La inversió en habitatge, històricament concebuda com una inversió refugi, presenta avui dia rendibilitats que es mouen entre el 3,5% i el 6%. Aquest marge de 2,5 percentils és l'obsessió de qualsevol inversor -petit o professional- i depèn de moltes variables: escollir una ciutat o una altra, un carrer amunt o avall, l'estat de l'immoble, de la finca, despeses com l'IBI o de comunitat, o característiques pròpies de l'habitatge, com el nombre d'habitacions o la seva distribució. A l'hora de comprar un pis per invertir, és una bona idea escollir-ne un on aniries a viure o s'ha d'anar a mínims? Millor comprar-ho reformat o ens aventurem a realitzar una reforma? Colliers i Amat Immobiliaris, dues consultores de perfils diferents, ens ajuden a fer un dibuix del pis ideal per invertir.
El mercat de compravenda d'habitatges tant a Catalunya com a Barcelona es troba en un període de dinamisme quant a volum de transaccions. Així ho demostren les xifres: durant el primer semestre del 2021, el volum d'habitatges venuts va ser un 57% major que el del mateix període del 2020. Un creixement extraordinari que ve donat, en part, per la pandèmia de la covid-19. "La demanda que es va embassar per precaució o impossibilitat econòmica durant els mesos de confinament i continuades ones de contagis ha estat lliurada una vegada desplegades les campanyes de vacunació i, paral·lelament, els nivells de preus en segona mà i obra nova han recuperat el perdut en trimestres anteriors", ha explicat Germán Fernández, director de l'oficina de Barcelona de Colliers.
Segons un estudi de Fotocasa, el 9% d'aquestes compravendes s'han realitzat com a inversió. Una bona opció "si es tenen en compte els vaivens d'altres alternatives d'inversió, com la borsa", apunta Fernández. És un bon moment per invertir, també, "per la gran quantitat de demanda que té el mercat de lloguer. Falta oferta i hi ha molta demanda, per tant, un pis en correctes condicions es lloga ràpidament", explica Guifré Homedes, director general d'Amat Immobiliaris.
Fernández, sobre el marc jurídic de l'habitatge: "a Catalunya s'ha regulat massa vegades en períodes de temps molt curts"
La regulació del preu de l'habitatge, però, no ajuda a la inversió. Especialment a la inversió institucional, que necessita marcs jurídics estables i, malauradament, "a Catalunya s'ha regulat massa vegades en períodes de temps molt curts", lamenta Fernández, qui afegeix que "la regulació de preus sempre comporta distorsions entre oferta i demanda contraris als desitjats".
El petit inversor també s'ha vist afectat, apunta Homedes, des d'un punt de vista reputacional. "No és un tema de números, les rendibilitats surten. El problema és la imatge que es dóna del propietari, que crea alarma i no és atractiva".
Segona mà, reformat o d'obra nova?
Malgrat que l'immobiliari és un mercat de números, a l'hora de la veritat, és un sector on dos més dos no sumen quatre. I més en el mercat residencial de segona mà.
Seguint la teoria, un pis de segona mà per reformar té més marge per ampliar la rendibilitat, perquè mou la negociació a favor del comprador i perquè és ell qui escull la grandària o qualitat de l'obra a realitzar posteriorment. "Però no hem d'oblidar que la reforma d'un immoble no és una activitat exempta de risc", adverteix Fernández. S'ha de coordinar l'equip de tècnics i requereix coneixement i experiència. A més, "suposa un cost d'oportunitat al tenir l'immoble desocupat durant un temps".
Quan compres un pis d'obra nova jugues amb l'avantatge d'estar en la millor franja, tant de preus com de qualitat. Però a l'obra nova també s'ha de saber comprar. "Dins del cicle de la promoció, que normalment dura dos anys, els preus més competitius solen sortir a l'inici d'aquesta", apunta Homedes.
Homedes: "La terrassa no és imprescindible, però sí un factor diferencial"
Els imprescindibles del pis
El producte més demandat en lloguer són els habitatges de fins a dos dormitoris. Per al comprador, a més, són els que ofereixen una renta per metre quadrat més alta. No és recomanable escollir un pis d'una habitació, ja que pot limitar la demanda o comportar molta rotació d'arrendataris. Passa el mateix amb els pisos de quatre habitacions, que també redueixen el potencial de persones interessades.
"La terrassa no és imprescindible, però sí un factor diferencial", apunta Homedes. Des de Colliers creuen que "la terrassa i les zones comunitàries són característiques cada vegada més demandades pels inquilins, però s'ha de valorar l'increment del cost que inclou tenir aquestes característiques". Un increment, que en el cas de zones comunitàries i piscina serà constant, a través de les despeses de comunitat.
L'oportunitat, amb paciència
L'oferta d'habitatges de segona mà es va generant a poc a poc. Per tant, Homedes recomana estar atents a l'oportunitat, "que pot sorgir a qualsevol barri".
Sobre la ubicació o ciutat ideal, no hi ha una línia clara d'actuació. "Qualsevol ciutat gran", diu Homedes, "i si és al centre, millor". Fernández afegeix un altre matís: "amb independència de la ubicació, sempre recomanem proximitat a línies de transport públic: metro, tramvia, autobusos o Ferrocarrils de Catalunya. Aquest atribut sempre dota a l'habitatge major liquiditat enfront d'altres localitzacions".
La clau: "ser pràctic i tenir paciència per trobar l'oportunitat", conclou Homedes.