Madrid està captant inversió immobiliària que fuig de Barcelona pels canvis legislatius constants com la nova llei del lloguer. “En tres anys, hem tingut onze canvis normatius”, ha lamentat Guifré Homedes, director general d'Amat Immobiliaris, durant la presentació de l'informe d'activitat del 2020.
“Conec bastants exemples d'inversors que canvien Barcelona per Madrid”, alerta Homedes. Més que la normativa actual, el que “espanta” la inversió són les modificacions “constants”. “El canvi constant de regles espanta la inversió”, emfatitza el director general d'Amat, que assenyala que si els inversors veuen dificultats, marxen a un altre lloc.
Entre les diferents modificacions legislatives, Homedes ha assenyalat la llei del lloguer aprovada el 2020 per la Generalitat i la normativa de Barcelona que obliga a dedicar un 30% de les noves promocions a habitatge social. “La normativa del 30% segur que farà baixar l'oferta. Hi ha promotors que ja han marxat”, ha assegurat.
Guifré Homedes: “Ha provocat una aturada de la inversió per la inseguretat del marc jurídic”
Pel que fa a la llei del lloguer, Homedes també s'ha mostrat crític amb el seu funcionament i resultats: “Ha provocat una aturada de la inversió per la inseguretat del marc jurídic”. El director general d'Amat ha assenyalat que els topalls màxims de la nova llei, sovint estan per sobre del que ja ho estaven. Això està provocant que es freni una baixada de preus, que es va començar a experimentar abans de la Covid-19.
Per tot plegat, els inversors en projectes en marxa a Barcelona, una vegada finalitzats, opten per anar a Madrid. I nous inversors que dubtin entre les dues ciutats, es quedin amb la capital espanyola. Un altre aspecte que han denunciat des d'Amat Immobiliaris és la “lentitud administrativa” en les requalificacions de sol i les llicències d'obres. Com a exemple han posat l'Ajuntament de Sant Cugat, que el termini d'atorgament de llicència es pot allargar fins a 24 mesos.
La pandèmia marca el mercat
El mercat immobiliari va estar clarament marcat per la pandèmia durant el 2020, que va provocar tres mesos d'una aturada pràcticament total de sector. Amat Immobiliaris va registrar en el seu cas un descens de les operacions de compravenda del 18%. Tot i això, el mercat de segona mà va créixer un 3%. Per Guifré Homedes, el sector residencial està "sortint reforçat" en aquesta crisi. En el lloguer, els contractes també s'han incrementat lleugerament.
Guifré Homedes: "Veníem d'uns anys en què el poder de negociació era dels propietaris. Ara és dels venedors"
Amb tot, no han detectat "una baixada generalitzada de preus". El motiu podria ser que hi ha hagut venedors sense pressa per vendre que han retirat els seus productes davant l'expectativa d'una tendència a la baixa. Tot i això, Homedes ha assenyalat un canvi important: "Veníem d'uns anys en què el poder de negociació era dels propietaris. Ara és dels venedors".
Així, ara els propietaris estan més oberts a negociar, mentre que abans ni escoltaven ofertes per sota del preu inicial. Els darrers mesos s'ha detectat que entre el preu publicat i el final hi ha hagut una davallada del 13% de mitjana.
Pel que fa a les previsions, Homedes ha destacat que el panorama és incert. La finalització dels ERTO o dels crèdits ICO podria marcar un punt d'inflexió i treure al mercat molts propietaris amb necessitat més urgent de vendre, el que pot fer baixar els preus.
La llei de regulació del lloguer, contraproduent
Guifré Homedes ha insistit que la nova regulació del preu del lloguer a Catalunya pot provocar una falta d'oferta en els pròxims anys. De moment, ha assegurat que legislació està frenant la baixada de preus. A més, alguns propietaris han optat per vendre habitatges que tenien en lloguer i alguns inversors descarten impulsar promocions.
Tot i això, a Barcelona s'ha detectat un increment del 15% de l'oferta de lloguer. Un dels motius és l'entrada d'habitatges que fins ara estaven destinats a l'activitat turística, tot i que no és majoritari. Durant el 2020, el preu del lloguer a la capital ha baixat un 5%, mentre que a la resta de l'entorn metropolità pràcticament s'ha mantingut igual.
A més, la construcció de noves promocions, tant de venda com de compra, es pot veure estancada. Primer, pels canvis normatius i la falta d'inversors i, alhora, per una manca de sol disponible.
Èxode de la ciutat
Una tendència que s'està consolidant des de l'inici de la pandèmia és la marxa de persones de Barcelona per anar a ciutats properes. La seva voluntat és "buscar immobles amb terrasses, habitacions grans i lluminosos i cases amb jardí privat. Va molt lligat a l'experiència del confinament".
Segons Homedes, això pot provocar tensions en mercats petits com els de Sant Cugat o Sant Just.