L’accés a l’habitatge va encapçalar la llista de bons propòsits de la nit de Cap d’Any a moltes llars catalanes. Atrapats en un interminable dia de la marmota, van tornar a dipositar en el nou any l’esperança d’una solució a un problema que el 2024 lluny d’haver-se diluït, s’ha acabat d’enquistar. Les recents edicions d’indicadors de referència com el Baròmetre d’Opinió Pública del CEO, el Baròmetre Municipal de Barcelona o l’Enquesta de Situació Econòmica del Col·legi d’Economistes de Catalunya tenen com a denominador comú l’escalada de la preocupació per l’accés a l’habitatge entre els diferents col·lectius enquestats com un dels principals problemes econòmics, fonts d’insatisfacció o amenaça social del país.
Al llarg del quart de segle que completarem aquest 2025, el mercat de l’habitatge ha experimentat profunds canvis que han reconfigurat el règim de tinença i les possibilitats d’accés a l’habitatge. Segons dades de la recent Enquesta de Condicions de Vida de l’INE (2024), actualment menys d’un 70% de les llars catalanes són propietàries de l’habitatge on viuen i prop d’un 25% viuen en habitatges en règim de lloguer. Aquesta distribució en el règim de tinença de l’habitatge principal contrasta amb les taxes d’inici de segle quan el règim de propietat se situava en prop del 76% i el lloguer representava menys d’un 20% de les llars l’any 2004.
Actualment menys d’un 70% de les llars catalanes són propietàries de l’habitatge on viuen
El caràcter cíclic del mercat immobiliari comporta que l’evolució del mercat al llarg del que portem de segle no hagi estat uniforme; tot i això, les dades evidencien que en la darrera dècada l’increment sostingut en els preus ha estat la tònica principal del mercat de l’habitatge. En el cas de la compravenda, el preu mitjà registrat a Catalunya el 2023 va ser un 37% més car que el 2015 (2.446 euros el metre quadrat) i en el cas de la ciutat de Barcelona el diferencial es va situar en gairebé un 47% més (4.370 euros el metre quadrat).
Quant al lloguer, la renda inferior als 600 euros de mitjana a Catalunya del 2015 té poc a veure amb els 835 euros assolits l’any 2023, o la diferència entre els poc més de 700 euros amb els més de 1.100 euros de la capital catalana segons les dades de l’Informe sobre el sector de l’habitatge a Catalunya del 2023 de la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya. A aquestes dades s’hi suma la tendència observada recentment de reducció de l’oferta d’habitatge de lloguer fruit de les incerteses reguladores que tenen com a conseqüència que hi hagi habitatges que s’estiguin desplaçant cap al mercat del lloguer de temporada.
Tal com vam tractar en un article anterior, les causes que expliquen l’augment dels preus tenen a veure per la coincidència d’una forta demanda amb una oferta gairebé rígida. Entre els factors vinculats a l’augment de la demanda destaquen el creixement de la població fruit de l’arribada d’immigració, la reducció de la dimensió mitjana de les llars, la concentració en àrees urbanes o l’augment de l’esperança de vida. En canvi, entre els principals factors vinculats a l’oferta hi ha la modesta construcció d’habitatge de la darrera dècada, l’augment dels usos alternatius de l’habitatge (turístics, lloguer de temporada o les segones residències en determinades zones) i el baix ritme amb què s’està duent a terme la rehabilitació del parc d’habitatge per augmentar l’oferta (0,1% d’habitatges rehabilitats anualment a Espanya mentre que a França són el 2%, a Alemanya l’1,5% o a Itàlia el 0,8%).
L’escalada de preus ha afectat especialment els col·lectius més vulnerables pels quals al llarg del segle XXI s’ha deteriorat l’accessibilitat a l’habitatge com posen de manifest els darrers informes tant de la Cambra de Comerç de Barcelona com del Banc d’Espanya. Els principals indicadors que ho il·lustren són els que mesuren l’esforç en habitatge de les llars:
- L’esforç inicial per adquirir un habitatge, que ens indica els anys necessaris per a poder disposar dels recursos per fer front als costos inicials associats a la compra d'un habitatge (desemborsament inicial, despeses de compravenda, impostos...). A Catalunya se situa actualment entre els 5 i els 11 anys segons si es tracta del centre de zones urbanes, la seva perifèria o fora d’àrees urbanes.
- L’esforç immobiliari, que mesura els anys de sou íntegre equivalents al preu de l’habitatge. Les darreres dades de referència a Catalunya situen aquest índex en 8,6 anys, això suposa un any més que la mitjana de l’estat espanyol, però lluny dels gairebé 20 anys de les Illes Balears que encapçala el rànquing, seguida per la Comunitat de Madrid amb 9,3 anys.
- L’esforç hipotecari, que indica el percentatge de renda bruta de la llar destinada al pagament de la hipoteca. A Catalunya, les dades recents el situen en un 25% de mitjana tot i que amb una gran disparitat territorial com el cas de Barcelona on de mitjana és el 39% i segons col·lectius, com els joves que de mitjana han de fer un dedicar prop d’un 8% més de renda que la resta per fer front a les quotes mensuals dels crèdits hipotecaris.
- L’esforç regular en el mercat de lloguer, que mesura el percentatge dels ingressos nets mensuals de cada llar destinats al pagament del lloguer. En el cas de Catalunya, les dades del Banc d’Espanya mostren que l’esforç se situa entre el 28% i el 40% segons la proximitat al centre de zones urbanes. Aquestes dades reflecteixen la situació crítica que suposa que hi hagi llars que superin el llindar màxim recomanat del 30% de dedicació dels ingressos al pagament del lloguer, especialment les que tenen rendes més baixes.
Actualment, la majoria de llars catalanes estan sotmeses a alguns d’aquests esforços a excepció del 42% de llars que són en règim de propietat i no tenen cap càrrega financera.
Els índexs d’esforç reflecteixen la complexa situació de l’accés a l’habitatge, i a diferència de la mera observació de l’evolució dels preus com a indicador bàsic de la situació del mercat immobiliari que comporta una certa miopia sobre el veritable estat de la qüestió, ens permeten concloure que el problema no és només de preus i d’oferta, sinó que també (i sobretot!) de sous i productivitat del model econòmic.
Els índexs d'esforç ens permeten concloure que el problema no és només de preus i d’oferta, sinó que també (i sobretot!) de sous i productivitat del model econòmic
En conclusió, els desequilibris en el mercat immobiliari i el dèficit de construcció d’habitatges per a satisfer la formació de llars, sumada a un estancament en els salaris han donat com a resultat les actuals dificultats d’accés a un sostre digne i han convertit l’habitatge en un dels principals reptes socials del segle XXI.
L’encert en les mesures que s’adoptin els 365 dies que tenim al davant determinarà si el 2025 serà un nou capítol del mateix “dia de la marmota” o esdevindrà un punt d’inflexió que ens permeti plantejar uns propòsits diferents pel pròxim Cap d’Any.