Fa poc més de tres setmanes que el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) va publicar la llei que regula el preu dels lloguers. Així, des del 22 de setembre està vigent la normativa, que estableix uns topalls de preu en aquelles zones en què el mercat immobiliari està més tensionat, un total de 61 municipis que inclouen Barcelona. Però encara no s’ha imposat ni una sanció per incompliment, no perquè no se n’hagin produït, sinó perquè hi ha incertesa sobre qui se n’ha d’encarregar. Mentre que els propietaris i les immobiliàries s’enfronten a un nou canvi de la normativa de l’arrendament que consideren que no solucionarà el problema real, els inquilins celebren el decret però el veuen “insuficient” per posar fi a l’emergència habitacional.
“Actualment estem analitzant la llei, ja que aquest tema no queda clar”. És la resposta que dona el Departament de Justícia preguntat pel règim sancionador de la llei que regula els preus del lloguer. Mentre que l’Agència Catalana del Consum s’encarregarà dels casos en què hi hagi involucrada una empresa (les immobiliàries o APIs), encara s’ha d’aclarir qui sancionarà quan la transacció es faci entre particulars. Consum, per la seva banda, confirma que encara no s’ha obert cap expedient sancionador perquè “la llei és molt recent”. Tot i així, el protocol estableix que actuaran d’ofici per mitjà de controls i si hi ha alguna reclamació o una denúncia del consumidor.
Però quan s’han d’aplicar sancions i quines són? El nom complet és Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge. D’una banda, obliga els nous contractes a aplicar -com a màxim- el preu per metre quadrat que estableix la normativa i que es pot consultar a través d’aquest índex. De l’altra, si l’immoble ha estat llogat durant els darrers cinc anys a un cost inferior al que fixa l’índex de referència, la llei impedeix que el propietari pugui pujar el preu. Els tenidors amb una unitat familiar que ingressi menys de 1.422,80 euros mensuals en poden quedar exempts.
El topall s’ha d’incloure tant en el contracte com a l’anunci de l’habitatge en lloguer. Si s’incompleix alguna d’aquestes obligacions, s’aplicaran sancions d’entre 3.000 i 90.000 euros. Una falta lleu -entre 3.000 i 9.000 euros- és aplicar un preu superior a l’índex, falsejar el preu anterior de referència o no incloure al contracte o a l’anunci l’índex; una infracció greu -entre 9.000 i 90.000 euros- és establir un preu un 20% superior o més que l’índex i ocultar o falsejar informació.
Limitar el preu és la solució?
“És una llei necessària de mínims, però ha d’anar acompanyada d’altres mesures, com ara més habitatge públic i polítiques per frenar l’hemorràgia dels desnonaments”, assegura Rodrigo Martínez, un dels portaveus del Sindicat de llogateres, l’associació que va promoure la normativa. Esperen que l’efecte a curt termini sigui “una baixada moderada dels preus”, però volen que les conseqüències vagin més enllà: “A mig termini tindrà un impacte molt positiu per a les famílies que no poden fer front a les pujades salvatges de preu; serà un canvi molt gran”.
"És una llei necessària de mínims, però ha d'anar acompanyada d'altres mesures, com ara més habitatge públic i polítiques per frenar l'hemorràgia dels desnonaments", segons el Sindicat de llogateres
Les agències immobiliàries tenen una visió molt diferent. “El que no farà aquesta llei és solucionar el problema d’accés a l’habitatge”, indica Guifré Homedes, el director general d’Amat Immobiliaris. Considera que el problema de fons és la manca d’oferta d’habitatges en lloguer, que fa que el mercat es reguli amb preus a l’alça quan la demanda supera els immobles disponibles. Però admet que “la regulació millorarà en part l’accés, tot i que no serà generalitzat”.
En la mateixa línia, Alex Vázquez, director d’administració de lloguers de Forcadell, creu que “aquesta llei no beneficia a qui té problemes de veritat per accedir a un lloguer, perquè se segueixen demanant un contracte estable i les nòmines als possibles inquilins”. Vázquez situa el focus del problema en la manca de lloguer social, que se solucionaria amb “una política d’habitatge continuada, que no canviï cada quatre anys”.
Baixades d’un 20%
De moment, les immobiliàries han començat a analitzar la cartera d’habitatges en lloguer que tenen per veure on cal aplicar canvis per complir la normativa. Però la responsabilitat no recau sobre aquestes, sinó sobre els propietaris, segons explica el portaveu del Sindicat de llogateres: “No són els inquilins els únics que s’han de preocupar perquè es compleixi la llei”. En aquest sentit, tant des de Forcadell com des d’Amat Immobiliaris asseguren que han informat dels canvis als tenidors i que estan calculant els nous preus.
"Pot passar que el parc de lloguer es redueixi perquè la gent opta per la venda i que l'empobrim, ja que es desincentiven les millores en els immobles", consideren des d'Amat Immobiliaris
“En alguns casos, el cost baixa entre un 15% i un 20%”, indica Vázquez, una variació significativa. “El propietari està acostumat als canvis en la normativa, però no li agrada que li diguin quin preu ha de posar”, afegeix. Això, segons Homedes, pot suposar un traspàs d’immobles del mercat de lloguer al de venda: “Pot passar que el parc acabi essent més petit i que l’empobrim, ja que es desincentiven les millores en els habitatges”. Una situació semblant ja es va produir als anys 80, quan el parc de lloguer es va situar només en un 16%. Ara, indica el director general d’Amat Immobiliaris, es troba en un 20%, però avisa que “quan un pis es ven, ja no torna al circuit del lloguer”.
Tot i que la llei és vigent, Martínez denuncia que “els portals no la compleixen”. Des del Sindicat de llogateres ho atribueixen, en part, al desconeixement que encara hi ha sobre la normativa, que és molt nova, però també a que “aquesta llei ataca els interessos dels que s’han vist molt beneficiats per les pujades abusives”. La previsió de Consum de fer inspeccions per obrir expedients sancionadors, encara no s’ha complit.
Un descens d’entre un 15% i un 20% del preu d’un pis o una casa en lloguer no és menyspreable. El mercat, però, “ja s’havia començat a regular sol”, segons les immobiliàries consultades. Alex Vázquez (Forcadell) recorda que amb l’arribada de la covid-19, el mercat va quedar aturat. “Alguns propietaris havien començat a baixar els preus”, indica. Guifré Homedes (Amat Immobiliaris) assegura que el descens ja s’havia començat a notar abans de la pandèmia i que ara, encara s’han corregit més els preus. La seva immobiliària va registrar un repunt de contractes un cop es va acabar el confinament, quan en van firmar un 12% més del que és habitual. Aquesta tendència, segons explica Homedes, es va aturar en sec a l’agost –“la gent volia fer vacances”–, però ha començat a reactivar-se al setembre.
Una llei impugnada
Tindrà continuïtat la llei que regula el preu dels lloguers? “El més trist és que tots creiem que la regulació no tirarà endavant els cinc anys que es preveuen”, assegura Homedes. De fet, el ministre de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, José Luis Ábalos, ja va anunciar amb l’aprovació de la llei que l’enviarien al Tribunal Constitucional si no arribaven a un acord amb la Generalitat per suavitzar-la. L’esperança del Sindicat de llogateres és la presència de Podemos al Govern central. Martínez assegura que “confiem que el Govern farà tot el possible perquè la llei no caigui, que entendrà que hi ha una crisi habitacional”.
El ministre Ábalos va anunciar que el Govern central recorreria la llei davant el Tribunal Constitucional si no arribava a un acord amb la Generalitat per suavitzar-la
Vázquez explica que si és el Govern mateix qui presenta un recurs davant el Constitucional, la suspensió de la llei seria immediata, mentre que si és un altre grup polític, “poden passar dos o tres anys abans que es derogui”. El responsable d’Amat Immobiliaris hi afegeix encara una altra variable. “En el cas que sigui el Govern central qui impugni la regulació, hi haurà una llei espanyola al darrere”, diu en referència a la pressió que el partit morat pugui exercir.
Homedes atribueix el “curt recorregut” que preveu tothom a què “no s’ha consultat una part”, les immobiliàries. Però Martínez considera que sí que hi ha un consens: “Més de 4.000 entitats socials hi estan d’acord; qui s’hi oposa són aquells que s’han beneficiat de la situació des de fa anys”.
El mercat del lloguer està acostumat als canvis legals, fet que, segons el sector immobiliari crea una situació d’”inseguretat jurídica”. Homedes enumera els canvis de normativa que hi ha hagut en els últims dos anys: “La durada dels contractes s’ha allargat de cinc a set anys, el concepte de gran tenidor s’ha modificat diverses vegades i ara es regulen els preus”. A l’espera de saber quant durarà aquest últim canvi, les sancions encara no arriben per a una llei que ha agafat el sector desprevingut.