La recuperació del sector immobiliari de la crisi financera del 2009 va ser lenta i llarga. De fet, la construcció va ser l’activitat econòmica més afectada i no ha arribat a recuperar els nivells precrisi més de 10 anys després. La pandèmia ha portat ara una altra crisi, però aquesta vegada, la situació ha estat molt diferent. La consultora immobiliària CBRE assegura que el sector ha aguantat i que les baixades produïdes entre el 2020 i principis d’aquest any ja estaran majoritàriament revertides al desembre. Les ferides -superficials- que ha provocat la covid-19 al mercat de l’habitatge desapareixeran: el nombre de compravendes i els preus del lloguer tornaran a nivells del 2019.
“El sector residencial ha estat dels més resilients durant la crisi de la covid-19, tant el lloguer com la venda, i les previsions per al segon semestre de l’any són relativament positives”, ha indicat Samuel Población, director de residencial i sòl de CBRE, durant la presentació de l’informe referent al 2021. El director de l’oficina de Barcelona de CBRE, Xavier Güell, ha ofert les dades de Catalunya i Barcelona. Durant el 2020, a la província s’han venut 48.000 habitatges, xifra que representa un 18% menys que l’any anterior. El coronavirus és l’únic motiu que hi troben des de la consultora, però tot i el descens de transaccions, el preu dels immobles de compravenda han augmentat un 1% a tot Catalunya, per sota de la mitjana espanyola.
“El 40% de les transaccions a Catalunya es concentren a Barcelona i el cinturó que conformen Terrassa, Sabadell, Badalona i l’Hospitalet”, ha indicat Güell. De fet, ha destacat el comportament de Badalona: “Com que Barcelona està limitada per fronteres geogràfiques, Badalona suposa trencar-ne les costures”. El nivell de transaccions és proper als ràtios dels anys 2004 o 2006, abans de l’esclat de la bombolla immobiliària. Sobretot creixen la demanda i l’oferta d’obra nova. Pel que fa a les previsions, l’informe de CBRE estima que aquest mateix 2021 augmentarà el nombre de transaccions, un 5%, fins a les 51.000. Els preus, en canvi, o bé es mantindran o es reduiran lleugerament, un màxim d’un 1%.
Del lloguer turístic al residencial
D’altra banda, l’import dels lloguers a Barcelona ha disminuït, especialment durant el primer trimestre del 2021. Al tancament d’abril, els preus s’havien reduït un 17% en comparació al 2020. La mitjana per metre quadrat i mes és de 14,5 euros. “Molts habitatges han canviat de mercat, del lloguer turístic al residencial de llarga durada, fet que ha provocat un increment de l’oferta i, per tant, un descens dels preus”, ha explicat Güell un fenomen que s’ha produït, sobretot, en ciutats com Barcelona i zones de costa. Però aquesta situació no s’allargarà. L’avenç en la vacunació de la població i la represa de la mobilitat internacional “corregiran” aquest canvi els propers mesos: “El lloguer tornarà a la normalitat”.
"Molts habitatges han canviat de mercat, del lloguer turístic al residencial de llarga durada, fet que ha provocat un increment de l'oferta i, per tant, un descens dels preus", segons Xavier Güell (CBRE)
Un tercer indicador que analitza l’informe de CBRE és la inversió en el mercat residencial. La província de Barcelona n’ha rebut un 17% del total de l’Estat espanyol durant el 2020. Segons ha indicat Miriam Goicoechea, directora associada de recerca de CBRE, l’habitatge de lloguer és el que més creix en inversions professionals. “Actualment, un 24% de les llars es troba en règim de lloguer, però preveiem que els propers tres anys creixerà fins al 27,3%”, ha explicat. Aquest augment de la demanda, sumat a una rendibilitat alta i un build to rent (construït per llogar, en català) amb un avantatge competitiu respecte al parc de lloguer envellit atreuen aquestes inversions.
Goicoechea ha desgranat les dades del conjunt de l’Estat espanyol, on es van produir 487.000 transaccions durant l’any passat. Això representa un descens del 14,5%, impulsat per l’habitatge de segona mà -que va caure un 17%- i amb una obra nova que va créixer un 7,3% -un augment insuficient per contrarestar-ho-. Les previsions de cara al 2021 són semblants a les de Catalunya, amb un increment de les operacions de compravenda d’habitatges d’un 5%, fins arribar a superar les 500.000. La compra per part de clients internacionals s’han desplomat un 25%, a causa de les limitacions de mobilitat. Un 11,3% del total d’habitatges han estat adquirits per estrangers, amb especial presència i impacte en mercats com el de les Illes Balears o Màlaga. Tot i el brexit i una reducció del 6,4%, els britànics segueixen essent els que més compren.
"Estem molt lluny del 'boom' del 2006, i és una cosa bona perquè una de les raons de la crisi va ser la sobreoferta que hi havia", segons Samuel Población (CBRE)
Lluny del boom
L’oferta d’immobles ha crescut un 10%: “Tenim una oferta més saludable i d’acord amb la capacitat d’absorció de la demanda, no com en la crisi anterior”. Goicoechea ha explicat que la pandèmia ha aportat més equilibri, i Samuel Población ha assegurat que “el que es produeix, es ven”. I ha afegit: “Estem molt lluny del boom del 2006, i és una cosa bona perquè una de les raons de la crisi va ser la sobreoferta que hi havia”. En la mateixa línia, Güell ha afirmat que “el fet que tinguem un sistema d’habitatge molt més orgànic i raonable ha fet que el sector hagi suportat la crisi molt millor”. La recuperació ja ha començat i s’augura ràpida.