No sé si heu tingut la necessitat de llogar un pis recentment o si heu seguit de prop el procés de cerca d'ofertes i negociació de contractes de lloguer, però us ben asseguro que és una odissea surrealista que no havíem vist mai. Si feu l'exercici de buscar en els portals immobiliaris, veureu, en primer lloc, la poca oferta que existeix actualment en pràcticament tots els segments de qualitat dels habitatges i en totes les franges de preus. Davant d'això, sorgeixen els primers dubtes: Què ha passat en aquests anys per arribar a una situació com aquesta? És un efecte migratori? El percentatge d'ocupants per pis ha baixat i, per tant, necessitem més habitatges per a menys persones? Hem deixat de construir habitatges i ara ens en falten?
El desajust entre oferta i demanda a Catalunya fa que només es pugui cobrir el 20% de les demandes de les noves llars que es creen
Mentre intentem entendre com hem arribat fins aquí, truquem a algun dels telèfons vinculats a les ofertes i ens atenen uns personatges ben curiosos. Taxatius, directes, sense donar massa explicacions, conscients que la demanda és superior a l'oferta i que, per tant, en pocs dies podran tancar l'operació sense gaire esforç. El primer que fan és preguntar si l'interlocutor que truca és l'interessat directe o un representant. En cas que no sigui el contractant directe, la conversa s'acaba d'aquí a pocs segons, ja que no volen perdre més temps. També demanaran, abans d'ensenyar el producte, la renda dels ocupants, preguntaran per la residència actual (no fos cas que fossin expats trucant des de l'estranger), la tinença de mascotes i, a vegades, si hi ha algú amb alguna discapacitat. Si, després d'aquest interrogatori de tercer grau, els soferts potencials llogaters superen totes les proves prèvies, tindran el privilegi de visitar la finca, sent advertits que, o es decideixen en hores, o segurament perdran l'oportunitat de llogar-la. Sembla exagerat, però us asseguro que no ho és.
Té sentit això? Estem condemnats a tenir un mercat de l'habitatge que funcioni de manera tan estressada i que condemni molts col·lectius que no encaixen al 100% en el perfil esperat pels arrendadors? Potser s'han tornat tots bojos?
Si mirem algunes dades, començarem a entendre què està passant i qui és responsable d'aquesta situació. En primer lloc, l'edat d'emancipació dels nostres joves és de 30,3 anys, la tercera més alta d'Europa, davant dels 21 anys dels joves nòrdics. És l'habitatge el causant d'això? Parcialment sí, per la manca d'habitatge protegit i l'increment dels preus de lloguer, però també per les restriccions de crèdit, la precarietat laboral i els baixos sous que perceben. Un còctel perfecte per no deixar la casa familiar fins al primer terç de la vida. També ens adonarem que la mitjana de persones per habitatge es va reduint progressivament i, per tant, amb famílies monoparentals creixents i gent gran amb major esperança de vida, la necessitat de nous pisos es fa evident. No podem oblidar l'efecte migratori, amb un increment de 2 milions d'habitants en pocs anys. El desajust entre oferta i demanda a Catalunya fa que només es pugui cobrir el 20% de les demandes de les noves llars que es creen. Realment preocupant.
Sembla que la lliçó la vam aprendre, i l'endeutament familiar destinat a l'habitatge està al voltant del 33% dels ingressos
Més dades per fer-nos-ho mirar col·lectivament: l'oferta d'habitatge ha caigut un 24% el primer trimestre del 2024, malgrat els discursos grandiloqüents de la classe política parlant de polítiques d'habitatge posades en marxa. Estem en una bombolla immobiliària de preus? Gràcies a Déu, no. Els preus ajustats a la inflació estan per sota dels preus del 2008 i se situen al voltant dels preus del 2004. Sembla que la lliçó la vam aprendre, i l'endeutament familiar destinat a l'habitatge està al voltant del 33% dels ingressos. Això és una bona notícia, acompanyada per la prudència bancària a l'hora de concedir crèdits.
En un sector com aquest, les polítiques públiques juguen un paper molt important tant per acció com per omissió, i actualment n'estem patint les conseqüències en tots dos sentits. La sobreprotecció de l'arrendatari amb els actuals marcs legislatius fa que molts propietaris treguin pisos del mercat de lloguer i prefereixin tenir-los buits abans que posar-hi ningú. És irresponsable o insolidari? De cap manera, és fruit de voler resoldre el problema carregant de dubtes i temors a qui hauria de ser el teu soci per a solucionar-ho. Com més traves se li posin, menys llogarà i més exigent es tornarà a l'hora de llogar. Recordem que avui, si es tenen 5 pisos, ja es considera “gran tenidor”, amb les mateixes responsabilitats que els bancs i les multinacionals del lloguer. Un disbarat.
També per acció, els governs han errat traspassant obligacions als promotors, fent reserves de pisos per a col·lectius amb rendes més baixes i generant inseguretats jurídiques en funció dels municipis. Resultat? Els fons d'inversió que volien venir fugen espantats, buscant mercats més predictibles i segurs. Costa tant de veure tot això? Cada acció pública provoca una reacció instantània del mercat, i per tant si ja veiem fa anys que els resultats obtinguts són els contraris dels buscats, per què no rectifiquem?
Recordem que avui, si es tenen 5 pisos, ja es considera “gran tenidor”, amb les mateixes responsabilitats que els bancs i les multinacionals del lloguer
I per omissió, on són els pisos socials que hauria de promoure l'administració per garantir el dret constitucional a l'habitatge? Ni hi són, ni se'ls espera en molts anys. Totes les notícies del “Plan de la Vivienda” sobre la posada al mercat de centenars de milers de pisos en dos anys són falses, i ho saben. Només tenim un parc públic de lloguer del 2,5% davant del 9% europeu. Recuperar aquest terreny perdut requereix molts anys amb una política decidida de col·laboració publicoprivada que no existeix.
Pensem en la quantitat d'edificis qualificats d'oficines o locals comercials que es podrien adaptar per convertir-los en habitatge. Per què no s'ha fet abans? Veure com es van desertitzant els eixos comercials i que ningú no hi posi remei és d'una gran irresponsabilitat.
Només tenim un parc públic de lloguer del 2,5% davant del 9% europeu
Els ajuntaments estan plens de sòl públic dotacional i zones verdes que es podrien qualificar de sòls urbans amb un règim de concessió suficient per atraure el sector privat a construir i gestionar aquests habitatges. Només als dos ajuntaments més grans del Vallès, Terrassa i Sabadell, podríem disposar de sòl per construir més de 7.000 habitatges socials. De fet, ja se'ls ha ofert la possibilitat de crear un grup de treball per operativitzar-ho, i encara no han contestat. Calen fons extraordinaris per finançar-ho? Penso que no. Els costos aproximats de construcció de pisos en mòduls de 45 m² per a joves i gent gran podrien costar uns 30.000 euros, sense pàrquings soterrats ni ascensors, amb uns lloguers aproximats de 400 euros al mes. Es tractaria d'industrialitzar els models constructius i fer-ho a gran escala. Es podria autofinançar i remunerar el capital en un 3%, que podria captar-se amb subscripcions populars de la ciutadania conscient que optés per invertir en el benestar col·lectiu. És un somni? De cap manera. És senzillament voluntat política de fer-ho, creant el marc i col·laborant amb el sector privat de manera desacomplexada. Si no, passaran 10 anys i encara n'estarem parlant.
Caldria, doncs, trobar ajuntaments valents que no volguessin anar a remolc de terceres administracions i que ho lideressin. Hi ha capital humà a la societat per dissenyar-ho, per construir, per finançar-ho i per fer un model sostenible, rendible i solidari. En moltes ocasions, els equips interns municipals van desbordats o no tenen la dimensió suficient per entomar-ho, i és aquí on ha d'entrar en joc el factor confiança amb la societat civil per fer-ho plegats.
Caldria trobar ajuntaments valents que no volguessin anar a remolc de terceres administracions i que lideressin el parc públic de lloguer
Segurament necessitem bones pràctiques en què emmirallar-nos i copiar models d'èxit. Però ara tenim totes les condicions per fer-ho, i només cal encendre la guspira que ho faci possible. Molts actors socials ho estan esperant, i una gran part de la ciutadania hi apostaria els seus estalvis per responsabilitat i interès. Quin municipi vol ser el primer a posar-s'hi?