El mercat immobiliari ha entrat en una etapa de maduresa: després de passar per la gran crisi del totxo, es va anar recuperant però sense arribar als nivells de la bombolla; ara, s'ha equilibrat. Els preus de compravenda dels habitatges es mantenen estables i la demanda augmenta. Aquestes són les principals conclusions d'un nou informe elaborat per Tecnocasa i la Universitat Pompeu Fabra (UPF), que analitza les dades del primer semestre del 2021. A grans trets, són molt positives: l'agència immobiliària ha registrat 6.650 compravendes, ha ajudat a tancar 2.750 hipoteques i 3.200 contractes de lloguer. Tot això suposa uns augments del 57%, 67% i 70%, respectivament. L'informe ha estat elaborat a partir de les dades recollides per les oficines de Tecnocasa situades en 10 comunitats autònomes i d'estadístiques oficials.
Els preus dels habitatges que es venen s'han reduït lleugerament -un 1,43%- al conjunt de l'Estat per quart semestre consecutiu. Això vol dir que els efectes de la pandèmia no són definitius en aquesta tendència, que ja s'havia iniciat abans del març del 2020. Segons ha indicat Lázaro Cubero, director d'anàlisi de Tecnocasa a Espanya, durant la presentació de l'estudi, la segona meitat del 2019 havien caigut un 2,1% i entre el gener i el juny de l'any passat ho van fer un 1,29%.
Els descensos varien segons la ciutat. Barcelona i Madrid presenten un descens de costos moderat (-1,5%), mentre que en algunes ciutats els decreixements han arribat al 6% i d'altres han pujat un discret 1%. El preu mitjà per metre quadrat ha estat de 2.292 euros. Disten molt dels 3.500 euros per metre quadrat que es van assolir entre el 2004 i el 2007, els anys anteriors a la crisi immobiliària. Les previsions que fa Cubero són de certa estabilitat per als propers mesos: "Estem en un escenari de maduresa que implica que el preu comença a ser alt i, per tant, es manté; pot créixer en algunes ciutats, però no serà rellevant".
Lázaro Cubero (Tecnocasa): "Barcelona va ser la primera ciutat en què vam notar un creixement de l'interès dels inversors en el mercat immobiliari, i ara és la primera en que notem el desinterès"
En canvi, el lloguer va a la baixa. Entre el 2020 i el 2021 els preus s'han reduït prop d'un 10% a Barcelona, dels 15,9 euros el metre quadrat el 2020 fins als 14,3 actuals. En aquest cas, només hi ha una gran ciutat, Saragossa, que ha crescut lleugerament -un 1,5%-; tota la resta, han registrat caigudes. "Des del segon semestre de l'any passat hem notat que es negocien més els preus", ha explicat Cubero. Des de Tecnocasa, divideixen els habitatges en lloguer segons diferents franges de preus. Els que es troben entre 400 i 600 euros al mes, l'any passat eren quasi inexistents, mentre que ara un 10% es troben en aquesta franja.
Menys inversions
El perfil del comprador ha anat canviant al llarg dels anys. "Barcelona va ser la primera ciutat en què vam notar un creixement de l’interès dels inversors en el mercat immobiliari, i ara és la primera en què notem el desinterès", ha assegurat el director d'anàlisi de Tecnocasa. Mentre que des de l'agència ho atribueixen a la incertesa que consideren que ha comportat la regulació dels preus del lloguer a Catalunya, José García-Montalvo, catedràtic d'Economia de la UPF i coordinador de l'informe, creu que els motius són uns altres: "L’inversor normalment inverteix en habitatge per posar-lo en lloguer, i si els preus i la rendibilitat baixen, no té tant sentit". I és que la rendibilitat es troba en els nivells més baixos dels darrers anys, segons l'estudi. A Barcelona, és d'un 5,8%. València i Saragossa són les ciutats on major benefici suposa invertir en el mercat immobiliari i superen el 7% de rendibilitat.
Però el tipus de comprador més habitual és el que adquireix un habitatge per mudar-s'hi (un 74%). Els inversors representen un 20,6%. I de totes les persones que compren, un 67% ho fan amb l'ajuda d'una hipoteca, un número que també ha augmentat, ja que l'any 2013 era del 45%. El conseller delegat de Tecnocasa a Espanya, Paolo Boarini, ha indicat que l'import mitjà de les hipoteques que l'empresa ha ajudat a tancar durant el primer semestre de l'any ha estat de 125.000 euros, un 1,4% més que durant la primera meitat del 2020.
Boarini ha volgut destacar l'evolució de tres indicadors. D'una banda, el percentatge del valor total dels habitatges que suposen les hipoteques de mitjana. Aquesta xifra va arribar al 81% l'any 2007 i ara se situa en un 73%. D'altra banda, els compradors destinen ara uns 420 euros mensuals a pagar la hipoteca, és a dir un 32% dels seus ingressos, més o menys. En l'època del boom immobiliari aquesta dada va arribar a superar el 60%. Els terminis de les hipoteques també són inferiors: han passat de 35 anys a 28 en els darrers 14 anys. "Tot això vol dir que els bancs operen amb criteris bastant prudents" a l'hora de concedir finançament, segons Boarini. Les hipoteques de tipus fix són les més habituals (un 80% davant el 15% de tipus variable), mentre que l'any 2015 la proporció era inversa: un 73% eren de tipus variable i només un 10%, fix.
José García-Montalvo (UPF): "La covid-19 generarà canvis en la distribució immobiliària: les zones tensionades ja no són desitjables"
L'habitatge postpandèmic
El volum de compravendes durant els sis primers mesos del 2021 ha tornat als nivells previs a la pandèmia, tal com ha explicat Cubero. Després d'un any de descensos marcat, sobretot, pels mesos de confinament estricte, la xifra s'ha incrementat un 19,84% a tot l'Estat espanyol. Però el comportament ha estat diferent a les grans ciutats que a la resta del territori. A Barcelona, l'ascens ha estat del 12,77% i a Madrid, del 8,45%, és a dir, el creixement és més moderat que la mitjana. A la capital catalana, de fet, no s'ha assolit la recuperació dels nivells prepandèmics. Saragossa i Sevilla són les dues excepcions entre les grans ciutats.
Per què hi ha aquesta diferència entre les ciutats més poblades i la resta? "La covid-19 generarà canvis en la distribució immobiliària: les zones tensionades ja no són desitjables", ha indicat García-Montalvo. Així doncs, com més allunyats de la ciutat, més pugen els preus de l'habitatge. I és que el teletreball resta importància a la ubicació. Sí que s'ha confirmat l'interès dels compradors en zones exteriors, com terrasses, balcons o patis. "El problema és que no totes les ciutats tenen oferta amb espai exterior", segons Cubero. De fet, Barcelona és de les que menys n'ofereix, només un 19,8% del total.