Si l’empresa factura menys, paga un lloguer més baix pel seu local. Si el negoci creix i necessita més espai, pot ampliar els metres quadrats de l’oficina. Són els nous models de lloguer que s’han introduït arrel de les crisis sanitària i econòmica provocades per la covid-19. Des que va començar la pandèmia, les necessitats de les empreses canvien constantment i la flexibilitat s’imposa en els nous contractes de lloguer de locals comercials i oficines per donar-hi resposta. En canvi, els arrendaments d’habitatges no han introduït noves clàusules específiques pel que fa al coronavirus, sinó que segueixen l’estructura tradicional.
“Els contractes de lloguer de locals són molt diferents ara; l’arrendatari té molt més poder de negociació”, segons Xavier Aguilar, director de locals comercials de la immobiliària Forcadell. Tot i que assegura que “hi ha tants acords com contractes de lloguer diferents”, hi ha un nou model que ha entrat amb força al sector: el contracte amb renda variable. Es tracta d’un tipus d’acord que abans ja era freqüent en l’arrendament d’espais als centres comercials, però que ara també es troba en els comerços a peu de carrer. Consisteix en un lloguer mínim fix i una part variable, que va canviant en funció de la facturació del negoci.
Això vol dir que l’arrendatari paga un percentatge dels ingressos de cada mes -per exemple, un 15%-, a banda del lloguer mínim, que sempre és el mateix import. D’aquesta manera, si les autoritats decreten un tancament total dels comerços com a mesura per frenar els contagis de covid-19, la facturació del negoci aquell mes serà zero i, per tant, la part variable de la renda, també. Els acords nous que se signen inclouen expressions molt pròpies d’aquesta època, com limitació de l’activitat i de l’aforament o estat d’alarma.
"Si el propietari no arriba a un acord amb l'arrendatari, pot ser que el local quedi buit, i ara mateix, són molt difícils de llogar", segons Alex Vázequez (Forcadell)
La incertesa porta a aquesta flexibilitat, que Aguilar assegura que neix de la negociació directa entre els propietaris dels locals i els arrendataris: “El decret d’octubre del Govern de reduir un 50% el lloguer als negocis tancats no és suficient”. Una altra pràctica que s’ha estès des que va començar la pandèmia en aquest sentit és establir un preu canviant. Aguilar ho il·lustra amb un exemple: “Si un local abans de la pandèmia valia 5.000 euros al mes, ara s’estableix que el preu el primer any de contracte serà, per exemple, de 2.500 euros mensuals; el segon, valdrà 3.750 euros; el tercer, 4.250; i el quart, quan segurament l’activitat ja s’haurà recuperat gairebé del tot, es tornarà als 5.000 euros inicials”.
Pel que fa als contractes vigents, el director d’administració de lloguers de Forcadell, Alex Vázquez, indica que el que més han identificat són renegociacions del preu. “Els propietaris estan oberts a canviar les condicions perquè són conscients de la situació que hi ha”, assegura. De fet, això passa també en altres àmbits, tant en el residencial con en el d’oficines. Però els comerços tenen un element afegit: “Si el propietari no arriba a un acord amb l’arrendatari, pot ser que el local quedi buit, i ara mateix, són molt difícils de llogar”.
El teletreball, enemic número u de les oficines
Si bé els locals comercials estan, sobretot, pendents de les restriccions -de consumidors, no els en falten-, les oficines han de tenir en compte una altra circumstància: el teletreball. “Estem en un període de revisió i reflexió, diferent a cada companyia segons el model de negoci i la manera de treballar”, afirma Marie-Laure Fenet, la directora del departament d’oficines de Savills Aguirre Newman Barcelona. Els nivells de treball des de casa han augmentat dràsticament amb la pandèmia, però això no vol dir que es quedi així un cop la normalitat vagi tornant.
La paraula clau, per a Fenet, és “flexibilitat”. És el que busquen les empreses a l’hora de llogar una oficina. El concepte flex space es va imposant poc a poc, amb flexibilitat tant d’espai com de temps. “El que més es demana és poder ampliar o reduir els metres en funció de l’activitat de l’empresa, sobretot a Barcelona”, considera Fenet. Admet que la demanda ha baixat, però també ho ha fet l’entrada de nous espais al mercat, fet pel qual l’índex de desocupació d’oficines a la capital catalana ha augmentat durant el 2020 un 5,9% i no més, segons dades de Savills Aguirre Newman Barcelona. Com a l’àmbit comercial i al residencial, les empreses del sector immobiliari asseguren que hi ha molta comunicació entre propietaris i llogaters: “La majoria de les necessitats de reducció de la renda s’han tractat amb moratòries i molt enteniment i col·laboració entre les dues parts”, afirma Fenet.
"El que més ens demanen les empreses és poder ampliar o reduir metres d'oficina en funció de l'activitat, sobretot a Barcelona", indica Marie-Laure Fenet (Savills Aguirre Newman Barcelona)
Ara, “el gran repte després de l’impacte del teletreball és la flexibilitat i aconseguir el punt ideal entre la importància de conciliar per a les persones i la recerca de la màxima rendibilitat i resultats per a les empreses”, segons la directora d’oficines de Savills. D’equilibri també parla Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris. La cartera de la seva empresa compta sobretot amb habitatges.
La covid-19 i els canvis de llei
En aquest sentit, es queixa d’una incertesa afegida a la que ja hi ha per defecte des que va començar la pandèmia. “Els canvis d’escenari són molt ràpids: cada setmana hi ha una nova regulació o un nou decret de mesures i això fa que el mercat estigui molt despistat”, indica. En l’àmbit residencial, per tant, no han aparegut clàusules covid, sinó que “ens hem ajustat a la llei de cada moment”, segons explica Homedes en referència a la regulació del preu dels lloguers, que el Tribunal Constitucional estudia si anul·larà.
Guifré Homedes (Amat Immobiliaris): "Cada setmana hi ha una nova regulació o un nou decret de mesures i això fa que el mercat estigui molt despistat"
A Forcadell tampoc no han notat canvis en els contractes de lloguer d’habitatges. Vázquez sí que apunta que la crisi econòmica i del mercat laboral dificulta que els possibles inquilins compleixin els requisits que demanen els propietaris: les últimes tres nòmines, un contracte de feina estable, etc. L’onada d’ERTO i l’augment de l’atur són obstacles als quals s’enfronten els qui busquen pis. “Ara és un bon moment per llogar: l’oferta ha augmentat i, per tant, els preus han baixat”, afegeix.
El nombre d’immobles que ha entrat al mercat de lloguer han pujat a Barcelona. Els factors que hi ha contribuït són diversos, segons Alex Vázquez: “Ens hem trobat amb inquilins que han marxat a viure a una segona residència o al seu lloc d’origen, estudiants que han tornat a casa perquè tenen les classes virtuals, propietaris que volien vendre però que opten pel lloguer davant la paràlisi del mercat, pisos turístics que han passat al lloguer residencial...”. Mentre el mercat s’estabilitza, els propietaris d’habitatges, locals comercials i oficines en lloguer allarguen els contractes actuals el màxim possible per no quedar-se sense inquilins en temps d’incertesa.