà?
És veritat que les entitats financeres estan ampliant l'univers de persones que consideren que els hi podrien deixar diners. Fins ara havien endurit els condicionants i ara són més flexibles, tot això sumat al fet que l'economia ha millorat, la taxa d'atur s'està reduint, etc., és cert que hi ha més gent que pot tenir accés a finançament i a l'habitatge. Passen aquestes dues variables: que l'economia està anant millor i que la gent és més solvent que abans, per tant, els resulta més fàcil passar els tests de les entitats financeres. Després d'aquests anys de restriccions creditícies, la banca torna a estar disposada a deixar diners a particulars.
Introdueix un concepte molt important: "solvència". Després de la crisi econòmica, en la que el sector immobiliari ha tingut un paper tan important, els tests que es fan a hores d'ara són garantia que no es torni a repetir?
Diria que s'estan fent les coses millor, perquè segons el que veiem nosaltres el problema va ser que es va deixar diners a promotors per comprar sòl que s'havia de desenvolupar urbanísticament i que tenia un munt d'incerteses sobre quan podrien començar a col·locar el primer totxo i això ara està totalment prohibit. Ja no està passant, no s'està deixant diners als promotors i si s'ha fet en algun cas, s'ha fet de manera excepcional perquè l'empresa ho ha avalat i han estat casos molt excepcionals. I una altra cosa que juga a favor, i que és la que ens salvarà, és que les directives europees quant als requisits de solvència dels bancs s'han posat molt estrictes. Llavors, avui dia els requeriments de capital que té un banc són molt més alts, per la qual cosa li resulta molt menys interessant deixar-li diners a un promotor i això fa que la banca no estigui deixant diners a projectes immobiliaris amb tanta alegria.
La contractació d'espais immobiliaris: empreses que decideixen contractar oficines, llogar naus logístiques, firmes de moda que s'estan expansionant, etc. són múltiples operacions.
La contractació de metres quadrats és un reflex molt fidel del que està passant a Catalunya i aquí les notícies són extraordinàries: el 2015 s'han contractat 400.000 metres quadrats d'oficina, el que significa que hem crescut més d'un 25% en relació a l'any anterior. I en logística, l'increment ha estat espectacular perquè s'han absorbit 550.000 metres quadrats, inclou industrial i logística i que ha estat gairebé el doble de l'any anterior. Això és la millor notícia: és el que està donant-nos el ritme de com va l'economia catalana. Però clar, com que s'està dient tant que les empreses estan fugint de Catalunya, ho hem d'explicar bé perquè el que està passant és que estan traslladant la seu fiscal, que evidentment també té un impacte en l'economia, però el que no està passant de manera majoritària és que tanquin les seves seus d'aquí, acomiadin les seus i estiguin marxant.
Aquesta situació no quadraria amb les xifres que vostès tenen.
Clar, nosaltres no hem viscut ni un únic cas d'algú que ens hagi dit que li busquem oficina en un altre lloc perquè està tancant la d'aquí. A més a més, amb les nostres dades contrastades amb el mercat –que les creuem amb les dels principals competidors- veiem que la contractació d'espais i oficines creix.
Darrerament veiem que la zona de L'Hospitalet-Gran Via està creixent com a zona de negocis, enfront de Barcelona, arran l'arribada de grans empreses. Han notat també a Aguirre Newman aquests moviments?
Aquí s'hauria de discriminar el comportament dels dos sectors. Una cosa són els hotels, que segons quina tipologia d'hotels pot desistir d'entrar a Barcelona i posar-se a l'Hospitalet: això sí que està passant. Però no confonguem a la gent perquè el que no passarà és que un hotel tipus Four Seasons se'n vagi a L'Hospitalet, no se n'anirà ni al 22@ perquè hi ha determinades cadenes hoteleres que han d'estar en les zones trend de les principals ciutats del món. I el que mai podrà passar és que L'Hospitalet es pugui beneficiar de què el Four Seasons no pugui entrar al Passeig de Gràcia, 111 perquè si no el que decidirà és no venir i marxarà a una altra ciutat que ells consideren turística.
Vol dir que les grans cadenes no renunciaran a estar on han estat sempre?
És que perquè la seva marca, un client del Four Seasons o del Mandarin ja sap que estarà al rovell de l'ou, ni mira el mapa, és condició sine qua non. Ara bé, pel que fa a oficines com que la moratòria hotelera no els afecta en res, les empreses el que fan sovint és la zona de Barcelona, L'Hospitalet i Sant Cugat com un tot i és molt habitual, per una empresa que estigui mirant diverses seus, posar a competir un edifici del 22@ amb un de Sant Cugat o un de Plaça Europa. Per a nosaltres és un sol mercat, tot i que depèn del que busqui l'empresa, s'ubicarà en un lloc o en un altre.
A Aguirre Newman també han parlat de "l'obsolescència" del centre de la ciutat de la ciutat de Barcelona.
Al centre ciutat s'ha produït molts canvis d'ús immobiliari. Hi ha una clàusula immobiliària, la 13, que permet que aquell edifici sigui destinat a habitatge, hotel o oficines i segons els moments històrics que ha anat passant la ciutat i segons les necessitats que tenia, els edificis s'han anat transformant. Als vuitanta, que hi va haver una explosió econòmica amb molta necessitat de seus d'empresa, es va produir el pas de residencial a oficines i ara, que hi ha un boom hoteler, molts dels edificis que han quedat obsolets –perquè no tenen les alçades adequades, els hi falten condicions, etc.- hi ha hagut el boom de reconversió d'aquests edificis a hotels, però amb la moratòria això s'ha parlat i el que ha passat ara és que aquests edificis s'estan reconvertint a residencial. La gràcia és que, per sort, i és una cosa positiva, tenim un urbanisme flexible que ens permet reinventar-nos i reconvertir-nos i és el que fa que la ciutat de Barcelona estigui tan maca.
És a dir, tornarem a veure grues a la ciutat?
Sí, sí, evidentment. És que les necessitem, una grua no ha de ser especulació necessàriament. A Barcelona fa falta habitatge d'obra nova, és testimonial el que hi ha, la gent vol obra nova. El que s'ha de fer és dels edificis que estan obsolets, optimitzar-los immobiliàriament. I sí que veurem grues, espero que sí perquè hi ha demanda insatisfeta.
El bon resultat del mercat és fruit, segons explica, de l'arribada d'inversors internacionals que continuaran invertint el 2016.
La seva empresa, especialitzada en consultoria i gestió immobiliària, ha afirmat aquests dies que el mercat immobiliari s'ha sanejat i torna a funcionar amb "normalitat". El sector s'ha recuperat?
El 2015 ha estat un any espectacular pel que fa al volum d'inversió immobiliària que ha rebut el nostre país, tant a escala d' Espanya com de Catalunya, hem batut inclús el rècord de l'any en què es va registrar més inversió als moments anteriors a la crisi. La peculiaritat que estem vivint i que explica aquest increment espectacular de la inversió és que les altres alternatives d'inversió no estan donant rendibilitat atractiva i ara els grans paquets de liquiditat veuen en l'immobiliari un lloc segur i amable on invertir. Això fa que hi hagi moltíssima pressió compradora, sobretot a Barcelona i Madrid, i que s'hagi produït aquest nivell d'operacions.
Serà aquesta la tendència el 2016?
Hi ha algunes peculiaritats també importants per al 2016, com que les immobiliàries recorreran a fons de finançament alternatius. Fins ara l'immobiliari havia anat molt de la mà del sector financer, de la banca tradicional, i tot i que aquesta relació continuarà, les immobiliàries estan veient altres fonts de finançament alternatiu. El cas més característic és Colonial que ha recorregut als mercats públics de capital per finançar-se, la qual cosa els ha donat un gran avantatge competitiu. Entenem que és una tendència que està per quedar-se perquè al prestador, què li interessa més? deixar diners a un país o deixar diners a una empresa ben gestionada, que pot auditar? A més, per part del prestatari genera concurrència entre altres finançadors. I altres coses que estem veient, centrant-nos principalment en Barcelona -tot i que les tendències són molt similars a Madrid- és que aquest és un mercat que reacciona un pèl més tard, la inèrcia en positiu aguanta més però també en negatiu i per això l'any de recuperació ha estat el 2015.
Quin és el perfil de qui està protagonitzant les inversions?
Dels 2.000 milions d'euros que hem registrat al nostre mercat, el 85% és capital estranger, una notícia excel·lent, sobretot per totes les veus que diuen que la inversió estrangera s'està retirant. La realitat no és aquesta, el capital estranger està molt interessat a invertir a Catalunya.
Què busca l'inversor internacional?
El producte estrella, el que recurrentment ens demana, són actius amb rendibilitat: un edifici d'oficines llogat, una nau logística llogada, un local comercial llogat o un centre comercial que estigui donant rendes. El que volen és, preferentment, actius que des del primer dia els estiguin donant un retorn, però d'aquest producte hi ha molt poc en venda perquè el propietari se sent poc incentivat, ja que té expectatives que li pujarà la rendibilitat, perquè està esperant un augment dels preus. Amb tot, preferentment inverteixen en això i, com moltes vegades no ho troben, van a altra mena d'operacions que impliquen un risc, com per exemple, comprar un edifici buit que rehabiliten i comercialitzen. També compren sòl i fan obra nova perquè cada vegada més la inversió, com que no troba el que busca, s'està focalitzant en aquesta altra tipologia d'operacions, inclús en zones que no són les que voldrien en primera instància justament per aquesta carència de producte que hi ha al nostre mercat.
Les hipoteques també estan creixent, ja que el nombre de contractes signats ha encadenat un total de 18 mesos seguits d'augments en termes interanuals. És una altra tendència que continuarà?
És veritat que les entitats financeres estan ampliant l'univers de persones que consideren que els hi podrien deixar diners. Fins ara havien endurit els condicionants i ara són més flexibles, tot això sumat al fet que l'economia ha millorat, la taxa d'atur s'està reduint, etc., és cert que hi ha més gent que pot tenir accés a finançament i a l'habitatge. Passen aquestes dues variables: que l'economia està anant millor i que la gent és més solvent que abans, per tant, els resulta més fàcil passar els tests de les entitats financeres. Després d'aquests anys de restriccions creditícies, la banca torna a estar disposada a deixar diners a particulars.
Introdueix un concepte molt important: "solvència". Després de la crisi econòmica, en la que el sector immobiliari ha tingut un paper tan important, els tests que es fan a hores d'ara són garantia que no es torni a repetir?
Diria que s'estan fent les coses millor, perquè segons el que veiem nosaltres el problema va ser que es va deixar diners a promotors per comprar sòl que s'havia de desenvolupar urbanísticament i que tenia un munt d'incerteses sobre quan podrien començar a col·locar el primer totxo i això ara està totalment prohibit. Ja no està passant, no s'està deixant diners als promotors i si s'ha fet en algun cas, s'ha fet de manera excepcional perquè l'empresa ho ha avalat i han estat casos molt excepcionals. I una altra cosa que juga a favor, i que és la que ens salvarà, és que les directives europees quant als requisits de solvència dels bancs s'han posat molt estrictes. Llavors, avui dia els requeriments de capital que té un banc són molt més alts, per la qual cosa li resulta molt menys interessant deixar-li diners a un promotor i això fa que la banca no estigui deixant diners a projectes immobiliaris amb tanta alegria.
La contractació d'espais immobiliaris: empreses que decideixen contractar oficines, llogar naus logístiques, firmes de moda que s'estan expansionant, etc. són múltiples operacions.
La contractació de metres quadrats és un reflex molt fidel del que està passant a Catalunya i aquí les notícies són extraordinàries: el 2015 s'han contractat 400.000 metres quadrats d'oficina, el que significa que hem crescut més d'un 25% en relació a l'any anterior. I en logística, l'increment ha estat espectacular perquè s'han absorbit 550.000 metres quadrats, inclou industrial i logística i que ha estat gairebé el doble de l'any anterior. Això és la millor notícia: és el que està donant-nos el ritme de com va l'economia catalana. Però clar, com que s'està dient tant que les empreses estan fugint de Catalunya, ho hem d'explicar bé perquè el que està passant és que estan traslladant la seu fiscal, que evidentment també té un impacte en l'economia, però el que no està passant de manera majoritària és que tanquin les seves seus d'aquí, acomiadin les seus i estiguin marxant.
Aquesta situació no quadraria amb les xifres que vostès tenen.
Clar, nosaltres no hem viscut ni un únic cas d'algú que ens hagi dit que li busquem oficina en un altre lloc perquè està tancant la d'aquí. A més a més, amb les nostres dades contrastades amb el mercat –que les creuem amb les dels principals competidors- veiem que la contractació d'espais i oficines creix.
Darrerament veiem que la zona de L'Hospitalet-Gran Via està creixent com a zona de negocis, enfront de Barcelona, arran l'arribada de grans empreses. Han notat també a Aguirre Newman aquests moviments?
Aquí s'hauria de discriminar el comportament dels dos sectors. Una cosa són els hotels, que segons quina tipologia d'hotels pot desistir d'entrar a Barcelona i posar-se a l'Hospitalet: això sí que està passant. Però no confonguem a la gent perquè el que no passarà és que un hotel tipus Four Seasons se'n vagi a L'Hospitalet, no se n'anirà ni al 22@ perquè hi ha determinades cadenes hoteleres que han d'estar en les zones trend de les principals ciutats del món. I el que mai podrà passar és que L'Hospitalet es pugui beneficiar de què el Four Seasons no pugui entrar al Passeig de Gràcia, 111 perquè si no el que decidirà és no venir i marxarà a una altra ciutat que ells consideren turística.
Vol dir que les grans cadenes no renunciaran a estar on han estat sempre?
És que perquè la seva marca, un client del Four Seasons o del Mandarin ja sap que estarà al rovell de l'ou, ni mira el mapa, és condició sine qua non. Ara bé, pel que fa a oficines com que la moratòria hotelera no els afecta en res, les empreses el que fan sovint és la zona de Barcelona, L'Hospitalet i Sant Cugat com un tot i és molt habitual, per una empresa que estigui mirant diverses seus, posar a competir un edifici del 22@ amb un de Sant Cugat o un de Plaça Europa. Per a nosaltres és un sol mercat, tot i que depèn del que busqui l'empresa, s'ubicarà en un lloc o en un altre.
A Aguirre Newman també han parlat de "l'obsolescència" del centre de la ciutat de la ciutat de Barcelona.
Al centre ciutat s'ha produït molts canvis d'ús immobiliari. Hi ha una clàusula immobiliària, la 13, que permet que aquell edifici sigui destinat a habitatge, hotel o oficines i segons els moments històrics que ha anat passant la ciutat i segons les necessitats que tenia, els edificis s'han anat transformant. Als vuitanta, que hi va haver una explosió econòmica amb molta necessitat de seus d'empresa, es va produir el pas de residencial a oficines i ara, que hi ha un boom hoteler, molts dels edificis que han quedat obsolets –perquè no tenen les alçades adequades, els hi falten condicions, etc.- hi ha hagut el boom de reconversió d'aquests edificis a hotels, però amb la moratòria això s'ha parlat i el que ha passat ara és que aquests edificis s'estan reconvertint a residencial. La gràcia és que, per sort, i és una cosa positiva, tenim un urbanisme flexible que ens permet reinventar-nos i reconvertir-nos i és el que fa que la ciutat de Barcelona estigui tan maca.
És a dir, tornarem a veure grues a la ciutat?
Sí, sí, evidentment. És que les necessitem, una grua no ha de ser especulació necessàriament. A Barcelona fa falta habitatge d'obra nova, és testimonial el que hi ha, la gent vol obra nova. El que s'ha de fer és dels edificis que estan obsolets, optimitzar-los immobiliàriament. I sí que veurem grues, espero que sí perquè hi ha demanda insatisfeta.