Durant les últimes setmanes he tractat separadament tres temes de rabiosa actualitat: mercat de lloguer, turisme i sistema bancari. Quan vaig escriure la sèrie sobre mercat de lloguer (aquí, aquí, aquí i aquí) vaig argumentar que l’origen de l'augment desbocat dels preus de lloguer tenia el seu origen en l'escassetat d'oferta d'habitatges sense entrar en més detall. En aquesta ocasió vull revisar els fonamentals macro del mercat immobiliari: oferta d'habitatge, l’evolució de la població, la variació de l’índex de preus al consum -els seus components- i el preu de l’habitatge. La conjunció d’aquestes magnituds ens proporciona la macro view de tot allò que considerem mercat d’habitatge, ja sigui compravenda, lloguer, segona residència o ús turístic. He decidit començar per l’evolució i comparació de l'IPC i dels seus components.
Sobre la taxa d’inflació hi ha quelcom que cal tenir en compte. Si hom compara les taxes d’inflació a Catalunya i Espanya es trobarà que aquesta és estructuralment més gran a Catalunya. Els motius pels quals és així són incerts, ja que és un tema escassament estudiat. Fa uns mesos vaig emprar un model Oaxaca-Bilder i vaig trobar que, de mitjana, Catalunya tenia 0,62 punts més en el nivell de preus. Els motius són força incerts i caldrà un model economètric força més potent per treure’n l’aigua clara.
L’evolució de l'índex general de l'IPC a Catalunya i Espanya mostren el mateix comportament però l'IPC català té el plus comentat anteriorment. El patró observat és fàcilment identificable: quan les dues recessions arriben (2008 i 2012) la taxa d’inflació cau bruscament arribant, fins i tot, a taxes negatives de forma puntual -el que descarta el fenomen de deflació. Quan el creixement econòmic és robust la taxa d’inflació agafa valors creixents. És el mateix fenomen observat amb els preus del lloguer a l’àrea metropolitana de Barcelona; aquest patró és el que descarta l’ús turístic de l’habitatge com a motor de l’augment del preu del lloguer que hem patit els darrers anys.
Una menció especial mereix el component “Restaurants i hotels”. Aquest component és especial, ja que és el component que té millor correlació amb el creixement del PIB trimestral. És a dir, és un indicador avançat d’alta qualitat per conèixer la conjuntura econòmica en el més curt termini -tres mesos.
En definitiva, la característica principal de la taxa d’inflació és que és marcadament positiva quan hi ha creixement, el que suggereix que l'IPC ens dóna una idea de la fortalesa de la demanda interna, i sol caure quan es produeix una recessió, el que suggereix una demanda interna feble. En termes de construcció i habitatge, això ens dóna una idea aproximada de per què els lloguers segueixen la tendència de la taxa d’inflació: en les fases expansives el nivell de vida augmenta i els propietaris tendeixen a demanar rendes més elevades per llogar els seus immobles. En termes de construcció, les fases expansives impliquen matèries primeres i jornals més elevats, el que repercuteix directament en els preus de lloguer i compravenda.
L'IPC per components inclou el lloguer d’habitatge. Malgrat que la metodologia de l'INE té límits importants, certament ens proporciona informació rellevant si el que volem és comparar l’evolució del preu del lloguer per zones geogràfiques. Si mirem el gràfic amb atenció, es veu molt clarament que hi ha tres períodes molt marcats. El primer, fins a 2009, on el preu del lloguer augmenta a fort ritme i, a més, l’augment a Espanya és bastant més elevat que a Catalunya. El segon correspon a 2009-2012, on l’augment del preu de lloguer es redueix dràsticament però segueix essent positiu.
El tercer període comença a partir de 2012 arran de la crisi bancària: mentre que a Espanya el lloguer presenta taxes negatives d’inflació, Catalunya no va fer un ajust tan marcat i es veu com els preus estan estancats i són lleugerament positius. Aquesta tendència diferent és un dels factors que expliquen el diferencial que sorgeix post-2012 en la comparació entre les taxes d’inflació a Catalunya i Espanya, tot i que el seu pes sobre el diferencial total és molt petit. El cert és que a partir de 2013 el diferencia obert durant la bombolla es tanca ràpidament. El motiu? La taxa d’atur. Durant la bombolla les diferències en la taxa d’atur a Catalunya i Espanya són mínimes però quan la bombolla es desfà, la fortalesa estructural de l’economia catalana aflora i la demanda interna catalana, ajudada per la turística, mostra un comportament molt més sòlid que es tradueix en el tancament del diferencial en el nivell de preus. A partir de mitjans de 2016 aquest diferencial ja és favorable a Catalunya i, presumiblement, hauria d'augmentar bastant més en el futur.
Durant la bombolla les diferències en la taxa d’atur a Catalunya i Espanya són mínimes
Si comparem l’evolució de l'IPC General amb IPC lloguers trobem que la tendència és la mateixa –cal vigilar per què l’escala és diferent- i això ens diu el que vaig defensar a la sèrie del lloguer: l’evolució dels preus no es pot atribuir al turisme en cap cas, ja que el 80% de la variació del preu del lloguer s’explica a partir de la demanda interna (la taxa d’atur).
La compravenda d’habitatge presenta, en canvi, un panorama força diferent. Si en el mercat de lloguer l’ajust de preus ha estat molt petit en el mercat de compravenda, l’ajust ha estat monumental amb taxes anuals negatives que sovint han estat inferiors al -7% anual. Un cop més, IPC compravenda és coherent amb IPC General, tot i que la intensitat en la fase deflacionària ha estat molt més intensa. En el mercat de compravenda, al contrari que en IPC General, la deflació ha estat present durant anys i en una intensitat bastant forta. De fet, la deflació ha estat present entre 2009 i 2013, primer any en què la taxa d’atur comença a caure per primer cop des de 2008 i els preus es comencen a recuperar malgrat tenir encara variació negativa. La taxa de variació del total d’habitatge és molt clavada a la sèrie d’habitatges de segona mà el que ens diu que el mercat d’habitatge nou és mort des de 2012.