Com reconeixen tots els actors en el mercat, avui el sector immobiliari -en especial el de residència- gaudeix de bona salut, va bé, amb un bon creixement. Ho comprovarem aquests dies al Barcelona Meeting Point que arrenca aquest dijous. Cal recordar que tan sols quatre anys enrere teníem encara una sensació de crisi profunda. De fet, quatre dades per situar-se: els habitatges iniciats a Barcelona ciutat en 2013 eren 697; en 2017 han estat un total de 1.373 habitatges. Quant a la compravenda d'habitatges usats a Barcelona ciutat, el 2013 eren 7.701 i el 2017, 14.511.
Però cal tenir també en compte que no creix igual en el territori, avui es ven bé a Barcelona ciutat i rodalies més properes, amb algunes excepcions com Mataró, on la promoció va molt bé, però ha arribat encara amb la mateixa força aquesta ona expansiva a ciutats tan properes com Sabadell i Terrassa. Si mirem el territori de Catalunya, tan sols el Barcelonès i el Vallès Occidental superen els més de 1.000 habitatges iniciats, i 25 comarques de Catalunya han iniciat menys de 100 habitatges.
Aquest és el procés normal d'una recuperació després d'una crisi tan forta com la que hem passat, el mercat s'ha recuperat, amb ritmes diferents segons les zones, en algunes zones on el mercat va caure molt, com Sant Cugat del Vallès, on la recuperació ha sigut molt ràpida i avui el paisatge està ple de grues i els preus s'han normalitzat. De fet, sempre havíem pensat que la caiguda tan important de preus a Sant Cugat era produïda per la quantitat d'habitatges en el mercat en el 2008, no per les característiques de Sant Cugat, que són òptimes.
Habitatge públic a Sant Cugat del Vallès | Artur Ribera
La demanda continua sent bona tant en segona mà com en obra nova. En obra nova, en segments fins a 400.000 euros hi trobem molts joves d'uns 40 anys que adquireixen el seu primer immoble i que procedeixen, per tant, del món del lloguer. Qüestió diferent és quan parlem de residencial luxury, ja que aquí el mercat pateix. Fa més d'un any que la demanada internacional és molt més escass i segurament s'han unit en un mateix moment una sèrie de temes que influeixen negativament en la voluntat dels inversors estrangers: els atemptats, la turismofòbia, les imatges de l'1 d'Octubre, l'obertura d'altres mercats, la inseguretat jurídica...
Els atemptats d'agost passat, la turismofòbia, les imatges de l'1 d'Octubre, l'obertura d'altres mercats, la inseguretat jurídica...tot ha afectat la demanda internacional
Un tema cabdal per la recuperació ha estat l'entrada de fons com a promotors, la major part de les vegades fent fusió amb actors locals. Aquest és un canvi important, alguns van apostar pel sector quan encara ningú ho feia i van ser els primers a comprar sol, els primers a modernitzar segons quines eines i han estat l'actor necessari per a la recuperació del sector, en un moment en què la banca no finançava el sol i, per conseqüència, als actors locals els hi era molt difícil accedir a comprar–lo. Aquí van aparèixer els fons amb el capital necessari per poder comprar i promoure.
El recorregut dels preus
Si parlem de preus, és evident que han anat pujant però amb prudència, moltes opinions diuen que encara hi ha molt de recorregut perquè encara estem lluny dels preus que teníem en el 2008. Nosaltres sempre hem defensat que els preus de venda van molt lligat als sous i a les possibilitats d'endeutament dels compradors i des d'aquest punt de vista no tenim clar que quedi molt de recorregut.
Com veiem el futur de la promoció? Doncs en aquest moment amb un cert pessimisme, hi ha una gran incertesa jurídica en especial a Barcelona ciutat a conseqüència de les últimes mesures en relació a l'obligatorietat de dedicar un 30% de les noves promocions a habitatges socials, és evident que a la ciutat hi falta habitatge social però és aquesta la mesura quan el mateix Ajuntament té sol que no ha edificat? Quan a l'àrea metropolitana hi ha moltíssim sol que ja està qualificat per aquest destí? Entenem la preocupació de l'Ajuntament, entenem la preocupació de les famílies a les quals els hi costa accedir a l'habitatge, però cal reflexionar en el perquè en quatre anys ha fet tan poc habitatge l'Ajuntament? O perquè costa tant que avanci el tema de la col·laboració públic-privada que tant bé funciona a altres països?
Pensem que no és un problema de voluntat política, pensem que és més aviat un problema de procediments, d'eines, de gestió i el que tenim clar és que aquesta nova normativa tindrà efectes immediats en el sector. Ningú inverteix si hi ha inseguretat jurídica, i té efectes ja, s'estan demanant com era previsible un munt de llicències, s'anticipen projectes als temps que tenien previst, però això comportarà que d'aquí un parell d'anys ningú presentarà projectes.
Assistents a una de les darreres edicions del Barcelona Meeting Point
Un altre tema importantíssim a resoldre i que fa molt mal al sector és la lentitud en l'atorgament de les llicències i la complexitat a vegades absurda de l'Administració, perquè trigar 18 mesos per donar una llicència que és reglada és no tan sols un cost que suma al cost de la promoció, sinó també a vegades la pèrdua d'una oportunitat tant de producte com de mercat.
I si parlem de lloguer...
De moment hi ha una dada positiva, augmenta l'oferta, feia anys que això no succeïa sinó al contrari, disminuïa. Molts propietaris patrimonialistes es van veure obligats durant la crisi a vendre o a cedir part del seu patrimoni als fills perquè no podien accedir per si sols a cap habitatge i aquesta tendència ara s'ha capgirat, en aquest moment s'han posat al mercat habitatges d'obra nova que van ser comprats sobre plànol amb finalitat per invertir fa un parell d'anys i ara s'entreguen aquelles primeres promocions i això és una molt bona notícia. També hem pogut comprovar com algun propietari patrimonialista feia directament promocions per llogar.
Ara s'entreguen aquelles primeres promocions que molts van comprar sobre plànol per invertir i això és una molt bona notícia
Aquest augment de l'oferta i el manteniment dels sous ha donat per resultat que els preus de lloguer s'han mantingut, ha acabat aquella sensació que els preus pujaven dia a dia, potser no s'ha notat de la mateixa manera a tot Barcelona i rodalies però sí que és ja una tendència. Malgrat tot falta oferta, aquesta situació que és endèmica pensem podria resoldre's en part si l'Administració fos capaç de prendre algunes decisions que a nosaltres ens semblen molt factibles: des de transformar locals comercials en habitatges, a flexibilitzar els usos en les plantes baixes en sols no edificats, promoure que moltes activitats de tipus terciari que ara es fan en pisos es desenvolupin en plantes baixes, la qual cosa alliberaria pisos, etc. Hi ha molt per fer, el bo és que es pot fer però cal que tots ens hi posem.