Encara que no és la primera vegada que Gonzalo Bernardos anuncia abaixades del preu de l'habitatge, els indicadors econòmics i del mercat immobiliari mostren un canvi de tendència del 2022 al 2023: "De l'expansió del mercat, a una recessió light". Així ho ha definit Bernardos a la presentació de l'informe del mercat immobiliari que elabora conjuntament amb la Universitat de Barcelona i Forcadell, qui ha apuntat que, una de les principals causes d'aquest context que preveu és "la pujada accelerada dels tipus d'interès".
En l'àmbit de l'habitatge, si bé s'espera que el 2022 tanqui amb xifres de compravenda rècords (més de 700.000 transaccions a Espanya), Bernardos creu que "tenim inputs, però no constància" que per a l'any vinent la xifra es disminuirà. Concretament, l'economista preveu que les transaccions es redueixin un 15%. Entre els motius d'aquesta davallada, l'economista assenyala la reducció de potencials compradors enregistrada en les últimes setmanes: "El mercat ha començat a donar-se la volta a l'octubre. De fet, entre l'octubre i el novembre estem veient a agències immobiliàries que han reduït els interessats en comprar entre un 20 i un 40%".
Bernardos: "De l'expansió del mercat, a una recessió light"
El volum de compravendes que es preveu assolir en aquest any supera el dels anys previs a la bombolla inmobiliària (2005-2007), on es van arribar als 680.000 anuals, però Bernardos ha assegurat que, a diferència d'altres països, "a Espanya no es produirà cap esclat de bombolla immobiliària". Simplement serà, "un any mediocre; dolent si el comparem amb el 2022, però bo si el comparem amb anys anteriors, com el 2017-2018".
La situació seria de prebombolla "si els tipus d'interès fossin baixos", ha assegurat. Per tant, la pujada dels tipus d'interès és positiva quant que només provocarà "donar una passa cap endarrere, per després tornar a fer a poc a poc passos endavant". I ha afegit: "el millor és que no es produeixin canvis bruscos".
L'obra nova juga a part
Dels 700.000 habitatges que s'hauran comprat enguany, només 80.000 són d'obra nova. És la cinquena part del que es va vendre els anys previs a la bombolla immobiliària. Segons Bernardos, el mercat d'obra nova té una gran mancança d'oferta i això ha provocat que molta de la demanda d'habitatge nou s'hagi passat al mercat de segona mà.
Si el mercat viu cert estancament quant a ritmes de compravendes, l'obra nova "no s'adonarà". Segons Bernardos, dels 85.000 habitatges que s'entregaran fins a tancar el 2022, el 95% ja està venut. De les entregues del 2023, el 50% ja estan venudes.
Si bé el preu de l'habitatge, segons les previsions de l'informe, registrarà un descens del 5%, el mercat de l'obra nova registrarà un increment del 5%
A més, el mercat d'obra nova juga a part. Si bé el preu de l'habitatge, segons les previsions de l'informe, registrarà un descens del 5%, el mercat de l'obra nova registrarà un increment del 5%. El motiu d'aquesta diferència es deu a la naturalesa del mercat d'obra nova: els preus es pacten un o dos anys abans de l'entrega i compravenda de l'immoble. Per tant, la davallada podria arribar, amb un o dos anys de retard. És a dir, "el preu amb què es vendran els habitatges nous el 2023 serà el del moment més alt del mercat", ha puntualitzat.
La manca d'oferta en el mercat de lloguer
El mercat de lloguer arrossega "un excés de demanda", segons apunta Bernardos, "molt superior a l'oferta". I això està provocant increments dels preus a tots els territoris i desigualtats entre compradors. Per exemple, assenyala que "els estrangers estan pagant més que els nacionals per aconseguir les millors ubicacions, fet que està desplaçant als nacionals fora del centre o a la perifèria de les ciutats". En aquest context de preus a l'alça, guanyen pes fórmules alternatives a l'habitatge tradicional com el coliving o el lloguer d'habitacions.
Bernardos: "Els estrangers estan pagant més que els nacionals per aconseguir les millors ubicacions, fet que està desplaçant als nacionals fora del centre o a la perifèria de les ciutats"
Com a solució per a aquesta problemàtica, l'economista creu que "s'ha d'actuar sobre l'oferta i no sobre la demanda". I, per tant, descarta mesures polítiques com la del subsidi a demandants d'habitatge menors de 25 anys, que "perjudica la resta de la demanda, especialment als jubilats". Bernardos creu que el que s'ha de fer és "augmentar l'oferta" i, si els poders públics "no volen crear més habitatge públic", haurien de posar facilitats fiscals als propietaris per motivar-los a posar l'habitatge per llogar, com reduccions de l'IBI, ajudes en l'assegurança de la llar o per a realitzar reformes de l'habitatge.