Per a un neòfit en la matèria, enfrontar-se a un cub de Rubik desendreçat és gairebé pertorbador. Per més voltes que doni a les fileres, sempre hi haurà algun color que el separarà de la resolució definitiva. Clar que sempre pot seguir les indicacions d’un tutorial. Creu superior, tancament de la primera capa, gir de la filera inferior. Clac, clac, clac. Cub resolt. La proposta de l’Ajuntament de Barcelona per la modificació del Pla General Metropolità (PGM), que preveu destinar el 30% del sòl urbà consolidat de la ciutat a Habitatge de Protecció Oficial (HPO), aspira a ser el llibre d’instruccions per solucionar el greu problema d’habitatge que té la capital de catalana. Només caldria seguir les passes indicades, però els experts reunits a la jornada L’impacte econòmic de la proposta d’establir reserves d’HPO en sòl urbà consolidat a Barcelona, celebrada al Col·legi d’Economistes de Catalunya, adverteixen: per cada moviment descrit apareixen colors que desbaraten la jugada.
La tinent d’alcalde de l’Ajuntament de Barcelona, Janet Sanz, ofereix el context. El 40% de les famílies residents a la ciutat destinen el 40% dels seus ingressos a pagar el lloguer; en el període 2013-2017, el preu de l’habitatge ha crescut també un 40%, mentre els salaris baixaven; i el parc d’habitatge públic de la capital es mou entre l’1,5% i el 2%, mentre que ciutats com Amsterdam, Berlín o Londres estan per sobre del 20%. “En el cas de metròpolis com Viena, el 30% de l’habitatge és protegit i un altre 30% està gestiona per mans privades, però amb preus per sota del mercat; aquest model públic-privat és l’ideal. En un futur haurem de tenir un terç d’habitatge públic, un altre terç privat però regulat i un últim terç lliure”, apunta Sanz.
Per arribar a aquest objectiu a llarg termini, la proposta del consistori estableix l’obligatorietat de destinar un 30% de noves construccions, ampliacions i reformes a habitatge de protecció. “S’aplica a tots els edificis plurifamiliars de més de 600 metres quadrats per tal que la mesura es pugui aplicar a tots els barris”.
I l’ajuntament ja presumeix dels primers resultats. “Mai abans s’havien activat 72 solars destinats a l’habitatge. Estan en fase de projecte i, en pocs mesos, això es traduirà en la posada en marxa de més de 4.500 residències públiques. Això haurà d’anar acompanyat de canvis legislatius, ja que el 80% aniran a lloguer, però encara hi haurà un 20% destinat a compra, i volem que tots els HPO siguin protegits sempre”, indica Sanz.
Segons la tinent d’alcalde, la mesura permetrà crear habitatges amb lloguers entre els 510 i els 550 euros al mes, i opcions de compra entre els 136.000 i els 150.000 euros al centre de la ciutat. “Amb aquests preus garantim l’accés a l’habitatge al 75% de la població”.
Una solució metropolitana
El paper tot ho aguanta, però els experts dubten de la seva aplicació. “Els problemes d’habitatge de Barcelona no es solucionaran dins de la ciutat”, avança el membre de la Comissió d’Economia Territorial i Urbana del Col·legi d’Economistes de Catalunya, Agustí Jover. Les raons per a sostenir aquest argument són numèriques. A Barcelona hi ha una demanda de 5.300 noves llars a l’any, però la ciutat està plena, amb només un 3,8% d’habitatges buits, un parc envellit on només es generen un centenar de rehabilitacions a l’any i on l’obra nova es redueix a 1.300 noves residències iniciades i 1.100 acabades. “Les tensions entre oferta i demanda estan servides”.
Jover: “Els problemes d’habitatge de Barcelona no es solucionaran dins de la ciutat”
Jover també posa en qüestió que la proposta de l’Ajuntament tingui un impacte tan universal com pretén. En l’actualitat hi ha 39.000 famílies apuntades al registre de sol·licitants d’habitatge públic i un 67% té ingressos inferiors als 15.000 euros anuals. Aquestes xifres contrasten a l’evolució en la construcció d’HPO, que han passat de 638 a 150 entre els anys 2014 i 2017. “Aquestes famílies no poden assumir un lloguer de més de 250 euros i encara menys poden amortitzar un préstec de compra”, indica l’expert, que assenyala que existeix un “trencament en el concepte d’HPO, que no és accessible per a qui ho necessita”.
La taula de ponents durant l'acte del Col·legi d'Economistes
Al costat d’aquest innocu esforç de l’administració local hi conviu la davallada en les inversions de l’Estat en polítiques d’habitatge. “Al 2008 el govern central destinava 1.490 milions d’euros en llars, i ara només 360. Això i res és el mateix”.
Per a Jover, la resolució del trencaclosques passa per buscar una solució que superi la ciutat de Barcelona i descriu tres passes a seguir: “Reconèixer que cal abordar el problema a escala metropolitana, dissenyar un pla de xoc entre la ciutat i l’AMB i crear un braç executor per aquest territori amb recursos financers i competències per a generar un programa d’habitatge assequible”.
El perill de la devaluació
A banda dels problemes d’aplicació, els experts també adverteixen sobre el risc de devaluar el patrimoni urbà de la ciutat en cas de portar a terme el pla. En concret, l’arquitecte Pere González avança que la seva implementació reduiria en un 30% el valor dels edificis a la ciutat. Per calcular-ho, l’expert a analitzat el cost de construcció als diferents barris. “A Barcelona, el preu de construcció mitjà és de 1.719,41 euros per metre quadrat, mentre que el valor dels HPO és de 218,47 euros”. Aquesta diferència comporta una rebaixa en el valor de les construccions afectades per la mesura en un 26,19%.
González: "Si una comunitat vol reformar l'edifici i crear nous habitatges, haurà de destinar un 30% a HPO, així que les inversions deixaran de ser rendibles i es deixaran de fer rehabilitacions"
La devaluació no només afecta a noves construccions, sinó també a les poques rehabilitacions que es duen a terme cada any a la ciutat. “Si una comunitat es planteja reformar el seu edifici i crear nous habitatges haurà de destinar un 30% a HPO; aquest simple moviment farà que les inversions que abans eren rendibles ara ho deixin de ser, pel que es deixarien de fer rehabilitacions”.
Per a González, al projecte de l’Ajuntament li manca una “valoració seriosa de la sostenibilitat econòmica” i considera que “no és raonable tota aquesta complicació per a crear no més de 300 nous habitatges a l’any”. El trencaclosques de l’habitatge a Barcelona segueix sense resoldre’s.