Aquesta quarta entrega completa i tanca la sèrie formada per ‘L’autèntic motiu de l’augment dels lloguers’, ‘Per què el home sharing no explica l’augment dels lloguers’ i ‘L’evolució dels lloguers al voltant de Barcelona’.
En la darrera entrega d’aquesta sèrie vam analitzar l'evolució del mercat de lloguer a Barcelona i ciutats limítrofes, extraient-ne dues grans conclusions:
- El procés de gentrificació en el mercat de lloguer es produeix a partir de 2007 arran de la Gran Recessió
- El volum del nombre de contractes ha augmentat molt més ràpidament que el preu del lloguer
En aquest segon factor hi influeixen, alhora, tres grans causes:
- La fortalesa de la demanda interna. A mesura que cau la taxa d'atur, el mercat de lloguer es reactiva.
- L'augment de la inversió estrangera directa. A causa del boom exportador de l'economia catalana des del 2008, hi ha hagut una pluja de noves seus estrangeres a Catalunya. Això implica tenir estrangers amb alt poder adquisitiu vivint a Barcelona i el mercat immobiliari ho pateix.
- Relacionat amb el boom exportador i el turisme la demanda estrangera per estudiar a Catalunya s'ha disparat gràcies als bons rànquings i prestigi tant de la UPF com de la UB i la UPC. Aquesta demanda també tensiona els preus ja que minora l'oferta d'habitatge per als residents.
Així doncs, es pot afirmar sense embuts que el problema principal és la manca d'oferta d'habitatge. En la taula següent poden consultar el nombre total d'edificis acabats de construir en cada ciutat:
En aquesta taula hi ha diversos detalls interessants. El primer que crida molt l'atenció és veure com a Santa Coloma i Sant Adrià (Besòs) fa tres anys que no s'acaben edificis. Això ens dóna la clau, si ho comparem amb el Llobregat, de l'augment del nivell de preus molt més elevat a les primeres. En contrast, Cornellà i L’Hospitalet han construït més malgrat tenir menys demanda.
El resultat, tal com vam veure, és un preu mitjà més baix. Això ens dóna un detall important que no cal perdre de vista: molts economistes recomanen augments en l’oferta d'habitatge però obliden sovint que aquest excés d'oferta ha de ser sostingut en el temps per tal que sigui efectiu.
El segon detall és que la construcció comença a recuperar-se lleugerament. I això malgrat que no hi hagi massa bones perspectives a causa del profund deteriorament que arrossega el mercat creditici a la construcció. Ara bé, cal explicar la relació entre contractes de lloguer i edificis nous que s'incorporen al mercat:
Ambdós mercats, construcció i lloguer, han evolucionat de forma calcada però amb signe oposat. La incorporació d'edificis al mercat ha caigut un 77% des del 2005 mentre els contractes de lloguer han augmentat un 77%. Sabem que la taxa de tinença en propietat és del 73,7% i la cessió de franc del 4,1%, això implica que d'aquests edificis que s'incorporen al mercat immobiliari només un 22,2% (dels quals un 1,9% són lloguers protegits) va al mercat de lloguer, quantitat molt allunyada de l'augment del 77% del mercat de lloguer. Així doncs, construir habitatge ha de ser la prioritat principal.
Construir no és tan senzill
Malauradament, això no és tan senzill com sembla. El mercat del crèdit a la construcció té greus problemes d'impagaments i provisions. Els bancs estan més pendents de recobrar partides que de donar nou crèdit a les constructores. Per tant, cal plantejar la viabilitat de la intervenció pública amb tres línies possibles d'actuació:
1 - Construcció pública de lloguer protegit. Té a favor que incideix en els demandants que més dificultats tenen. Però en contra que és una política extremadament cara, els costos de transacció per assignar habitatge són elevats i la inversió no es recupera mai.
2 - Construcció pública destinada al mercat de lloguer. La part positiva és que a l'augment del patrimoni públic cal afegir-hi les rendes que s'obtenen anualment a preus de mercat. La viabilitat depèn de si es poden dedicar recursos suficients entre totes les administracions per aconseguir un excés d'oferta que rebaixi preus. Per contra, un enduriment de les condicions monetàries impacta molt negativament sobre el pressupost.
3 - Utilitzar taxes per a la demanda externa. En algunes ciutats s'ha aconseguit estabilitzar els preus a través d'aquest mecanisme, que es pot combinar amb les dues primeres mesures. La part negativa és que desincentiva la inversió estrangera i no és clar si el resultat final és positiu o negatiu.
Més transparència i menys barreres
Més enllà de les polítiques d'habitatge, és necessari regular correctament el mercat suprimint barreres i aixecant les restriccions hoteleres. Aquestes sí que tenen impacte en les sèries trimestrals barcelonines. Més transparència, menys barreres i burocràcia i incentius als inversors amb aversió al risc són les claus per estabilitzar els preus del mercat immobiliari. Ocupacions i desnonaments han de ser tractats sense perjudicar al propietari perquè l’impuls que reben els preus per aquest motiu no és pas menyspreable.
Ateses les restriccions pressupostàries de l'administració pública valdria la pena que aquests municipis es posessin d'acord per fer política d'habitatge de forma conjunta. Els programes de lloguer protegit via compra d'habitatge han de centrar-se en els municipis amb un preu més baix per minimitzar l’impacte negatiu de minorar l'oferta. A més, caldria adquirir, per ordre de prioritat, els pisos buits als bancs, als particulars i als fons d'inversió. Atès que els bancs creen crèdit i assignen capital, comprar-los pisos buits farà augmentar la inversió privada, mentre que comprar a no-bancs no farà augmentar la inversió.
Per últim cal plantejar si la construcció d'habitatge públic necessita un marc legal renovat. En la resta d'economies avançades la proporció de lloguer protegit és molt més elevada perquè construir és més barat per aquelles administracions. El motiu és que fora d'Espanya l'administració compra material de construcció i en gestiona l'estoc. A Espanya això va a càrrec de la constructora, cosa que encareix ostensiblement l'obra amb rendibilitats entorn del 40%. Sigui com sigui, la feina que té per endavant l'administració, tant en la regulació com en el disseny de polítiques públiques, és ingent. I cada minut és or.