Fa molts anys que es fa evident la manca d'habitatge social al país. Tothom en parla i se'n queixa. Al Centre d'Estudis d'Opinió (CEO) un 23% dels catalans el situa com el principal problema de la societat, molt per sobre del fet migratori, la inseguretat ciutadana, l'economia o l'atur. Si mirem la tendència en els darrers 5 anys, l'habitatge se situa sempre al capdavant dels problemes socials que patim, tot i que fa 15 anys ja es destacava com un dels problemes més destacats. La pregunta és què hem fet en tots aquests anys per resoldre-ho i la veritat és que no gran cosa, sinó tot el contrari. Cada pas que donen els governs va en el sentit contrari.
L'habitatge ha estat una de les grans fonts de finançament de les administracions públiques, ICIOs, Plusvàlues, IVAs, ITPs, llicències urbanístiques, que es van repartint els municipis, els governs autonòmics i el govern central. A més, cal tenir en compte que els promotors han de cedir entre un 10% i un 20% del sòl per a equipaments i espais públics, necessaris, però que encareixen el preu del sòl. Tots aquests costos i despeses impositives van sempre repercutides al comprador final, que normalment serà la despesa més gran que farà en la seva vida. Ja veiem doncs qui sempre guanya en el procés constructiu: les administracions públiques que cobren els impostos sense tenir en compte els marges empresarials o les crisis.
Si mirem els marges comercials de la construcció, podem veure que poden anar del 5% al 20%, però cal tenir en compte que quan s'obtenen aquests marges bruts en el moment de la venda de l'immoble, han passat com a mínim 3 anys des que es planteja l'adquisició del sòl i es produeix l'entrega de l'immoble. Dividiu, doncs, el marge entre tres anys i veureu el rendiment anual. Paga més la pena dedicar-se a comprar “Bonos del Estado” al 3% sense risc, feina i maldecaps. Resultats que desmenteixen el discurs oficial de l'especulació empresarial al sector.
Per què pugen els preus de la compra i lloguer de l'habitatge? Molt senzill i per dues raons: la pujada de les primeres matèries i els costos laborals, com succeeix a tots els sectors, i d'altra banda, per la mala gestió de les administracions públiques.
Sobre la primera causa no s'hi pot fer gran cosa i està subjecte al mercat. Si pagues poc als treballadors del sector, aquests aniran a treballar a sectors que paguin millor. Sobre els preus dels materials, l'equilibri entre oferta i demanda situarà aquests costos en el seu preu just.
Per què és responsable l'administració d'aquest desgavell? Doncs per diverses raons:
- Per no haver prioritzat de veritat l'habitatge com a un problema social a resoldre.
- Per no haver assumit el lideratge públic que els tocava per promoure habitatge social. Tenim 4 vegades menys habitatge social que la mitjana europea.
- Per haver estigmatitzat als promotors i als propietaris d'habitatge com els causants del problema amb un discurs fals i desresponsabilitzador. La culpa dels mals és d'ells -asseveren sempre-, que especulen i restringeixen l'oferta perquè pugin els preus.
Per tant, sobre aquestes premisses hem anat construint un relat i unes polítiques que, com els crancs, van en direcció contrària a la que haurien d'anar, per les següents raons:
- No s'ha considerat l'habitatge com a una infraestructura funcional essencial com s'ha fet amb les infraestructures viàries, ferrocarrils, autopistes, serveis d'aigua, etc. amb lideratge públic i col·laboració privada.
- No s'han identificat les necessitats de la població actual pel que fa al jovent i la gent gran. Colivings i nous models relacionals que demanen un replantejament de la pluralitat d'espais habitacionals que la societat necessita avui.
- No s'ha generat nou sòl públic suficient per donar sortida a les necessitats actuals. Amb una Llei òmnibus es podria transformar molt sòl per convertir-lo en residencial.
- No han creat un marc jurídic segur per a tenedors d'immobles i promotors immobiliaris. Els grans fons d'inversions, necessaris per a aquesta revolució pendent, busquen països i territoris on trobin aquesta seguretat i molts d'ells passen de llarg quan miren Catalunya. Els processos de transformació de sòl són molt lents i poden durar molts anys. Si pel camí et van canviant les regles del joc, és inviable qualsevol inversió.
- Encara no tenim resolt el problema de les 120.000 okupacions i la sobreprotecció dels col·lectius vulnerables que fan que moltes famílies tapiïn les portes de les seves cases i deixin els immobles sense llogar. Preus de lloguers intervinguts, reserves de sòl del 30% per a habitatges de renda limitada, professionals de l'okupació com a professió emergent, vulnerables desemparats d'una administració que traspassa les seves obligacions als propietaris, contractes obligatoris de 7 anys de lloguer... i podríem continuar amb una llarga llista més d'inseguretats jurídiques.
- Lentitud irracional en la tramitació dels expedients urbanístics. Transformar un sol perquè esdevingui edificable tarda de mitjana 3,5 anys! Quan posant només una mica de sentit comú i mantenint el model garantista actual es podria fer en 2,3 anys, com passa a Andalusia amb la normativa que han aprovat recentment. Copiar les coses bones és de savis. En els quadres adjunts es pot veure com facilitar les tramitacions.
- En casos d'emergència s'han de prendre decisions excepcionals encara que siguin temporals. Dediquem a l'habitatge el 0,2% dels Pressupostos Generals de l'Estat (PGE), la qual cosa suposa una declaració de principis sobre el poc interès que ens té el tema. Tenim els departaments d'urbanisme saturats: les tramitacions de llicències municipals triguen prop d'un any a Catalunya per ser aprovades i no estan disposats a subcontractar algunes feines a col·legis professionals reconeguts per escurçar-ho. La subsidiarietat és una paraula proscrita a l'Administració.
El sector públic ha posat unes bases per revertir la seva situació de paràlisi prometent 50.000 habitatges pels 5 anys vinents amb una inversió de 1.100 milions d'euros. El president Montilla, el 2006 també va prometre la mateixa xifra, i evidentment no s'ha acomplert.
Els experts del sector ja ha qualificat d'impossible aquesta fita i vaticinen que, com a molt, es podrien arribar a crear uns 10.000 habitatges, un 20% dels que ens proposen. En qualsevol cas ja s'han començat a donar algunes passes positives des de l'Administració. Malauradament, no s'han corregit els tics antiiniciativa privada i els impediments perquè el sector privat complementi l'oferta pública continuen intactes. La inseguretat jurídica, la lentitud burocràtica i la sobreprotecció dels llogaters són les rèmores que continuen vives, que no permeten que el sector privat s'afegeixi amb tot el seu potencial per sumar a la incipient iniciativa pública.