El mercat immobiliari d'oficines no toca sostre. Aquest 2019, la inversió en edificis d'aquest tipus a Catalunya s'ha més que duplicat en comparació a la mitja dels últims cinc anys: d'uns 800 milions d'euros, s'ha passat a 1.700 milions. És una xifra rècord, que trenca amb els esquemes de la tendència fins ara. "En els últims cinc anys, des que va començar la recuperació, ja teníem nivells molt satisfactoris i ara els hem doblat", explica Anna Gener, CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona, que ha presentat l'informe sobre la situació del mercat.
Les transaccions d'enguany han inclòs més de 60 edificis i encara hi ha set operacions pendents de tancar abans no acabi el 2019, per un valor de 400 milions d'euros -ja inclosos en el total d'inversió-. Per què s'ha disparat la xifra? La demanda no para de créixer, una situació que ha permès també incrementar els preus. "Els inversors internacionals veuen Barcelona com una destinació europea de primer nivell", indica Hipólito Sánchez, el cap d'Oficines a l'Estat espanyol de Savills Aguirre Newman.
De fet, la capital catalana s'ha convertit en un pol d'atracció d'empreses internacionals i ha guanyat terreny a Madrid: "Mentre que la proporció d'inversió solia ser de 70-30 per a Madrid, Barcelona ha pujat fins al 45 i la capital ha baixat a 65; Barcelona s'ha comportat extraordinàriament", ha explicat Sánchez durant la presentació de l'informe. Prova d'això és que el volum d'inversió en oficines ha augmentat un 15% a Madrid enguany, mentre que a Barcelona s'ha duplicat.
El 22@, pol d'atracció
La contractació de metres quadrats a la capital catalana s'ha situat en 600.000, un 5% més que l'any passat, i el 22@ ha estat la zona que més ha atret els inversors. Més de la meitat de les transaccions han estat en aquesta zona, mentre que un 68% dels projectes nous s'han desenvolupat allà. "S'està convertint en un hub a nivell mundial; tenim molts clients que no ens diuen "vull invertir a Barcelona", sinó "vull invertir al 22@"", indica Carlos Bajo, director capital markets de Savills Aguirre Newman.
El 22@ concentra la meitat de les transaccions i un 68% dels projectes nous
Els preus han augmentat com a conseqüència de l'alta demanda i la competència per aconseguir oficines a la capital catalana ha estat elevada. Ho han fet un 10%. Des de la consultora immobiliària han assegurat que la inestabilitat política no ha tingut cap tipus d'efecte en els costos de les oficines.
A totes aquestes circumstàncies favorables se n'hi ha afegit una altra. Els fons que van aprofitar l'inici de la recuperació per invertir, com Meridia Capital, ja fa cinc anys que estan en possessió d'aquests actius. La gran demanda actual els ha empès a posar-los en rotació, fet que ha contribuït a augmentar l'oferta.
Hipólito Sánchez, Anna Gener i Carlos Bajo, de Savills Aguirre Newman, a la presentació de l'informe immobiliari d'oficines | ACN
El problema de la disponibilitat
Però l'arribada massiva d'inversors estrangers fa que els fons d'aquí tinguin dificultats per accedir al mercat d'oficines. I això és per la manca de disponibilitat. Hipólito Sánchez ha avisat: "Necessitem que hi hagi nous projectes a Barcelona; és insà que hi hagi un 4% de disponibilitat". I Gener ha afegit: "Quan una empresa no troba disponibilitat d'oficines en una ciutat, se n'anirà a una altra". Pel que fa a l'entorn de la capital catalana, la situació de disponibilitat no millora: a Sant Cugat hi ha un 6% i a la plaça Europa de l'Hospitalet de Llobregat, un 3%.
Les opcions de creixement són també escasses. A Barcelona, explica Gener, hi ha dues grans borses de sòl: la Segrera i la Marina del Prat Vermell. Tot i així, són zones que encara no estan preparades per acollir empreses tecnològiques, ja que els falta l'habilitació de serveis. De fet, la CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona ha recordat que amb el 22@ va passar el mateix: "Ara és un pol d'atracció, però fa 20 anys que el vam començar a promoure com a tal".
"El repte és equilibrar l'oferta i la demanda: no tenim prou edificis per oferir ni als inversors ni a les empreses que es volen instal·lar a Barcelona"
Bones previsions
La consultora preveu que la demanda continuï en ascens. El repte, ha apuntat Gener, és que "el mercat immobiliari trobi un equilibri entre l'oferta i la demanda: no tenim prou edificis per oferir ni als inversors ni a les empreses que es volen instal·lar a Barcelona". De cara al 2020, ja hi ha set projectes nous en venda.
El tipus d'inversor que aposta per les oficines de la capital catalana ha anat canviant. Mentre que abans dominaven els oportunistes, "ara rebem inversors tranquils, que no volen ensurts, sinó posicionar-se en un territori a llarg termini", indica Gener. És per això que es conformen amb rendibilitats baixes, que actualment se situen al voltant del 3,75%.
Entre els nous compradors, destaquen el fons alemany KanAm i el filipí Grupo Emperador. Les principals operacions d'inversió enguany han inclòs l'edifici Diagonal 00, la Torre Auditori i la Torre Tarragona, entre altres.