A Catalunya, els joves no marxen de casa fins als 29,8 anys de mitjana. Aquesta xifra supera amb escreix els 26,4 anys de la de la Unió Europea i és especialment significativa comparada amb països capdavanters com Suècia (21,4 anys) o Alemanya (23,8 anys). La tardana emancipació juvenil evidencia de manera parcial el problema de l’accés a l’habitatge, agreujat per les serioses dificultats que tenen els joves ja emancipats per assumir lloguers que superen de llarg el 30% de renda mensual màxima que s’hi hauria de destinar, o plantejar-se l’accés a la propietat. Les conseqüències associades de tot plegat són de primer ordre, en termes de cohesió i conflictivitat social, benestar i salut, natalitat, arrelament i llengua, participació política, etc.
Per què hem arribat fins aquí? La problemàtica s’explica per dos factors principals: uns salaris insuficients i uns preus elevats. Segons dades oficials (INE) el salari medià a Catalunya en la franja de 25-34 anys se situa en 22.648 euros anuals, això vol dir que el 50% de la població en aquesta franja d’edat té un salari brut anual igual o inferior a aquesta baixa quantitat. Aquesta xifra és un 9% inferior a la del conjunt de la població (24.772 euros).
Per altra banda, els preus elevats són el resultat de la tensió que té el mercat de l’habitatge produïda per un important desajust entre oferta i demanda. Com s’ha produït aquest desequilibri?
Per què hem arribat fins aquí? La problemàtica s’explica per dos factors principals: uns salaris insuficients i uns preus elevats
Des del punt de vista de la demanda destaquen dos factors determinants. En primer lloc, el creixement de la població de Catalunya, que ha augmentat en un 5,6% en l’última dècada (aprox. 420.000 persones més) -majoritàriament, conseqüència de processos migratoris. En segon lloc, la dualitat en l’estructura de renda entre els diferents tipus de població nouvinguda: d'una banda, la immigració per necessitat, procedent de contextos desafavorits i, de l’altra, la immigració feta per elecció (expats), que es caracteritza per la seva formació i el seu poder adquisitiu.
Alguns altres factors a tenir en compte són: els canvis en les estructures familiars (un 26,4% de les llars són unipersonals, gairebé un 2% més que fa 7 anys); les dificultats en la compra d’habitatge en propietat que han catapultat irremeiablement a una part de la població al mercat de lloguer i n’han incrementat la demanda; o la competència entre la demanda d’habitatge com la generada pel turisme.
Quant a l’oferta, podem destacar els següents aspectes:
- Creixement del parc d’habitatge menor al creixement de la població. El parc d’habitatge total de Catalunya ha crescut un 1,33% en 10 anys (2011-2021), un ritme inferior al del creixement de la població (5,6%).
- Estoc reduït d’habitatge de protecció oficial. L’habitatge de protecció oficial (HPO) representa un 3,6% del total del parc d’habitatge (la mitjana de la UE és del 9%). Aquesta proporció tan baixa limita l’efecte desitjable d’aquest: proporcionar un lloc on viure a cost assequible, reduir la demanda en el mercat lliure, i tenir un poder sobre el preu del conjunt del mercat d’habitatge. En l’última dècada (2013-2023), s’han qualificat de mitjana 1.169 HPO/any, que contrasta amb la mitjana de 5.440 HPO/any del període 2005-2012, tal com fa referència el recent informe L’Habitatge Protegit a Catalunya: un descoratjador viatge de 20 anys (Càtedra APCE – UPF).
- Poc parc d’habitatge en lloguer. Les últimes dades disponibles de 2021 evidencien el reduït parc d’habitatge de lloguer de Catalunya (23,2%), una proporció idèntica a la del 1991 que és conseqüència de la falta d’incentius a la inversió en el desenvolupament d’aquesta oferta. A més, diversos informes observen el desplaçament que s’està produint de l’oferta de lloguer d’habitatge habitual cap al lloguer de temporada, motivada per noves polítiques de limitació de preus.
- La competència amb els habitatges d’ús turístic. Segons mostren les dades de l’Idescat, en 7 anys ha crescut un 100% el nombre d’habitatges d’ús turístic a Catalunya. Al 2022 n’hi havia 95.710 de registrats, què són 48.468 més que al 2015.
- La rendibilitat limitada de la inversió financera. El context de política monetària expansiva de la darrera dècada i la consegüent baixa rendibilitat dels productes financers han propiciat que els inversors busquessin en el sector immobiliari les rendibilitats que no podien aconseguir en altres inversions. Cal tenir en compte que aquesta política monetària ha coincidit en el temps amb la liberalització dels lloguers del 2013 -revertida posteriorment al 2019.
- La financiarització del mercat immobiliari. És una de les conseqüències més evidents en què es manifesta la globalització i que permet l’entrada d’inversors internacionals que adquireixen immobles per especular o revaloritzar-los, desplaçant la demanda local i elevant els preus.
Per tant, cal entendre que som davant d’una tempesta perfecta fruit de la conjunció de canvis radicals tant en l’oferta com en la demanda. A aquests factors, s’hi suma una combinació de males decisions en matèria de polítiques d’habitatge amb la manca de visió a llarg termini, l’element més absent de l’agenda política dels nostres dirigents contemporanis, com a denominador comú. Entre les males polítiques d’habitatge: haver frenat la inversió en el desenvolupament d’HPO amb el consegüent dèficit acumulat d’anys sense construcció al ritme necessari per satisfer les previsions futures, la pèrdua de l’oportunitat de creixement de l’HPO amb els pisos rescatats dels bancs per la SAREB a compte de tots els contribuents amb diners públics i la posterior comercialització de molts dels quals a fons d’inversió -i bona part dels que no, buits- o la falta d’un entorn propici per incentivar l’oferta del mercat de lloguer.
Entre les males polítiques d’habitatge: haver frenat la inversió en el desenvolupament d’HPO amb el consegüent dèficit acumulat d’anys sense construcció al ritme necessari per satisfer les previsions futures
Tot i que l’esser humà és l’espècie més procliu a repetir els errors del passat, convindria que atesa la gravetat de la situació actual s’adoptin solucions que siguin sostenibles en el llarg termini. Quines són aquestes solucions? Abans de res, algunes premisses que convindria assumir:
- No hi ha una única solució, sinó un conjunt de solucions que han de ser coherents entre elles.
- No hi ha solucions màgiques, les conseqüències d’anys de polítiques que han resultat negatives no es poden revertir de la nit al dia.
- No confondre l’objectiu final (facilitar l’accés a l’habitatge dels joves i de la població en general, la reducció dels preus de l’habitatge en lloguer i compra...) amb el mitjà. Per exemple, algunes polítiques que s’han proposat basades en la intervenció del mercat poden no només tenir efectes oposats als desitjats, sinó a més, poden comportar l’atracció de més expatriats fruit de l’atractiu del mercat regulat en comparació amb altres localitats alternatives, afavorir que les persones amb rendes més altes accedeixin a un habitatge en lloguer abans que la població local fruit de les millors garanties contra l’impagament que poden oferir, etc.
Davant d’això, algunes propostes poden passar per:
- Augmentar la promoció d’HPO, garantir-ne l’execució i la viabilitat. Convé recordar que el 66% de l’HPO nou de l’última dècada ha estat desenvolupat pel sector privat i social, majoritàriament en dinàmiques de col·laboració públic-privat, davant del 34% que s’ha fet per part del sector públic. Actualment, la política urbanística introduïda al 2012 que estableix l’obligació de la reserva de sòl per a HPO en els nous desenvolupaments urbanístics ha generat l’acumulació de sòl disponible per a edificar-hi a l’entorn de 211.000 HPO nous a Catalunya, segons el darrer informe de la Càtedra APCE-UPF.
- Promoure i agilitzar la rehabilitació per canvi d’ús d’immobles que tinguin les característiques per esdevenir habitatges dignes, com oficines o locals en desús, pisos turístics en zones tensionades, etc.
- Controlar el creixement de demanda que s’ha viscut en els darrers anys a causa d’onades d’immigració incentivades per un model productiu intensiu en mà d’obra. Alguns economistes plantegen la pujada del Salari Mínim Interprofessional com a mesura per augmentar els sous de la població autòctona, i incentivar la innovació empresarial per aconseguir millores de productivitat que amb costos laborals baixos resulten més difícils d’amortitzar.
- Reduir la demanda del mercat d’habitatge més tensionat (lloguer) introduint mesures per facilitar la compra. Recentment, ja se n’han instaurat algunes com els avals ICO per als joves sense estalvis suficients per a desemborsar en la compra d’un pis; altres podrien vincular-se amb la flexibilització de les bonificacions a l’Impost de Transmissions Patrimonials, bonificacions dels tipus d’interès hipotecaris o altres deduccions fiscals.
- Assegurar una bona mobilitat que afavoreixi la desconcentració de la demanda en les àrees urbanes.
- Promoure polítiques que afavoreixin una desfinanciarització del mercat immobiliari, o en tot cas limitar la capacitat del capital estranger a l’especulació immobiliària amb operacions de curt termini.
A totes aquestes mesures, convindria no oblidar la importància d’una bona planificació financera personal. Així com tampoc, la qüestió clau: la necessitat d’un model productiu sostenible tant des d’una perspectiva econòmica, social i mediambiental. Aquest model hauria de fonamentar-se en la productivitat que aporten els sectors d’alt valor afegit, capaços de proporcionar salaris competitius, reduir la dependència de tercers que limita el poder adquisitiu, i generar la riquesa necessària per a la redistribució i la garantia d’igualtat d’oportunitats. Convé recordar que la base per assolir aquest objectiu és un bon accés a la formació arreu del país (equitat territorial). Aquesta és la clau de volta per facilitar la reducció de població en sectors de baix valor afegit (sous baixos) i la dependència en la importació de gent qualificada (expatriats) per a desenvolupar els sectors de més valor afegit per a la nostra economia.
En conclusió, la solució a l’actual problema requereix de responsabilitat, ambició i acció en diverses arestes més que de promeses, excuses o dogmatismes. És un problema complex, convindria doncs, defugir solucions tan simplistes com demagògiques. Davant d’això, la pregunta que molts joves es fan avui és: s’està fent prou per resoldre el problema?