El procés d’urbanització global s’ha accelerat de forma imparable en les darreres dècades. Actualment, prop del 50% de la població mundial viu en àrees urbanes, i les previsions apunten que aquesta xifra arribarà al 70% l’any 2050. A Catalunya, les dades de l’Idescat són especialment il·lustratives: el 62% de la població es concentra en només un 3,7% del territori, mentre que les àrees rurals, que ocupen el 77% de la superfície del país, acullen només el 9% de la població.
Aquesta concentració demogràfica té conseqüències directes sobre el mercat immobiliari: una demanda creixent d’habitatge en entorns urbans que supera amb escreix tant l’oferta disponible com la mateixa capacitat de l’urbanisme per generar prou oferta, que ha derivat en un encariment sostingut del preu de compra i lloguer a les grans ciutats.
Les polítiques públiques d’habitatge tenen un paper clau a l’hora de corregir desequilibris i facilitat el dret a un habitatge digne, i alhora garantir tant una gestió eficient de l’espai urbà com evitar la segregació. Tanmateix, a Europa —i també a Catalunya— les darreres dècades han estat marcades per una aposta predominant per polítiques basades en la demanda (ajuts al lloguer, deduccions fiscals, avals públics...), en detriment d’aquelles basades en l’oferta, com l’impuls d’habitatge social o la mobilització del parc buit.
Les darreres dècades han estat marcades per una aposta predominant per polítiques basades en la demanda, en detriment d’aquelles basades en l’oferta, com l’impuls d’habitatge social o la mobilització del parc buit
En el cas català, exemples destacats són les deduccions per compra d’habitatge habitual vigents entre 1979 i 2013, les bonificacions en l’ITP del primer habitatge, els ajuts al lloguer, els avals ICO per a joves o, més recentment, l’anunci del Fons d’Emancipació per part de la Generalitat. Malgrat la bona intenció, diversos informes apunten que aquestes polítiques orientades en la demanda acaben suposant encariment de preus del mercat i, en molts casos, traslladant diners públics cap als propietaris en forma d’ajuts indirectes, sense incidir de manera estructural en la causa del problema.
Davant la limitació d’aquest enfocament i les dificultats d’accés a l’habitatge, resulta interessant fixar-se en plantejaments de polítiques d’habitatge innovadores d’altres països europeus per donar resposta als mateixos reptes. Entre aquestes, destaquen experiències com el Shared Ownership de països com el Regne Unit, que ofereix l’opció d’accés parcial a la propietat, o els models de compra d’habitatge mantenint la propietat col·lectiva del sòl, com el Bail Réel Solidaire a França.
Shared Ownership: un model innovador d’accés a la propietat
El programa Shared Ownership del Regne Unit forma part d’un model impulsat pel govern britànic que permet a les llars accedir a l’habitatge mitjançant la compra parcial de la propietat. Concretament, els compradors poden adquirir entre un 10% i un 75% del valor total de l’immoble, mentre que l’altra part roman en mans d’un ens públic o d’una entitat d’habitatge. Els residents paguen un lloguer subvencionat corresponent al percentatge de l’habitatge que encara no posseeixen, amb la possibilitat d’anar adquirint progressivament més participació fins a assolir la propietat total.
Aquest model ha estat especialment útil per a persones joves, famílies monoparentals o treballadors amb rendes mitjanes o baixes que, tot i tenir ingressos estables, no poden fer front a l’entrada inicial per comprar un habitatge complet. A més, permet ampliar el parc d’habitatge assequible sense necessitat de grans inversions públiques directes en promocions, alhora que redueix la pressió sobre el lloguer convencional. El Shared Ownership ha demostrat ser una alternativa estructural viable i reproduïble que combina els avantatges de la propietat amb l’accessibilitat del lloguer.
Bail Réel Solidaire: destriar la propietat del sòl i la de la construcció
Una altra experiència destacable és el model Bail Réel Solidaire (BRS) implementat a França, una eina jurídica que separa la propietat del sòl i la de l’edificació. En aquest cas, una entitat sense ànim de lucre manté la titularitat del sòl, mentre que les persones adquireixen l’ús i la propietat de l’habitatge construït sobre aquest. Es tracta d’una fórmula que permet reduir de forma substancial el preu de l’habitatge.
Aquest enfocament també comença a tenir ressò a Catalunya. El recentment presentat programa de Reserva Pública de Solars de la Generalitat en el marc de l’objectiu de construcció de 50.000 pisos replica un esquema semblant, ja que preveu, entre d’altres, poder desenvolupar habitatge de protecció oficial al qual poder accedir de manera alternativa al lloguer a través de la compra d’un dret de superfície a 75 anys, un procés equivalent a l’accés a la propietat, però limitada a un període temporal i amb les condicions restrictives habituals de transmissió dels habitatges protegits.
Repensar les polítiques públiques d’habitatge a Catalunya a partir d’aquest tipus d’experiències pot ajudar a revertir la tendència de dependència d’instruments basats exclusivament en la demanda. És imprescindible explorar fórmules mixtes, progressives i estructurals que facilitin l’accés a l’habitatge. La clau pot ser combinar innovació jurídica, instruments financers adequats, compromís polític i una visió de llarg termini sobre l’habitatge com a pilar de cohesió social. El repte és majúscul, però bona part de les eines ja existeixen.