Que Barcelona viu una crisi de l’habitatge no és quelcom nou. Segons estimacions del Banc d’Espanya, de fet, a Catalunya manquen 140.000 habitatges nous per assolir la demanda actual. I aquesta necessitat, s’accentua en algunes zones de la ciutat. És el cas del 22@, “el barri amb un desequilibri més acusat entre oficines i habitatges”. Ho denuncia Xavier Güell, director CBRE Barcelona, amb dues dades que evidencien aquest desequilibri: el 22@ concentra el 28% de les oficines de Barcelona, però només hi viu el 6% de la població de la ciutat. Acompanya les dades, això sí, amb tres motius i dues solucions.
El 22@ resulta un cas d’èxit quant a creació d’un districte empresarial que ha ajudat a Barcelona a posicionar-se com a un hub d’innovació capdavanter al sud d’Europa. És un pol d’atracció internacional per a empreses i professionals de tot el món que capta grans volums d’inversions i projectes any rere any. El 2023, per exemple, va captar el 41% de la inversió en oficines de la ciutat de Barcelona. Ara bé, el seu creixement immobiliari en el sector de les oficines no ha anat alineat amb el de l’habitatge; està descompensat. Segons dades de CBRE, el districte compta amb 15 metres quadrats d’oficines per habitant, quan a la resta de la ciutat són 2 metres quadrats per habitant.
El 22@ concentra el 28% de les oficines de Barcelona, però només hi viu el 6% de la població de la ciutat
Per buscar una solució a aquest desequilibri, l’Ajuntament de Barcelona va aprovar l’any 2022 una modificació del Pla Especial d’Infraestructures, el MPGM 2022, que tenia en compte 25 plans d’actuació. 25 sòls no desenvolupats, que encara no tenien cap planejament ni afectació urbanística i en els quals s’hi podia dibuixar el futur més adient que ajudés a equilibrar els usos de la zona. És a dir, planificar si en aquells 25 espais s’hi construirien, en un futur, oficines, habitatges, serveis, equipaments, hotels... De fet, la distribució va prioritzar els habitatges, va projectar molts espais per a oficines, atorgant als serveis i el retail una representació gairebé residual.
Concretament, el plantejament que va fer l’Ajuntament tenia l’objectiu d’injectar a la ciutat 3.300 habitatges, a través d’aquests 25 espais, alguns d’ells dins de la regulació PMU (Pla de Millora Urbana) i altres PAU (Projecte d’Actuació Urbanística). Dos anys després, quin ha sigut el resultat? “Cap d’aquests 3.300 habitatges han sortit encara al mercat”, ha denunciat Güell.
I la situació és encara més descarada: el pla incloïa un apartat per fer remuntes –la possibilitat de construir més plantes a un edifici ja construït- a alguns edificis de poques plantes (PB+2). El fet és que aquest pla, segons dades no oficials, preveia una ampliació de 3.000 habitatges més. El resultat? Tampoc se n’ha fet cap. La no actuació d’aquests dos anys suma un dèficit de 6.300 habitatges.
Güell: “Veníem de poder aconseguir aproximadament 6.000 nous habitatges i no en tenim cap"
“Veníem de poder aconseguir aproximadament 6.000 nous habitatges i no en tenim cap. I el que és pitjor, sembla que en els propers anys tampoc en tindrem”, denuncia Güell. Ho diu perquè actualment, dels 25 plans d’actuació previstos només hi ha tres que estiguin en desenvolupament, però encara necessitaran dos anys per acabar el procés de construcció.
Per què no s’han desenvolupat els habitatges planificats?
CBRE apunta que un dels motius pels quals s’ha paralitzat la construcció d’aquests projectes residencials “està en el fons, en com es va gestar la MPGM, doncs aquesta incloïa poca dotació d’habitatge lliure. Tot era règim de VPO, d’habitatge protegit”. I això ha exclòs al capital privat.
La capacitat dels Ajuntaments per desenvolupar VPO és baixa; la història ho corrobora. “I no deixar entrar al capital privat és un error”, indica Güell. “L’VPO l’hauria de tirar endavant el sector privat”, i afegeix: “tenim un sector amb capital preparat per entrar, però el problema és que les regles del joc no són atractives”. De fet, no és que no siguin atractives, és que no se li permet jugar.
Güell: “Tenim un sector amb capital preparat per entrar, però el problema és que les regles del joc no són atractives”
CBRE critica, de fet, que en aquesta planificació d’habitatge, el 50% està previst per al règim de compravenda i l’altre 50% per al lloguer, i això, no ajuda a destensar la pressió que viu el mercat de l’habitatge en lloguer a Barcelona. Apunten que “tot hauria de ser de lloguer, perquè així beneficies a la persona en el moment en què ho necessita”. De fet, així l’Ajuntament no es despatrimonialitza venent l’habitatge i el pot continuar llogant a altres persones, quan l’inquilí ja no té les necessitats econòmiques per estar en VPO.
Un tercer motiu, “que l’Ajuntament no podia preveure”, segons indica Güell, és l’evolució que ha tingut el mercat d’oficines a Barcelona, i concretament al 22@. En aquests 25 projectes urbanístics es compartien dos principals usos: habitatge i oficines. I fins que el sòl no té, com a mínim, el 50% de l’espai acordat amb futurs projectes concrets planificats, no es desenvolupa urbanísticament. I clar, després del gran boom que ha viscut el 22@ en els darrers anys quant a construcció de noves oficines, el districte tecnològic té a l’actualitat una taxa de disponibilitat prou gran com per deixar de construir nous projectes a mig termini. Concretament, la taxa actual de disponibilitat del districte és del 22-23%, quan a la ciutat de Barcelona és del 14%.
“El sector públic no té la capacitat de tirar endavant el 50% de l’espai sol, necessita un soci”, detalla Güell, “però ara mateix cap promotor li està oferint desenvolupar oficines”, que ajudarien a cobrir aquest 50% necessari.
Això no vol dir que al 22@ sobrin oficines. “Tots aquests metres d’oficines s’absorbiran”, assegura Güell. Però en aquests moments l’Ajuntament no troba cap soci que vulgui desenvolupar la part planificada d’oficines. Caldrà esperar uns anys, fins que s’absorbeixin gran part d’aquestes superfícies disponibles.
I una crítica més, abans de passar a les solucions: en el moment d’elaborar la modificació del Pla Especial d’Infraestructures, “no es va parlar massa amb el sector privat”, explica Güell. Per sort, però, les coses han canviat. La immobiliària internacional, que porta més de 40 anys instal·lada a Barcelona, s’ha reunit recentment amb els tècnics de l’Ajuntament per posar en comú solucions. La darrera reunió, expliquen, l’han tingut aproximadament fa un parell de mesos i, admeten, han vist al equip tècnic “preparat i molt professional”, “amb punts de vista semblants”, però assenyalen que creuen que no és pas un “problema tècnic, si no de voluntat política”.
Primera solució: modificar el MPGM i afegir habitatge lliure
Tenint en compte que el 22@ té una dotació actual de 1,3 milions de metres quadrats d’oficines, “què passaria si el sol terciari previst en aquests 25 plans es transformés en habitatge lliure?”, pregunta Güell. Per una banda, la xifra dels 3.300 habitatges projectats, s’incrementaria fins als 8.400 i, a més, podria entrar el capital privat, fet que faria que l’execució fos immediata.
Això no vol dir tocar els 1,4 milions de metres d’oficines existents, ni frenar el creixement empresarial del districte. Es tracta de planificar un futur amb millor equilibri d’usos. “És la solució que tindria un efecte real i directe en el problema de l’habitatge que viu Barcelona”, afirma. La integració i l’equilibri d’usos és el camí natural cap a “la ciutat dels 15 minuts”.
Segona solució: legalitzar el flex living (i copiar Madrid)
La segona solució que proposa CBRE, i que creu que és la menys complexa d’aconseguir, és la de flexibilitzar els PEUAT, el Pla especial urbanístic d’allotjaments turístics. L’objectiu? Facilitar l’entrada del flex living, l'habitatge flexible, que a Madrid ja ha arribat, “s’han avançat”, i està funcionant molt bé. En cap cas s’haurien d’ampliar les places hoteleres, sinó incrementar els habitatges de temporada –d’entre un mes i un any- per tal que molts expats o treballadors del 22@ poguessin viure al mateix districte, sense tensionar el mercat de l’habitatge a la resta de la ciutat. De fet, el 22% de les persones que treballen al 22@ són estrangeres.
El model que proposa la immobiliària no és ben bé el d’un coliving ni el d’una residència. “No es tracta de fer habitacions, sinó petits apartaments, amb grans zones comunitàries i serveis, i amb estades limitades en el temps”.
Amb la modificació del PEUAT, el districte podria acollir fins a 18.750 persones més. I, segons apunten des de l’equip de Living de la immobiliària, l’ideal seria que aquestes persones poguessin empadronar-se a la ciutat. Hi viuran mesos.
Com en el cas de la primera solució proposada, a més, asseguren que “hi ha molt de capital que vol entrar en aquest mercat, però la regulació actual no els permet”. A Madrid sí. Aquesta, a més, és una solució menys complexa que la primera, quant a gestió urbanística i entesa política, doncs només implica a l’Ajuntament de la ciutat. En canvi, a la primera opció –la que en el fons més agrada a CBRE- s’haurien d’alinear l’Ajuntament de Barcelona, l’AMB i la Generalitat. No és tan senzill alinear aquests tres astres.
Què passarà si no fem res?
En cas que es fes qualsevol de les dues solucions proposades per CBRE, no començarien a sortir habitatges nous al mercat fins al 2027, tenint en compte els timings habituals de planificació i construcció, però un cop donat el tret de sortida, el creixement seria exponencial i, el 2031 ja estarien tots els habitatges desplegats, amb grans percentatges d’habitatge protegit. Aproximadament el 30%.
Ara bé, si no es fa res i es manté l’actual normativa, el gran desequilibri que hi ha entre oficines i habitatge no només es mantindrà, “si no que s’incrementarà”, adverteix Güell. “Passaran els anys i no s’haurà solucionat res, al contrari, doncs l’Ajuntament no tindrà la capacitat per promoure l’habitatge planificat a mig termini”. L’expert no té cap dubte, però, que els metres quadrats d’oficines del 22@ s’absorbiran sense problema; “el problema serà el desequilibri”.
Per això, el director de CBRE insisteix: “cal deixar entrar al sector privat, però se li ha de facilitar una pista d’aterratge”, és a dir, habitatge lliure i equilibri d’usos per al futur del 22@, i de la ciutat de Barcelona.