Xavier Güell dirigeix CBRE Barcelona des del 2020. La companyia americana és el gestor d’inversions immobiliàries més gran del món, i Güell, al capdavant de la seva seu a Barcelona, té una visió privilegiada i global del mercat immobiliari català. Amb el seu equip, de més de 200 persones, és una de les tres principals agències que lideren el real estate a Catalunya.
Al gener vau publicar les previsions d’inversió del 2023 a Barcelona, anunciant un any a dos ritmes: un primer semestre més prudent i un segon semestre amb recuperació de volums.
Després d’un 2021 i 2022 de rècords quant a volum d’inversió, hem començat a veure com aquesta dinàmica inversora s’ha frenat. Va començar a l’octubre de l’any passat i creiem que tindrem un primer semestre amb una activitat inversora més reduïda, alentida, que es tornarà a dinamitzar en la segona meitat de l’any. Ara bé, no aconseguirem la velocitat de creuer que teníem l'any 2022, perquè això requereix un temps.
Güell: "Barcelona és una ciutat extremadament autoexigent"
D’on neix aquesta baixada?
És una tendència europea. A Europa, els volums d’inversió van caure en el 2022 respecte al 2021 un 20%, però Espanya no va seguir aquesta tendència i, de fet, va registrar un creixement del 40% respecte al 2021, que havia sigut un any molt discret. A Barcelona, ens vam mantenir pràcticament igual que el 2021, que ja havia sigut un any de rècords.
Això ens fa pensar que a Espanya enguany tancarem el 2023 amb una inversió un 25-30% inferior al volum global. És una tendència inevitable.
Les oficines continuaran al capdavant del mercat?
Les oficines han dominat històricament els volums d’inversió, tant a Europa, com a Espanya com a Barcelona. I encara que a Europa va continuar sent l’asset class predominant a tancament del 2022, ja es va començar a veure un canvi de tendència: perdent pes i guanyant-lo el living.
El living correspon a les residències, el coliving i el build to rent (promocions dissenyades i construides per ser llogades). Com han agafat tant de protagonisme a la partida?
Pel build to rent. És la gran tendència que ha arribat al sud d’Europa en els últims 3-4 anys. Al nord d’Europa o països nòrdics ja funcionava des de molt abans, i aquí hem vist volums d’operacions i inversions inimaginables fa uns anys.
1.000 milions d’euros invertits en living a Catalunya l’any 2022, i dos grans protagonistes: el fons alemany Patrizia i el promotor català BeCorp.
Ha sigut la gran operació de l’any, la compra de Patrizia de la cartera de BeCorp, per 600 milions d’euros. Ara bé, encara que traiem aquest volum, la inversió en aquest sector continua molt superior al que anàvem tenint.
Güell: "Que arribés Amazon va ser la constatació que el 22@ era una realitat de primer ordre a escala global"
Tornarem a veure aquests volums?
No crec que tornem a repetir aquesta xifra, però sí que veiem que és i serà una tendència a l’alça, tal com està passant a Espanya i a Europa.
L’alça del residencial alternatiu, respon a un canvi de tendència en la societat respecte a l’ús dels espais. Ho vam veure amb el coworking i els espais d’oficines flexibles, i ara sembla que també ho replica el residencial.
Vivim un canvi de paradigma liderat especialment per les noves generacions, que tenen una manera diferent d’entendre la vida i la família. I la mobilitat i flexibilitat que hem vist en aquestes oficines alternatives, s’està traslladant també al living.
Encara, però, és un sector que té molt de recorregut per fer, molt atomitzat.
Ja hi ha gransplayers i fons que estan apostant fort, però especialment són internacionals, perquè ja tenen més consolidat el format i han tingut més temps per desenvolupar-se.
A CBRE vau tenir un paper clau en la transformació i posada en marxa del 22@. La veu veure i viure en primera fila. Quina operació recorda amb més estima?
La transformació del 22@ com a tal, va començar el 2000, va agafar embranzida a partir del 2005, es va aturar amb la crisi, i va reprendre’s al 2015. I en aquesta última etapa, va haver-hi una operació que va marcar un abans i un després: l’operació d’Amazon (2017). Que arribés Amazon va ser la constatació que el 22@ era una realitat de primer ordre a escala global.
Güell: "Quan ets a l’avantguarda, et trobes els problemes abans que els altres"
Com quan van arribar els fons internacionals.
Com Hines, que va ser un dels primers grans fons que van apostar per desenvolupar projectes a la zona. De seguida el van seguir els altres.
I l’inversor local?
Els inversors i promotors locals van ser els primers. Van protagonitzar la primera fornada. I a la segona, es van apuntar els internacionals, que són els que ens van posar realment en el mapa a escala global.
Quan anem per Europa, tothom entén molt bé què és el 22@.
I fins i tot el volen copiar…
Sí, però és molt difícil. No només per la dificultat d’alinear entitats privades, civils i públiques, sinó per l’ADN del 22@ i la seva ubicació. Barcelona és molt difícil de replicar. Les platges, el clima, el transport…
Ara bé, el 22@ també té els seus detractors.
El projecte va néixer amb una assignatura pendent: l’habitatge. Inicialment, es va pensar molt en oficines i poc en habitatge. Encara que en veritat, el 22@ té nuclis urbans residencials al voltant molt consolidats, però aquí a Barcelona hem sigut exigents i s’ha considerat necessari que el mateix 22@ també en tingués. I s’ha intentat, modificant el planejament inicial.
Però l’execució…
S’ha vist entorpida per la reserva del 30% de l’obra nova per a VPO (habitatges de protecció oficial). Que no només ha afectat el 22@, sinó que ha encarit tant els preus de lloguer com de venda de tota la ciutat i ha traslladat l'activitat promotora a la perifèria.
Més enllà del 22@, Barcelona és una ciutat que es troba en plena transformació. Com està veient la transformació de la ciutat? S’està adaptant a les necessitats de la ciutadania?
Crec qe som una ciutat extremadament autoexigent. Sempre estem pensant en allò que podem millorar i ho fem amb molta autocrítica. Jo crec que això té una part molt bona, que ens permet anar un pas per davant de moltes altres ciutats europees, però també ens fa no veure tot allò positiu o que estem aconseguint.
Jo crec que Barcelona sí que és una ciutat que està sabent llegir molt bé cap a on van els temps. Malgrat que l’execució de vegades s’estigui fent millor o pitjor. A més, pel seu tamany i configuració està molt a prop de ser una ciutat dels 15 minuts, que és el model cap a on van les grans ciutats que volen atreure talent.
Güell: “Quan vols fer quelcom trencador, òbviament trobaràs resistències”
A Barcelona ja tenim aquest ADN de ciutat molt procliu a ser dels 15 minuts i s’estan fent actuacions que, com a mínim, van en aquesta línia, com les superilles. Altra cosa és l’execució.
És també el preu d’estar a l’avantguarda.
Clar, en estar a l’avantguarda, et trobes els problemes abans que els altres. I de vegades et trobes problemes que pots resoldre, i altres que no. I quan vols fer quelcom trencador, òbviament trobaràs resistències.
Hem d’aspirar a liderar de veritat la ciutat dels 15 minuts. Tenim la base per poder fer-ho i som una ciutat que pot entendre molt bé els sacrificis que s’han de fer per aconseguir aquesta ciutat.
Amb el research i dades de CBRE global a la mà, com es percep Barcelona des del punt de vista immobiliari?
Ara mateix, en una posició destacada. Nosaltres anualment fem una enquesta on preguntem als fons internacionals on tenen previst invertir el proper any i publiquem un rànquing de 10 ciutats. Barcelona mai havia estat present en aquest rànquing, ni de lluny, però l’any 2021 va ser la primera vegada que va aparèixer, en la novena posició. I en el 2022 va pujar fins a la sisena posició.
Què l’ha posicionat així?
Per una banda, l’èxit del 22@, que ha fet que se’n parli de la ciutat. Però també l’evolució de les rendes: en oficines, per exemple, és una de les ciutats on més han crescut les rendes en els últims 5-6 anys. Quan veus les dades de Barcelona dels últims anys, són inapel·lables. L'increment de rendes, l’absorció de metres quadrats, les baixes desocupacions, la taxa de disponibilitat… Tots els indicadors que s’analitzen, surten molt bé a la foto de Barcelona.
Güell: "Barcelona és una ciutat que està sabent llegir molt bé cap a on van els temps"
També s’han construït uns edificis de moltíssima qualitat. Hi ha una competència entre promotors per veure qui fa l’edifici de més qualitat, i això ha provocat un parc d’oficines d’una qualitat elevadíssima.
Vam poder ensenyar unes credencials de dades molt bones i un producte de gran qualitat. Això, a més, amb la qualitat de vida que ofereix Barcelona.
Amb quina filosofia lidera CBRE Barcelona?
Per mi i per a CBRE Barcelona és clau empoderar les persones. Entrar a treballar a la companyia no és senzill, però un cop escollim la persona i confiem en ella, l’empoderem.
Com?
Confiant. Marquem uns objectius molt específics, aportem les eines que pugui necessitar i deixem que sigui ella qui ho tiri endavant, qui ho lideri.
Güell: “La nostra matèria primera són les persones”
També tenim molt present la meritocràcia. Premiem la gent que s’esforça, que treballa i que aconsegueix resultats. I també és clau la solidaritat. Tenir els millors números no et fa el millor. És una condició necessària però no suficient.
Som una empresa de serveis i la nostra matèria primera són les persones. Per tant, busquem tenir el millor talent i anar tots alineats.
