"El dany ja està fet". I, per això, Joan Ràfols, president de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, només pot mostrar una "alegria amarga" davant la decisió del Tribunal Constitucional de tombar una bona part de la llei catalana que regulava el preu de l'habitatge en lloguer als municipis amb mercats més tensionats de Catalunya. La llei 11/2020 ha estat en vigor durant un any i mig i, segons ha declarat Ràfols en una roda de premsa, "ha provocat danys en la confiança dels petits propietaris cap al mercat de lloguer", un fet que es veu reflectit especialment en la davallada de l'oferta d'habitatges en lloguer a la ciutat de Barcelona.
L'oferta de pisos disponibles en lloguer a Barcelona està sota mínims. La ràtio entre l'oferta en venda i en lloguer "està assolint mínims històrics, i això comporta una tensió important en el sector", ha indicat Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. Concretament, la ràtio és de cinc versus un. És a dir, per cada cinc pisos en venda a Barcelona, hi ha un en lloguer. Tot just abans de la pandèmia, la proporció era de 2/1. El novembre del 2020, abans de l'aplicació de la llei de contenció de preus, era d'1/1. Un any i mig després, l'indicador s'ha tornat a capgirar, arribant a aquest desequilibri històric de cinc per un.
Gorgues: "Sembla que s'ha produït un trasbals d'oferta de pisos del lloguer cap a la venda"
Agafant dades dels tres principals portals immobiliaris -Idealista, Habitaclia i Fotocasa- i dels quatre mercats més rellevants de l'Estat (Barcelona, Madrid, València i Sevilla), la Cambra ha analitzat l'evolució de l'oferta tant en venda com en lloguer i ha observat dos comportaments completament diferents en els últims dos anys. En el cas de l'oferta d'habitatges en venda, aquesta cau en picat amb l'esclat de la pandèmia de la covid-19, però es va recuperant progressivament amb el transcurs del temps. I en el mercat de lloguer, l'oferta es trobava a l'alça abans de la pandèmia, amb l'esclat va registrar el seu pic més alt i va iniciar una profunda davallada, tot just després del novembre del 2020. "Sembla que s'ha produït un trasbals d'oferta de pisos de lloguer cap a la venda", ha indicat Gorgues.
Més dades que ho corroboren: l'oferta d'habitatges en lloguer a Barcelona, segons Idealista, el setembre del 2020 era de 19.348. Sumant i restant les baixes i nous contractes registrats a Incasòl, el desembre del 2021 haurien d'haver-hi 13.410 pisos disponibles. Però la xifra real ni s'apropa. L'oferta disponible a Idealista aquest últim desembre era de 6.454 habitatges en lloguer. Una diferència de gairebé 7.000 pisos que han desaparegut del mercat de lloguer.
I els preus?
L'anàlisi de la Cambra posa el focus també en l'evolució dels preus en aquestes quatre ciutats del territori espanyol i conclou que Barcelona i Madrid han tingut una evolució molt similar malgrat que a Madrid no s'ha aplicat cap llei de contenció de preus. Als quatre municipis van abaixar dràsticament els preus amb l'esclat de la pandèmia, i a Barcelona, de fet, de manera més accentuada. I tornant a analitzar Madrid i Barcelona, l'única diferència entre les dues capitals es troba a partir de l'octubre del 2021, quan al mercat barceloní pugen, però al madrileny es mantenen.
De fet, sobre aquest increment, Gorgues fa una lectura diferent: "en veritat els preus s'han mantingut, perquè seguim en la crisi derivada de la covid-19. El que ha succeït és que han desaparegut del mercat els habitatges més econòmics, els de rendes més baixes, i això fa apujar l'estadística". Gorgues també ha destacat la "mobilitat" del mercat de Barcelona: "Encara que els contractes són de cinc anys, la meitat d'aquests acaben tenint una durada de 3,5 anys, i això provoca molta mobilitat".
Europa, la contundència i la parcialitat
Segons Ràfols, la sentència del Tribunal era "àmpliament esperada pel sector. No ha estat cap sorpresa". De fet, l'informe del Consell de Garanties Estatutàries ja va advertir de la inconstitucionalitat de la mesura. "L'únic error d'aquest dictamen és que no fos vinculant. No van fer cas", explica. A més, comparant amb Europa, el president de la Cambra apunta que "no hi ha cap legislació a la Unió Europea que sigui tan incisiva en matèria d'arrendaments urbans com ho ha estat la legislació catalana". Diu, a més, que es va fer sense donar lloc a la "discussió política i parlamentària" i que tampoc es va tenir en compte als principals agents i col·lectius del sector, només al Sindicat de Llogateres. I afegeix: "un any després de l'aplicació de la llei, s'havia de fer una revisió dels municipis, i es va fer sense cap rigor".
Ràfols: "No hi ha cap legislació a la Unió Europea que sigui tan incisiva en matèria d'arrendaments urbans com ho ha estat la legislació catalana"
Ràfols ha volgut destacar la contundència de la sentència, fent humor del terme parcialment: "encara que digui parcialment, aquest parcial es carrega en veritat tots els articles que estaven relacionats amb la contenció de les rendes". No s'anul·la, per tant, l'índex de preus, i es manté com una estadística informativa.
La Cambra de la Propietat contra la contenció de preus
Segons apunten el gerent i el president de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, la contenció dels preus no ajuda justament a millorar els preus del mercat, tot el contrari. "Hi ha molta literatura econòmica que ho demostra", diu Gorgues, i afegeix: "S'han d'adonar que no és bo contenir els preus, sinó que han de treballar sobre l'increment del parc d'habitatges protegits i incorporar la iniciativa privada. Hi ha capital privat que vol invertir, però amb un marc regulador segur i estable". Ràfols lamenta que la sentència "no porti cap a una pacificació del mercat de lloguer". S'estan preparant més lleis, venen més canvis i els experts es preparen per encarar el següent cop.