L'Ajuntament de Barcelona ha reprès aquesta setmana el procés d'expropiació temporal de 600 pisos buits en mans dels bancs, els que aniran a parar a una bossa on ja consten 7.000 habitatges que han d'ajudar a cobrir la demanda d'habitatge assequible té la ciutat. Perquè aquesta és una de les realitats que viu avui el sector, el qual ha viscut en els últims 10 anys una revolució on la compra ha passat a ser el pla B i on les agències clàssiques s'han enfrontat a un nou concepte d'immobiliària digital. Un paradigma que ha viscut de prop el subdirector general de Don Piso, Emilio Bermúdez, que malgrat els canvis, afirma que l'essència del mercat segueix sent la mateixa: “La persona que vol vendre, vol treure el màxim rendiment, no tenir problemes, que sigui còmode i en un temps raonable. El que compra, vol, igual que abans, tenir una àmplia oferta on poder triar un bon accés al finançament”.
En quina situació ens trobem? Estem sortint de debò de la crisi?
Ens trobem amb un sector immobiliari espanyol que va a dues velocitat. Hi ha la de les grans capitals com Madrid, Barcelona, València, Saragossa... amb un determinat nivell de preus, volum d’habitat i nombre d’operadors. Després està la resta del mercat, que té una activitat també creixent però més lenta. Malgrat aquesta situació, els últims exercicis han sigut molt sòlids. No hi ha una tensió excessiva pel que fa als preus perquè a escala de concessió d’hipoteques la banca està actuant correctament. Hi ha segments que han de començar a ser demanda activa, com pot ser els joves en la franja d’edat superior i que fins ara no han expressat tot el seu potencial pel que fa capacitat de compra. Esperem que siguin ells els qui continuïn amb la recuperació que estem vivint i els qui dinamitzin el sector perquè pugui deixar enrere totes les reminiscències de la recessió. Per últim, sabem que hi ha encara molts actius bancaris que estan per vendre. És cert que una part important és invendible, però hi ha molts factors positius com que el finançament, la situació o els sous millorin.
Seria la franja dels 30 anys al 40 aquest comprador potencial?
Sí, a partir dels 30. És un segment que pot accedir a més finançament i té un 30% del preu de l’habitatge per assumir els costos, el 20% que no li concedeix el banc i les quatre coses que cal tenir en compte a l’hora de comprar un pis de segona mà.
Què s’ha de fer amb aquests actius invendibles per comercialitzar-los?
La seva única solució són preu o temps. Les entitats financeres ho saben i ja estan actuant. Hi ha actius que, amb el pas del temps, s’estan començant a adquirir perquè el preu ha anat baixant. D’altres, encara necessiten més marge perquè els passi el mateix. És qüestió de temps perquè són habitatges en zones on no hi ha demanda o són promocions sense acabar perquè no hi ha demanda a mig termini, ni dels promotors. La banca ja està articulant algunes solucions a traves de permutes perquè els promotors puguin desenvolupar els projectes. No hi ha més solució que això.
“El preu continuarà sent alcista i vindrà marcat per la capacitat de compra”
Impulsarà això una caiguda general dels preus?
A la ciutat de Barcelona hi ha pocs actius bancaris i el 90% es troba en zones marginals. Tenen una demanda local i amb un poder adquisitiu molt complicat perquè el finançament és complicat. Influirà a la resta de la ciutat el preu d’aquest actius marginals? La meva impressió és que no. El preu continuarà sent alcista i vindrà marcat per la capacitat de compra que tinguin les economies domèstiques perquè la generació d’oferta no és senzilla ni ràpida.
Hi ha crèdit per intentar accelerar aquesta oferta?
A la construcció li costa aixecar el cap. A Espanya hi ha bones promotores i és un negoci que ha sigut un dels grans motors del país. Genera activitat i feina, però s’escala si les coses porten a extrems, no ha tingut la culpa de res. Està passant que la banca encara no ha pres la decisió de donar suport financer a la construcció de manera decidida. És cert que es donen ara més crèdits que fa 10 anys, però és insuficient perquè el nombre d’habitatges iniciats a Espanya està lluny del que hauria de ser normal per al mercat. I si hi sumes que els preus del sòl també estan en fase ascendent... s’agreuja.
Estem en un punt mort? Cal alguna ajuda a escala pública?
Sempre és útil una política pública, per exemple una que estigui dirigida als joves. No és possible que un alt percentatge de gent jove no es pugui ni plantejar accedir a un habitatge per culpa de l’atur o uns sous massa baixos. És necessària una ajuda, ja sigui una subvenció directa o de fiscalitat per remoure el mercat i dinamitzar la seva i l’oferta. Ara bé, una cosa molt diferent és que existeixi la voluntat política d’aplicar-ho.
“Caldria homogeneïtzar les lleis de l’habitatge de protecció oficial per ajudar a tots per igual”
Alguns països com Alemanya han apostat per incrementar el nombre d’habitatges de protecció oficial per contrarestar els preus de l’habitatge.
La protecció oficial es un actiu que sempre ha estat present als mercats immobiliaris, també a Espanya. Impulsar-ho aquí suposaria una línia d’activitat bona per als promotors i constructors i generaria feina. També seria la solució per a segments de consumidors amb dificultats per accedir a un habitatge lliure. Tot depèn, però, de quin sigui el plantejament d’aquests immobles. A Espanya hi ha moltes lleis sobre aquest tema, cada comunitat autònoma te les seves, caldria homogeneïtzar una mica per ajudar a tots per igual, que tothom tingui els mateixos drets. A més a més, s’ha de treballar perquè aquestes famílies algun dia disposin del seu pis o casa pròpia que els doni llibertat perquè la propietat sempre ha sigut un signe de riquesa per a les economies domèstiques.
Però els lloguers van a l’alça. És per manca de recursos o per un canvi de mentalitat?
No veig cap canvi de mentalitat. El que sí que veig és que el lloguer té un comportament anticíclic. Això vol dir que si no pots comprar, llogues; si pots comprar, no llogues. El que ha comportat és que ara al mercat del lloguer es vegin preus escandalosos, de manera que si necessites un habitatge i pots permetre’t una hipoteca, ho fas. El problema real és que molta gent no ho pot fer i la seva única opció és el lloguer. Ho ha agreujat el factor turístic, pisos que es lloguen a turistes i generen 4.000 euros al mes en comptes de llogar-los a famílies per 1.000 euros. Si això es regula, ajudarà a fer caure els preus.
“Si els bancs centrals no imposen normes a les entitats financeres per operar amb rigor, tornarem a tenir problemes”
La seva previsió és que les hipoteques vagin a l’alça. Quin és el risc de viure una nova bombolla?
Els diners no tenen memòria. El risc d’una bombolla sempre existeix, tot i que ara per ara no sembla que pugui passar a mig termini. Hem d’estar atents a què farà la banca en relació a la concessió de crèdits hipotecaris perquè és un factor fonamental per evitar les bombolles. Si la banca ofereix finançament al 120% i a persones amb poca solvència, estarem en risc. Però jo diria que més que bombolla immobiliària, el que hem viscut ha sigut una bombolla financera que ha incidit en l’habitatge perquè els diners són la seva base. Si això no es controla, si els bancs centrals no imposen normes a les entitats financeres per operar amb rigor, tornarem a tenir problemes.