Si obrim Idealista, un dels portals immobiliaris més utilitzats a Catalunya, veurem que a Catalunya hi ha 7.730 habitatges de lloguer disponibles. Bé, són anuncis. Si li traiem els lloguers de temporada, els turístics, en queden 3.360 habitatges. És tota l'oferta d’habitatge de lloguer que hi ha a Catalunya? Ni de bon tros. Les immobiliàries catalanes admeten un canvi de dinàmiques: només publiquen als portals entre el 25% i el 35% dels pisos que tenen en cartera; una altra conseqüència del desequilibri entre oferta i demanda, i la manca d’accessibilitat a l’habitatge de lloguer.
Els experts del sector immobiliari alerten des de fa temps de la caiguda de l'oferta d'habitatges de lloguer a tota Catalunya. Segons un estudi d'Idealista, des de la pandèmia l'oferta de pisos de lloguer a Barcelona, per exemple, ha caigut un 84% i els preus han pujat un 62%. I malgrat que és cert que sí que s'ha registrat un descens radical de la disponibilitat de pisos de lloguer a Barcelona, la xifra no és del tot certa. Ens ho indiquen diferents fonts: la primera, el registre de nous contractes de lloguer d'Incasòl, que apunten una baixada del 28% (comparant el primer semestre del 2019 amb el primer semestre del 2024); i la segona, les mateixes immobiliàries, que asseguren que als portals només pengen un de cada quatre o un de cada tres dels habitatges que tenen en cartera. La caiguda, doncs, és indiscutible i dràstica, malgrat que no sigui del 84%.
Això sí, el que ha provocat aquesta davallada de l'oferta és un excedent de demanda que està capgirant "com un mitjó" les dinàmiques dels negocis immobiliaris. Per això, tal com indicava Guifré Homedes, director general d'Amat Immobiliaris, aquesta setmana a la presentació del seu informe de mercat, "no necessitem pujar tota la cartera d'habitatges de lloguer que tenim perquè ja els comercialitzem internament, a través de compromisos i altres candidats que s'han quedat a les portes de llogar un altre pis". De fet, Homedes admetia que només publiquen el 26% de l'oferta que tenen i redueixen, d'aquesta manera, temps de gestió i exposar-se a "un règim sancionador desmesurat".
En el cas de Forcadell, Àlex Vàzquez, director del Departament de Gestió d'Habitatges de Lloguer, explica que publiquen aproximadament el 35% dels habitatges que tenen en cartera; i el motiu és el mateix: "cada habitatge ens genera un excés de demanda que després podem derivar a altres processos. No necessitem perdre temps o recursos publicant tot". Aquesta, admet, és una dinàmica dels últims temps: "en altres èpoques es publicava als portals tot el que teníem".
De fet, per "un bon pis" ubicat a Barcelona, Forcadell pot arribar a rebre entre 100-120 sol·licituds en tan sols un dia. Com gestionen aquesta demanda? De 10 en 10. "Comencem rigorosament per l'ordre d'entrada i anem gestionant de 10 en 10", comparteix Vázquez. D'aquests, que visiten el pis la majoria d'ells, s'acaben seleccionant uns candidats finals que aporten documentació i informació financera i laboral amb la qual s'elabora un perfil. Com només un candidat acaba obtenint el lloguer, la resta de perfils depurats, aquells que s'han quedat en segones posicions, es converteixen en "demanda interna": la immobiliària els tindrà en compte de manera activa per habitatges semblants, que no caldrà pujar als portals.
En només 24h Forcadell pot rebre entre 100 i 120 sol·licituds per visitar un habitatge de lloguer
Aquesta dinàmica, segons ens confirmen diverses immobiliàries, és cada vegada més estesa i normalitzada en el sector. De fet, el dimarts Forcadell signava dues operacions de lloguer d'habitatge, ambdues "off the market", és a dir, d'habitatges que no s'havien publicat als portals immobiliaris.
Com afecta aquesta dinàmica a la recerca de pis?
Els experts aconsellen, de fet, continuar fent la cerca a través dels portals immobiliaris. Si bé no està tota l'oferta publicada, serà l'única manera d'accedir al mercat. "S'ha de continuar amb el procediment habitual perquè, si no aconsegueixes l'habitatge que volies, la immobiliària et mostrarà un altre", afirma Vàzquez.
Tenint en compte, a més, que només s'atenen les sol·licituds dels primers candidats que han aplicat a l'oferta, recomanen també posar-se alertes i notificacions als portals per tal de ser els primers a aplicar a l'anunci. A més, agilitzarà el procés de sol·licitud tenir tota la documentació i informació econòmica-laboral preparada, per a quan ho sol·liciti la immobiliària.
Aquestes dinàmiques ho exemplifiquen: els càstings per accedir a l'habitatge de lloguer són cada vegada més exigents i els processos per sol·licitar, simplement, entrar al càsting es compliquen més i més. Homedes assenyala "la mala gestió política i comunicativa" com a una de les causes d'aquesta manca d'habitatge i augura un horitzó massa llunyà i gris: "la situació no millorarà en la pròxima dècada”.