“No hi cap tothom, on tothom es pensa que té dret a viure”. A Barcelona hi viuen actualment 1,7 milions de persones per primera vegada des del 1990. Ara bé, malgrat que fa 35 anys fóssim els mateixos, les necessitats d’habitatge són ben diferents: cada vegada hi conviuen menys persones a les llars. De fet, el 13% dels barcelonins viuen sols. I la mateixa pel·lícula es repeteix a l’Àrea Metropolitana de Barcelona. Hi ha, per tant, una demanda creixent per viure a la ciutat, per aconseguir habitatge, però la caiguda de la disponibilitat de lloguer dels darrers anys deixa a Barcelona i la seva àrea metropolitana amb un greu desequilibri entre oferta i demanda, i una accessibilitat preocupant. De fet, segons alerta Amat Immobilliaris, segurament acabarem l’any “en una situació propera al col·lapse” per la falta d’oportunitats d’accés al lloguer. El pitjor de tot? Que la situació “no millorarà en la pròxima dècada”.
“No anem per bon camí”. Així de contundent s’ha expressat Guifré Homedes, director general d’Amat Immobilliaris, a la presentació anual que la immobiliària fa del seu informe de mercat, amb xifres de la seva activitat de l’any tancat, que serveixen per corroborar el que la fotografia general del mercat immobiliari ens ofereix, amb dues realitats ben diferenciades, la del lloguer i la de la venda. La del lloguer, en caiguda, “propera al col·lapse”; i la del mercat de compravenda, en canvi, marcada per un creixement de l’activitat, força lligat al descens dels tipus d’interès.
Guifré ha assenyalat sense miraments un dels causants d’aquesta crisi de l’habitatge: la mala gestió política i comunicativa. No ha criticat el topall dels preus del lloguer, sinó la gestió comunicativa que s’està fent de les normatives. Avisar una vegada i una altra “que ve el llop” té un impacte directe en les dinàmiques del mercat. Un exemple: els preus dels habitatges de lloguer van pujar de manera “artificial” i exagerada els mesos previs a la nova normativa dels lloguers, justament, perquè des de les esferes polítiques es va avisar que es posaria un topall.
El director d’Amat Immobiliaris -acompanyat d’Imma i Joana Amat- ha assegurat, a més, que “estem molt lluny de trobar solucions”, perquè no hi ha “una visió compartida, ni valentia per afrontar la realitat”. De fet, assenyala que el problema de l’habitatge hauria de tenir una visió més transversal: "és un problema d’infraestructures, demogràfic, de migracions, de salaris… en el qual els estrangers acaben sent un millor candidat que el llogater local".
Homedes: “Que vingui AstraZeneca té unes implicacions en la ciutat de Barcelona i en el seu mercat de l’habitatge”
Ha posat com a exemple el hub d’innovació d’AstraZeneca, on hi treballaran fins a 1.000 persones. “Que vingui AstraZeneca té unes implicacions en la ciutat de Barcelona i en el seu mercat de l’habitatge”. Ara bé, “si hi hagués un parc d’habitatge públic significatiu, no estaríem parlant d’això”, assenyala.
L’ensorrament "definitiu" de l’oferta
Amat Immobiliaris, que té oficines a Barcelona, Sant Cugat i Sant Just Desvern, alerta que l’any 2024 ha patit una caiguda de contractes de lloguer realitzats. De fet, és el tercer any consecutiu de caiguda de nous contractes. Respecte al 2023 la baixada ha sigut del 18% i respecte al 2022 del 43%. El motiu, per a Homedes, és “l’ensorrament definitiu de l’oferta”. Bé, o no tan definitiu: el director d’Amat assegura que fa anys que diu aquesta frase, però, després es troba que encara es redueix més cada any.
De fet, la immobiliària té un 5% menys de pisos de lloguer en cartera que el 2023, i un 50% menys que fa tres anys. I les xifres serien pitjors si no comptessin amb la rotació dels habitatges de lloguer que administren. El volum de negoci de la comercialització d’habitatges de lloguer també s’ha disminuït notablement per a la immobiliària, que està a nivells del 2021 en aquest segment.
La manca d’oferta disponible, a més, paralitza encara més el mercat. Els temps de rotació dels llogaters s’ha incrementat en els darrers anys. És a dir, de mitjana, els llogaters que deixen un pis han viscut quatre anys en aquell pis, una xifra que Homedes qualifica “d'elevada” tenint en compte la mitjana històrica. Una altra xifra que assenyala aquest alentiment del mercat: entre el 2016 i el 2021 la rotació mitjana dels habitatges d’Amat estava al voltant del 20% i actualment està per sota del 10%.
La manca d’oferta disponible ha allargat els periodes de rotació fins als quatre anys
A més, cada vegada menys inversors aposten pel mercat de lloguer, fet que minva encara més la possibilitat de fer créixer el parc d’habitatge. “I no renuncien pas pel topall de preus, sinó pels riscos del mercat, que té un marc normatiu i polític que els rebutja”, ha sentenciat Guifré. Per tant, quan els habitatges d’aquests inversors es queden buits, el propietari està decidint vendre l’immoble. I aquesta no és pas una sensació de la immobiliària: ho corroboren les xifres. Les seves vendes d’immobles que abans estaven llogats s’han multiplicat per 2,4. “I no volem que es venguin!”, afirma Guifré, qui admet, a més, que moltes d’aquestes operacions s’han fet en el marc de les Golden Visa: “és un cúmul de despropòsits”.
L’estranger, el millor candidat
En la radiografia del perfil del llogater, el percentatge d’estrangers ha crescut en el darrer any. De fet, un 59% dels contractes de lloguer que Amat ha comercialitzat a Barcelona ha sigut a llogaters estrangers. L’any 2023 representaven el 37% dels nous contractes. En el cas de Sant Cugat i Sant Just Desvern, el percentatge ha sigut del 42%, xifra que gairebé dobla la de l’any anterior, un 24%.
La nacionalitat d’aquests llogaters -amb xifres d’Amat- és principalment europea (44%), però també tenen un gran pes els americans (39%) i els asiàtics (11%). Ara bé, Homedes avisa que “no és que de cop i volta hagin vingut tants estrangers, que també, sinó que són els millors candidats, principalment, per motius econòmics”.
Creixement del mercat de compravenda, amb una alerta
El mercat de compravenda ha registrat un creixement d’operacions per a la immobiliària catalana, marcat per una disfunció molt gran entre oferta i demanda, un finançament que ajuda, un mercat de lloguer inaccessible que envia demanda i oferta al mercat de venda, i una ubicació internacionalment atractiva. Ara bé, el director general d’Amat alerta que els múltiples missatges que s’estan anunciant sobre regulacions futures en el mercat de compravenda poden acabar sacsejant aquestes dinàmiques, tal cm ha passat amb el mercat de lloguer.
L’evolució dels preus ha continuat a l’alça en els tres mercats en què opera la immobiliària: Barcelona, Sant Cugat i Sant Just Desvern. En aquests tres municipis, els habitatges de 2a mà s’han situat en un preu mitjà de 818.173 euros a Sant Just Desvern, 635.645 euros a Sant Cugat i 541.494 a Barcelona, però aquestes xifres no són pas un reflex del mercat, sinó de la cartera d’immobles que comercialitza Amat.
En el mercat d’obra nova, Homedes celebra un creixement de les seves operacions de venda de gairebé el 20%, amb ritmes de venda més elevats que el 2023. Ara bé, des de la immobiliària assenyalen dues preocupacions: la primera, els processos d’urbanisme, que continuen sent “complexos, llargs i incerts”, i la insuficient recuperació de l’inversor. “Estem en quotes massa baixes”, assegura Homedes.
Homedes: “Estem en quotes massa baixes d'inversors en habitatge d'obra nova"
I si no hi ha inversor, no hi ha habitatge de lloguer disponible. De fet, segons Homedes, “la societat, l’administració pública i els mitjans de comunicació que conformen opinió sobre l’habitatge haurien de veure els propietaris inversors com a aliats”. I ha afegit: “fins que no traiem això del marc mental de la gent, no hi haurà gent que inverteixi” i, per tant, no hi haurà disponibilitat de lloguer. “No hi haurà prou fons públics ni regulacions que solucionin la crisi de l’habitatge si no comptem amb el sector privat”.