Volskwagen i Vueling han estat les dues últimes empreses que han anunciat que marxen del parc empresarial Mas Blau. Vueling se'n va a Viladecans Business Park, on ocuparà 10.000 metres quadrats, i Volkswagen al Parc Logístic de la Zona Franca de Barcelona, amb 5.300 metres quadrats. Fins aquí tot normal, el canvi de seu i d'ubicació és una dinàmica constant al mercat d'oficines. Però, trasllat rere trasllat, el balanç de Mas Blau és negatiu: està perdent més empreses que no pas guanyant-les, fet que ha provocat que la seva disponibilitat hagi anat augmentant significativament en els últims anys fins a situar-se en una xifra alarmant: 53.000 m2 d'oficines disponibles. És el moment de reflexionar i preguntar als experts: què passa amb Mas Blau?
Mas Blau és un parc empresarial ubicat a el Prat de Llobregat. La seva història remunta al 1990, quan es va iniciar la primera fase de construcció. Amb els anys, s'ha convertit en un dels vèrtexs econòmics i industrials més importants de l'àrea metropolitana de Barcelona. Ha sigut la seu d'Honda, Vueling, Volskwagen, Nike, Mediamarkt i moltes altres multinacionals. La seva principal fortalesa és la seva ubicació, molt pròxima a l'Aeroport del Prat. Però té una característica molt diferent d'altres parcs que, de fet, pot estar minvant la seva competitivitat: està format per múltiples propietaris (Inbisa, Freo, Apolo...). "A Mas Blau li diem parc, però en veritat no és ben bé un parc. És una successió d'edificis de diferents propietaris, fet que provoca que no tinguin una unitat de pensament i d'actuació", explica Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield a Espanya. "Mas Blau no té una entitat que vetlli pels interessos col·lectius del parc", afegeix.
Barrachina: "Mas Blau no té una entitat que vetlli pels interessos col·lectius del parc"
Un pla col·lectiu
Barrachina posa l'exemple del World Trade Center Almeda Park (WTC Almeda Park), un parc empresarial amb tres propietaris però coordinat des d'una sola empresa, Cushman & Wakefield. "Tenim personal que s'encarrega exclusivament del funcionament del parc i de l'organització d'activitats per promoure el benestar de les empreses i facilitar que es consolidi una comunitat. També tenen una aplicació, per atendre a propietaris i usuaris, des d'on poden contractar serveis o estar informats de novetats. Tenim acords amb diferents comerços de la zona. Vam negociar amb l'Ajuntament incrementar les places de motocicletes. També aportem un servei de llançadores gratuït...." Barrachina continua enumerant les múltiples actuacions que han fet per promoure l'activitat i la vida al WTC Almeda Park que reflecteixen, de fet, la principal mancança de Mas Blau: no hi ha cohesió ni un pla estratègic que vetlli pels interessos de tots.
En la mateixa línia, Manel de Bes, director d'oficines de Forcadell, afegeix que en els últims anys "no s'ha fet cap reposicionament col·lectiu del parc. Algun propietari ho ha fet a escala individual, del seu edifici, però aquesta inversió després no ha anat acompanyada amb un increment de rendes suficient per a retornar la inversió. Les rendes del parc no poden incrementar-se, si no es fa una millora col·lectiva de tot el parc, un pla de reposicionament global".
Amb l'esforç individual no s'arriba. Lindy Garber, directora d'Advisory & Leasing Oficines de CBRE Barcelona, apunta que "els propietaris ens adverteixen que la inversió necessària per actualitzar l'edifici no la podrien recuperar amb la renda del mercat de la zona i, per tant, no sortiria rendible".
La força dels serveis
Més enllà de la ubicació i de l'estat de les oficines, les empreses estan prioritzant cada vegada més els serveis que ofereixen els edificis i el seu entorn. Restauració, gimnàs, bugaderia, zones comunes, pàrquing... Són serveis que tindrien a l'abast si estiguessin ubicades enmig de la ciutat i que, en cas d'estar a la perifèria, s'han de resoldre d'alguna manera. Amb acords amb l'Ajuntament, amb altres empreses o des del mateix parc. "Aquests elements ofereixen major confort i satisfacció a les empreses", apunta Garber, i per això hi ha hagut empreses "que han optat per buscar altres ubicacions que, malgrat tenir rendes superiors o ocupar menys superfície, oferien més serveis".
Els experts proposen
Tots coincideixen en la ubicació òptima del parc. "Un emplaçament idoni", diu de Bes. "Per als clients anglosaxons, a més, Mas Blau és Barcelona", indica Barrachina. L'atractiu del parc, coincideixen, és recuperable. Però caldria, en primer lloc, major implicació per part de l'Ajuntament a l'hora de facilitar serveis, ampliar aparcament i adaptar usos. De fet, des de Forcadell admeten que en els últims mesos s'han caigut varies operacions a la zona perquè l'Ajuntament no acceptava el tipus d'ús de l'empresa. En un dels casos, l'empresa era de formació i va acabar llogant 6.000 metres quadrats d'oficines a l'Hospitalet.
De Bes: "Per recuperar competitivitat, han de treballar col·lectivament tant propietaris com l'Ajuntament"
També l'Ajuntament pot ajudar en aspectes tributaris. "L'Ajuntament continua cobrant el mateix IBI als propietaris, tant si els edificis estan ocupats com si estan buits", critica Garber, i afegeix: "encara que fa un any van assumir les despeses de manteniment de la urbanització, un petit pas en favor de la revitalització del parc". Una altra via pel futur de Mas Blau és l'especialització. "Aprofitant la seva ubicació, pot esdevenir un parc empresarial especialitzat en aeronàutica, empreses vinculades a l'aeroport o al sector logístic", indica de Bes. Garber creu que "els magatzems logístics són poc atractius per a empreses d'altres sectors" i, per tant, creu que la via també és posicionar-se en el sector "aeronàutic o fins i tot atraure algun centre de formació sobre aquesta temàtica. Per exemple, a la zona industrial de Gavà s'ha establert el major centre de formació de pilots d'Europa". Garber hi veu fins i tot una altra oportunitat: "oferir oficines satèl·lits o delegacions de mides petites a bon preu per donar resposta a les necessitats de coworkings i oficines flexibles d'aquells treballadors residents a la zona sud de l'àrea metropolitana."
Per descomptat, l'altra gran proposta on tots coincideixen és en fer un pla de reposicionament col·lectiu: "per recuperar competitivitat, han de treballar col·lectivament tant propietaris com l'Ajuntament", apunta de Bes. El futur de Mas Blau depèn de la força col·lectiva.