Si el 2011 algú hagués predit un creixement anual del 10% en la venda d'immobles nous acompanyat d'una pujada del 2% del seu preu i un 12% en transaccions d'habitatge utilitzat més un 1% en el seu preu l'haurien tractat de boig. O potser hauria evitat més d'una soga al coll. Aquesta, però, va ser la realitat del 2018 per al sector immobiliari, que suma ja cinc anys de creixement i mira el futur amb un optimisme sempre moderat pels traumes d'un passat massa recent. Així es va constatar en l'acte Expectatives del sector immobiliari espanyol per al 2019, organitzat per Immoscòpia al CaixaForum, on, malgrat les bones xifres del mercat, la llista d'amenaces va ser més llarga que la d'oportunitats.
"Vivim un període força bo pel sector immobiliari", celebrava el professor d'IESE, José Luis Suárez durant la seva presentació. Una perspectiva positiva motivada per un entorn macroeconòmic creixent i per una indústria decidida a no repetir els errors que la van condemnar. "En aquests anys hem viscut un procés de professionalització i una concentració de promotors; el resultat és que, avui el 40% de la nova obra està en mans de 10 empreses, que és la normalitat que trobem en països del nostre entorn", resumeix Suárez.
La pujança global del mateix sector combinada amb aquesta professionalització són fonaments sobre els quals edificar un 2019 de creixement sòlid. L'entorn, però, presenta algunes incerteses que podrien fer trontollar la construcció, començant per la situació política. "Estem en any d'eleccions, que sempre van acompanyades d'aturades en les activitats i en la concessió de llicències, a més de canvis que enredereixen els projectes".
Suárez: "S'està arribant al límit en la capacitat adquisitiva del ciutadà mitjà"
D'altra banda, la previsió de desacceleració del PIB i en la creació de treball també enfosqueixen les perspectives del sector per aquest 2019. "Aquests dos factors repercuteixen directament en la demanda, ja que dificulten l'accés a l'habitatge de les persones". En aquest sentit, Suárez recorda com als Estats Units o al Regne Unit només cal una mitjana de quatre anys de renda bruta per pagar una casa, mentre que a Espanya l'estadística puja fins als 7,3 anys. Per això adverteix que, malgrat que els augments de preu són indicadors de la bona salut del sector, "s'està arribant al límit en la capacitat adquisitiva del ciutadà mitjà".
Un mercat d'obra nova normalitzat
El mercat que més s'acosta als nivells precrisis és el d'obra nova, amb uns 130.000 habitatges col·locats a l'any i uns preus que representen un 91% dels que es registraven el 2007. "Duem cinc anys de creixement nodrit per una demanda generada durant la recessió; la baixada de preus postcrisis va ser un reclam per a molts inversors internacionals, però això s'ha moderat i hem d'aprendre a ser competitius també en un mercat normalitzat, amb demanda vegetativa", adverteix el director territorial de Catalunya, Llevant i Balears de Vía Célere, Roberto Blanco.
Blanco: "La baixada de preus postcrisis va ser un reclam per a molts inversors internacionals, però això s'ha moderat"
I les perspectives per aconseguir funcionar en aquest entorn més normalitzat no són les millors per les dificultats d'accés a l'habitatge per part de la població. "La gent lloga perquè no tenen estalvis per acumular el 20% d'entrada d'hipoteca i perquè tampoc estan disposats a endeutar-se amb el 80% restant", assenyala Blanco. El resultat és que l'edat mitjana en la compra del primer habitatge se situa entre els 40 i els 50 anys, i no en la trentena com seria desitjable per als agents.
Coincideix en l'anàlisi el director general de Volumetric, Jordi Sans, que apunta a la necessitat d'estabilitzar preus i, alhora, generar beneficis. "El comprador està molt sensible a qualsevol pujada de preu, però si els preus de construcció i del terra pugen han de repercutir en la venda. Per això ens preocupa que no apugin els salaris fins al punt de compensar l'esforç de compra d'un habitatge".
A banda del creixement en el poder de compra dels consumidors, Sans també apunta a la necessitat d'actualitzar-se que tenen els constructors per tal de reduir els preus de producció. "Tenim una assignatura pendent en la industrialització del sector, ja que seguim mullant i apilant pedres com a la prehistòria".
L'altre principal problema de l'obra nova és la construcció. Els experts assenyalen que en aquests anys de sortida de la crisi l'estratègia ha estat la compra de terrenys, construcció i venda ràpida en zones prime, com la Costa del Sol o el Mediterrani. Ara aquestes zones prioritàries són de molt difícil accés per als agents, ja sigui per la manca de terreny disponible o pels elevats costos de construcció. "La falta de sòl immediat ens obliga a investigar segones corones i nous territoris on construir, ja que l'objectiu és produir i entregar 3.000 habitatges a l'any, i en les circumstàncies actuals és un problema", indica Blanco.
Toribio: "Més del 30% dels millennials volen d'adquirir un habitatge en els pròxims anys, però la realitat és que no ho poden fer, i això ens pot generar problemes importants a curt termini"
A més de la manca de terrenys, el sector també està pagant els efectes de la crisi, que va acabar amb el 80% de les pimes i ha deixat molt tocades les constructores que segueixen en peu i que, ara més que mai, analitzen fins a l'últim detall de totes les seves inversions.
Els mil·lennistes també volen comprar
El mercat de l'habitatge de segona mà també està en ple creixement. El 2018 es van produir 520.000 operacions de compravenda en aquest àmbit i els preus van pujar entre l'1% i el 5%, segons la província. El problema, de nou, no són les xifres, sinó l'anàlisi sociològic. "Tenim segments del mercat, com els joves, que han quedat fora del mercat, i de vegades acceptem com a explicació que les noves generacions no volen comprar, però les estadístiques ens indiquen més del 30% dels millennials tenen la intenció d'adquirir un habitatge en els pròxims cinc anys, però la realitat és que no ho poden fer, i això ens pot generar problemes importants a curt termini", indica la directora d'estudis de Fotocasa, Beatriz Toribio.
El director de desenvolupament de Tecnitasa, Jordi Mateo, hi posa un punt d'optimisme, i considera que "les noves legislacions promogudes des de l'administració almenys tenen el focus posat en resoldre el problema d'accés a l'habitatge; si funcionen o no ja ho veurem". Mateo considera que hi ha demanda pel sector, pel que aposta per la col·laboració público-privada per "generar sòl a la vista i construir un parc d'habitatge social més important que l'actual i que repercuteixi en una baixada de preus".