L'habitatge s'ha convertit en la principal preocupació dels catalans i els espanyols. A l'Estat, aquesta problemàtica concentra el 22,3% dels vots de l'últim baròmetre del CIS, mentre que al territori la xifra baixa lleugerament al 20% del Baròmetre d'Opinió Pública del 2024. És la primera vegada que aquesta qüestió lidera el rànquing des del 2007, any de l'esclat de la bombolla immobiliària. Així doncs, l'habitatge s'ha convertit en el gran protagonista de l'agenda política. Dels 50.000 pisos de Salvador Illa a les 12 mesures de Pedro Sánchez, passant pel decàleg de solucions del PP, cada govern i partit polític està presentant les seves fórmules per abordar la problemàtica. Ara bé, el que vol el sector immobiliari és ben diferent: en lloc d'una oferta variada de propostes, l'aposta és fer un gran pacte d'estat.
Tant el partit del govern (PSOE) com el de l'oposició (PP) a l'estat espanyol van presentar les seves receptes durant aquesta setmana. El primer d'ells, per aplicar-la a l'Estat. El segon, a les comunitats autònomes on està governant. Cal dir, però, que tots coincideixen en el diagnòstic: cal fer més habitatge públic, més seguretat jurídica, ajuts públics, apostar per la rehabilitació d'immobles i aplicar exempcions fiscals. Ara bé, els fulls de ruta són diferents: mentre que Sánchez considera prioritari regular els lloguers de zones tensionades, Alberto Núñez Feijóo ho rebutja i, de fet, incorpora al seu programa suprimir la llei d'habitatge aprovada el 2023 per l'actual executiu.
PSOE i PP coincideixen en el diagnòstic de la problemàtica, però proposen solucions diferents que, de moment, allunyen el pacte d'estat
Succeeix quelcom similar en el cas dels pisos turístics: el PSOE proposa intensificar les inspeccions per frau, però el PP ni tan sols contempla aquesta qüestió al seu decàleg. Finalment, també hi ha divergències a l'hora d'aplicar les rebaixes fiscals. El passat dilluns 13 de gener, Sánchez va anunciar l'exempció del 100% de l'IRPF als propietaris que s'adaptin a l'Índex de Preus de Referència. Feijóo també vol aplicar baixades, però amb un criteri diferent: la seva deducció s'aplicaria a l'impost de Transmissions Patrimonials, que passaria d'entre el 6% i el 10% actual a un definitiu 4%. A més, el líder popular aposta per la desburocratització i ja ha anunciat que obrirà un portal web de sòl públic per agilitzar les gestions.
Què diuen el sector immobiliari i els sindicats?
Hi ha un altre tret en comú entre els dos partits: cap d'ells ha tingut en compte la veu del sector immobiliari (ni de plataformes com el Sindicat de Llogateres). Al seu llistat de mesures, Sánchez aspira a engegar un pacte estatal a partir del 2026, però ara per ara les posicions semblen llunyanes.
Per exemple, el portaveu d'Idealista, Francisco Iñareta, considera que les propostes del govern espanyol segueixen el "mateix camí que ha portat a Espanya a l'emergència actual". No li agraden ni els augments d'impostos a inversors internacionals, ni les pujades de les sancions per als propietaris o els plans que no posaran habitatge de manera efectiva al servei de la ciutadania fins d'aquí a 3-4 anys com a mínim. Tampoc l'Agència Negociadora del Lloguer sembla gaire convençuda amb qüestions com la seguretat jurídica: creuen que "en cap de les propostes" s'ha concretat com es reforçarà el marc legal en cas d'impagaments dels llogaters.
Mentre que les patronals com CNC parlen "d'intervencionisme", el Sindicat de Llogateres titlla les 12 mesures de Sánchez com un "brindis al sol"
D'altra banda, el president de la Confederació Nacional de la Construcció (CNC), Pedro Fernández Alén, sí que celebra que es parli de pacte d'estat, però lamenta que algunes de les mesures de Sánchez siguin "intervencionistes". Segons els càlculs de la patronal, s'haurien de construir 220.000 habitatges anuals per començar a alleujar els problemes del mercat i poder assolir la velocitat de creuer de 150.000 en cinc anys.
Finalment, també s'han posicionat associacions rellevants com el Sindicat de Llogateres o Facua. La primera titlla de "brindis al sol" el paquet de propostes de Sánchez, ja que "no soluciona cap dels problemes actuals en matèria d'habitatge". En concret, troben a faltar mesures que fomentin la reducció de preus, que regulin els lloguers de temporada o que evitin les "compres especulatives". En el cas de l'entitat de consumidors, critiquen que el govern espanyol hagi fet cas omís de la seva "reivindicació" d'expropiar l'ús dels habitatges buits als grans propietaris per "imposar-los que els destinin a lloguers a preus socials regulats per l'Administració".
La deducció del 100% d'IRPF, la mesura estrella
Malgrat que un acord col·lectiu sembla llunyà, hi ha propostes que sí que han agradat. L'exempció del 100% de l'IRPF als propietaris que s'adaptin a l'Índex de Preus del Lloguer és un exemple. "És una bona mesura, sempre que es concreti tal com s'ha dit", explica a VIA Empresa Guifré Homedes, CEO d'Amat Immobiliaris. Per la seva banda, Toni López, CEO de Co-Real Estate, hi coincideix, fins i tot en l'escepticisme: "M'agrada molt, però s'haurà de llegir la lletra petita", comenta a aquest diari.
I quina és la lletra petita per aquests dos empresaris? La ja esmentada manca de seguretat jurídica. "Si ara aplico la llei que el govern proposa i poso la renda per sota del mercat i en un any entra un altre executiu i decideix canviar-ho, no valdrà per res i hauré assumit un risc del qual després no en podré gaudir", matisa López. Novament, el sector considera que la millor manera de protegir-se és a través d'un pacte d'estat que garanteixi que aquestes mesures no es canviaran. "S'ha d'entendre que els períodes de maduració són molt llargs, els pisos s'han de començar a construir ja perquè no arribaran al mercat, amb sort, fins als tres anys", argumenta Homedes.
Els empresaris immobiliaris celebren la construcció d'habitatges protegits, però dubten sobre on sortiran i critiquen que no es va fer abans
Així doncs, el CEO d'Amat Immobiliaris també assenyala la construcció d'habitatges protegits com una altra notícia positiva. En concret, Sánchez va anunciar la transferència de més de 3.300 habitatges i dos milions de metres quadrats de sòl residencial a l'empresa pública d'habitatge que es va crear el passat desembre. Aquests dos milions de metres quadrats, segons Sánchez, s'utilitzaran per construir "milers i milers d'habitatges protegits per a lloguer assequible, fonamentalment per a joves".
A més, la nova companyia també incorporarà els més de 30.000 habitatges de la Societat de Gestió d'Actius Procedents de la Reestructuració Bancària (Sareb), 13.000 dels quals seran de forma immediata. La idea agrada a López, però es pregunta "d'on sortiran" els 3.300 habitatges i, alhora, lamenta que no es fes el 2012, any en què va constituir-se la societat pública a causa de la crisi: "Des del primer dia, tots aquests pisos podrien haver entrat a formar part de polítiques residencials amb criteri, però no es va fer. En canvi, es van malvendre i es va fer especulació". En aquesta última queixa també inclou als ajuntaments i altres administracions públiques.
L'oferta i la burocràcia, les altres grans protestes
El gran problema de l'habitatge és que la proporció entre l'oferta i la demanda està molt desequilibrada. Si mirem el darrer informe de Forcadell i la Universitat de Barcelona (UB), pel que fa als habitatges nous, l'any passat es van vendre 79.000 d'aquesta classe a l’Estat, una xifra molt inferior a la demanda mínima de 350.000 compradors. Tot plegat augmentarà un 15% els preus dels immobles de cara al 2025. "Si es donen facilitats i avantatges fiscals als propietaris, es posarà més producte al mercat, i això simplificarà i regularà els preus", comenta López.
Per la seva banda, Homedes troba a faltar una "bona oferta de compra" per a la gent jove. En aquest sentit, també critica que la bateria de Sánchez només parli "d'ajuts", però no acabi de concretar cap mesura fiscal orientada a la primera compra o la gent jove. "Calen tipus impositius molt més competitius perquè els joves puguin accedir també a la compra. Com més gent pugui comprar, més pisos de lloguer s'alliberaran", insisteix.
Tot plegat genera un clima d'especulació. Especialment, en mercats com el del lloguer d'habitacions. López denuncia que s'estiguin arrendant habitacions amb bany i balcó amb preus de fins a 1.200 euros, quan abans aquest era el cost del lloguer d'un habitatge sencer. "Si poden treure 4.000 euros a un pis només llogant habitacions, tant serà l'exempció fiscal del 100%, perquè trauran quatre vegades més d'aquesta manera que no pas amb un preu regulat", argumenta.
Homedes (Amat Immobiliaris): "No hi ha cap garantia que els pisos turístics acabin al mercat de llarga durada"
En el cas dels lloguers temporals i els pisos turístics també veuen "dificultats" a l'hora de posar-hi fre. Sánchez proposa intensificar les inspeccions, però el sector ho veu insuficient. "A moltes comunitats hi ha molts més apartaments turístics il·legals que declarats", recorda López. Homedes, en canvi, directament no considera rellevant el pes d'aquesta tipologia d'immobles. "Mediàticament, és una notícia cridanera, però en termes de volum tindrà molt poc impacte en el mercat. A més, no hi ha cap garantia que aquests pisos acabin al mercat de llarga durada", analitza.
Un altre reclam és la burocràcia, que estén els processos de construcció d'habitatges en una època en què no hi ha temps a perdre. "A Barcelona, per obtenir una llicència de construcció d'un edifici, pots estar esperant un any i mig", protesta López, qui també considera que "no es contemplen les reserves de sòl". A l'Estat, Sánchez ha impulsat la creació d'un PERTE semblant al dels automòbils, però centrat en la construcció d'habitatges. Tindrà seu a la província de València i, segons el president espanyol, servirà per "modernitzar i innovar en el sector de la construcció i la seva industrialització", especialment en la construcció modular per poder construir cases "amb menys temps i costos". De moment, s'encetarà amb la construcció de 438 habitatges a la mateixa ciutat de València.
Pel que fa a la rehabilitació d'immobles que volen impulsar tant Sánchez com Feijóo, el CEO de Co-Real Estate creu que a Barcelona hi ha "molts locals comercials susceptibles de transformar-se en habitatge", però la paperassa alenteix el procés, a diferència d'altres ciutats com València o Madrid, on la gestió està més agilitzada.
Marxaran els inversors estrangers?
L'any 2023, els inversos no residents van comprar 27.000 immobles a l'estat espanyol. La majoria d'ells, amb una intenció especulativa. "Sobren Airbnbs i falten habitatges", va apuntar Sánchez. Per això, el president del govern ha proposat limitar la compra d'habitatges per part d'estrangers extracomunitaris no residents. L'executiu incrementarà la càrrega fiscal que hauran de pagar en cas de compra fins al 100% del valor de l'immoble.
"La fiscalitat tindrà un impacte sobre la compra? És probable que sí. Deixaran els estrangers de comprar habitatges? Jo et diria que no", qüestiona Homedes, que assegura que a la seva cartera de clients internacionals "hi ha de tot": també foranis d'alt poder adquisitiu que només busquen una segona residència a l'Estat.
López (Co-Real Estate): "La solució passa per tres punts: un pacte d'estat, posar més producte al mercat i facilitar tota la gestió de qualificacions de sòl i desenvolupaments"
Endemés, López creu que limitar les operacions dels extracomunitaris no serà tan senzill. "Al final, és tan fàcil com tenir dues propietats d'explotació immobiliària a dins de la zona comunitària per poder explotar-la igual. Feta la llei, feta la trampa", indica. L'empresari té clar que "hi ha molta picaresca a l'hora d'esquivar la normativa", especialment a països com Espanya.
Alhora, entitats com el Sindicat de Llogateres consideren que aquesta mesura no ataca el problema real, donat que els principals compradors són francesos i alemanys, i el volum dels extracomunitaris és menor. A més, també carreguen contra la manca de claredat de la proposta, ja que no detalla de quina taxa parla Sánchez.
Així doncs, el remei de López és tornar al punt de partida de les demandes del sector. "La solució passa per tres punts: un pacte d'estat, posar més producte al mercat i facilitar tota la gestió de qualificacions de sòl i desenvolupaments", remata. Un full de ruta propi a partir del qual el sector immobiliari busca construir un diàleg edificant.