"El 22@ es desinfla". "Les oficines del districte de la innovació estan mig buides". A finals de setembre i principis d'octubre van començar a sonar les alarmes -i aflorar els titulars- sobre l'excessiva disponibilitat d'oficines al 22@. El districte, que en els darrers anys havia despertat l'interès d'inversors i promotors d'oficines pel clar desequilibri que hi havia entre oferta i demanda, ara s'ha trobat amb l'arribada impulsiva de nous metres quadrats que, encara, no s'han absorbit. Manel de Bes, director del departament d'Oficines de Forcadell, ha aprofitat la presentació de l'informe que publica anualment la immobiliària conjuntament amb la UB per girar la truita a la situació: aquests 350.000 metres quadrats que han entrat nous al mercat suposen "una oportunitat", "per fi tindrem espai per oferir a grans companyies". De fet, assegura, s'absorbiran en els 4-5 anys pròxims.
Segons De Bes, la taxa de disponibilitat que hi havia anteriorment al 22@ (al voltant de l'1,2% el 2019) "limitava el creixement de la ciutat". Hi havia empreses que havien de descartar la ciutat de Barcelona per falta d'espai. Ara, en canvi, tenen "edificis de classe A disponibles per assolir demandes de 8.000 metres quadrats". De fet, la immobiliària assegura que actualment té sobre la taula operacions d'aquestes dimensions.
De Bes, sobre la taxa de disponibilitat de l'1,2% que hi havia al 22@: "limitava el creixement de la ciutat"
El mercat d'oficines de Barcelona, però, ha patit un descens de la contractació de metres quadrats en el darrer any. Si l'any 2022 es van tancar 331.000 metres quadrats, en els tres primers trimestres del 2023 només s'han assolit 146.094 metres, un 37% menys que en el mateix període de l'any passat. I les previsions per al tancament d'aquest exercici no dibuixen un escenari millor. El motiu, segons assenyalen des de Forcadell, és que "el sector d'oficines és molt sensible a les tendències macroeconòmiques i, darrerament, hi ha hagut incertesa amb les pujades del tipus d'interès, la inflació, les guerres i els períodes electorals".
Segons l'economista Gonzalo Bernardos -autor de l'Informe del Mercat Immobiliari, Actualitat i Perspectives 2023 que ha publicat amb la immobiliària- es tracta "d'una crisi que durarà almenys un lustre a Barcelona i un trienni a Madrid. De Bes, que no comparteix l'opinió, apunta que la disminució de la contractació d'enguany no esdevé un canvi de tendència, només "és una reacció a l'evolució de la macroeconomia" i que, en els propers 4-5 anys, s'absorbiran tots els nous metres construïts.
El sector de la salut i el farmacèutic: els nous protagonistes del mercat
Si bé durant el període 2018-2019 van ser els coworkings els principals impulsors del mercat d'oficines, els que més metres quadrats van contractar, durant els dos darrers anys els protagonistes han sigut els centres de formació, amb operacions de 3.000 metres quadrats fins a 10.000. Ara, però, s'han mudat els daus i, segons preveu la immobiliària, hi ha un nou sector que coparà la major part de la contractació durant el 2024 i 2025: el life science, el health tech i el sector farmacèutic.
Ara bé: aquest sector presenta una sèrie d'exigències quant a l'adequació de l'espai i la seva implantació implicarà la reforma d'algunes oficines. "Moltes d'aquestes empreses, com els laboratoris, necessiten llicències específiques per a la seva activitat, sostres alts per fer sales blanques o comptar amb extractors de fum", ha indicat de Bes. Avançant-se a aquestes necessitats, ja hi ha algun operador a Catalunya que està construint oficines dissenyades per aquest tipus d'arrendatari. És el cas, per exemple, de Conren Tramway, que ha invertit 50 milions d'euros per comprar i transformar l'antiga fàbrica de Braun ubicada a Esplugues de Llobregat i convertir-la en un edifici d'oficines de 20.000 metres quadrats dissenyat per ubicar activitats d'innovació tecnològica i life science.
Respecte a la taxa de disponibilitat del mercat d'oficines de Barcelona -no únicament del 22@-, situada en l'11%, de Bes la considera "sana", ja que està alineada amb la mitjana de les principals ciutats europees com Frankfurt, Londres i París.
La flexibilitat i el 'plug&play', noves exigències al mercat
La immobiliària Savills va presentar aquesta setmana el seu informe trimestral d'oficines, l'Office Pulse, apuntant tres noves tendències del mercat, que venen "marcades per la situació macroeconòmica". Per un costat, expliquen, s'ha vist un major interès pel format plug&play. És a dir, espais d'oficines preparats per ser ocupats imminentment, que compten ja amb el mobiliari, equipaments i infraestructura bàsics perquè s'hi pugui instal·lar una empresa. D'aquesta manera, "s'agilitza la decisió de l'arrendatari, el procés de canvi i s'estalvien costos", assegura l'informe de Savills.
La immobiliària apunta que la demanda -sobretot aquella que busca més de 1.000 metres quadrats- està prioritzant aquells espais de qualitat que tinguin en compte els principis ESG. I que, sobretot, les empreses estan buscant flexibilitat a l'hora de escollir noves oficines: "busquen solucions híbrides", com per exemple, que part de la superfície sigui "sota el model de lloguer tradicional mentre una altra part es contracti sota models flexibles, com el coworking".