Poques zones són tan atractives com el 22@ per instal·lar les oficines de qualsevol empresa. Ho sap prou bé Javier Bernades, soci director de Business Space de Cushman & Wakefield, que conviu diàriament amb la recerca de les companyies per trobar la seva ubicació idònia. Després de presentar l'informe sobre l'estat del mercat d'oficines a la ciutat, en parla amb VIA Empresa. Amb l'economia en plena reactivació, les limitacions són bàsicament d'espai. Els preus comencen a pujar amb alegria mentre se succeixen les operacions. L'última, la compra d'un terreny de Metrovacesa per part de La Llave de Oro per tal d'aixecar oficines entre els carrers Sancho de Ávila, Almogàvers, Pamplona i Àlaba. Bernades ho té clar: "Barcelona necessita més producte".
La demanda d'oficines al 22@ manté una tendència a l'alça constant. Quin perfil d'empreses s'hi volen instal·lar?
És una estructura semblant a la de tota Barcelona. És un mercat on la majoria d'empreses són petites i mitjanes. Però a diferència del que passa a la resta de la ciutat, al 22@ hi ha operacions grans que fan que la mitjana acabi sent més alta. Però el nombre d'operacions és semblant al de la resta de Barcelona.
En el darrer estudi presentat apunteu com a principal problema el de la disponibilitat, que s'ha anat reduint provocant l'augment dels preus. Només les grans empreses es poden plantejar venir al 22@ en aquest context?
Dins del districte hi ha diferents mercats i un rang de preus ampli. Pot venir tothom. El que passa és que a mesura que vagin venint empreses que paguin més, els preus no pararan de pujar si no hi ha producte nou. L'únic problema que hi ha avui és de disponibilitat, però es poden trobar preus raonables més enllà dels que hi ha a Glòries.
Justament, què està passant a l'entorn de Glòries?
Les Glòries està quedant per empreses no necessàriament grans, però sí que puguin pagar rendes altes. Al final són empreses de molt valor afegit. Les empreses amb marges més estrets se n'hauran d'anar a altres espais del 22@. A curt termini serà tirant més cap avall, però en el futur el nord de la Diagonal hi ha de tenir molt a dir. És una zona que quan es desenvolupi no pot estar als mateixos preus que les zones cares del 22@ a causa de la falta d'infraestructures.
Javier Bernades és el responsable del mercat d'oficines de Cushman & Wakefield | PGF
Ja esteu veient empreses que s'hagin de moure per aquest augment dels preus de lloguer?
Estem treballant amb clients que ens estan demanant buscar alternatives. Si al final aconsegueixen negociar un preu raonable es quedaran, però si no marxaran i ja ens demanen alternatives. Això està passant, sí.
Quin és el perfil de l'inversor immobiliari en aquest districte?
Estem veient molts promotors que estan comprant sòl, amb una combinació de capital local i internacional.
És rendible a dia d'avui invertir al 22@?
És rendible en el sentit que la demanda continuada en el temps està apostant pel 22@. Ho serà encara més mentre segueixi la tendència d'augment de rendes. Tot depèn de com es gestiona la sortida de producte. Però el cert és que està sortint molt bé.
Més enllà del 22@, com està el mercat d'oficines a Barcelona?
A la zona prime, part alta de Diagonal, no hi ha producte. Costa trobar superfícies de més de 1.500 metres quadrats. Una zona que sorprèn especialment és Sant Cugat, que al 2010 es va trobar amb unes vacants del 30% i avui ja està per sota del 6%. Ara ja és complicat també trobar-hi producte per la demanda que té quan durant molts anys ha estat tirant els preus per poder llogar. Pel que fa a la Plaça Europa, s'ha anat consolidant i el producte estrella, la Torre, ja està plena. Fins que no surti l'edifici Colonial amb Puig queden retalls. Com a zones de més activitat a curt termini, per a grans demandes ens queda el 22@, la Zona Franca i Cornellà.
I a mig termini?
Barcelona necessita més producte i a mig termini el que preveiem és que comencin a aparèixer grues a altres parts de la ciutat, més enllà del 22@, que és el que està passant ara.
Hauran de ser rehabilitacions? L'espai és el que és...
El tema és que a dins de la ciutat les rehabilitacions d'oficines tenen un component que és el canvi d'ús. Amb la moratòria els hotels no eren factibles, però si l'ús residencial és factible, el normal és que el propietari ho prefereixi abans que les oficines perquè li generarà més diners. Això si és un propietari disposat a vendre.
I si vol llogar?
Si vol patrimonialitzar a llarg termini haurà de decidir entre fer apartaments per llogar o oficines. I aquí sí que estem veient una tendència a fer el canvi d'ús cap a les oficines. A més, és factible que com que els preus estan pujant bastant, hi pugui haver un retrobament amb l'ús d'oficines al centre de la ciutat per atendre la demanda que no troba producte nou.
Què fa falta per generar un efecte crida en alguna zona determinada i s'hi acabin instal·lant les empreses?
Tot comença amb un pioner, un Liberty que se'n va al 22@ i la gent veu que no passa res, que segueixen vius. El mateix passa amb la Zona Franca amb Agbar o la Generalitat. Això fa que la gent vagi perdent la por. I sobretot que els players del mercat expliquin bé les zones. Si els ho expliquem bé als nostres clients, perden la por. Cal anar fent pedagogia i tenir un o dos pioners que obrin camí. Tot això assumint que hi ha bones comunicacions.